האם יש להטיל מס על חברות המחזיקות קרקע לתקופה ארוכה כצעד להוזלת מחיר הדירות?

עורכי דין - מידע משפטי: דיני מקרקעין , דיני מיסים - דיני מקרקעין - מיסוי מקרקעין - מיסוי חברות - דיני מיסים - ריכוזיות בבעלות על מקרקעין - קרקעות שאושרו לבניה - מס רכוש על קבלנים - הצעת חוק חדשה

שלח שאלה בנושא לעורך דין

האם יש להטיל מס על חברות המחזיקות קרקע לתקופה ארוכה כצעד להוזלת מחיר הדירות?
מאת: עו"ד גבי מיכאלי

הקדמה:
ישראל מאופיינת במשק כלכלי יחסית קטן עם מקום למספר מועט של שחקנים מקומיים. האופי שבו התפתח המשק הישראלי, באמצעות מספר מצומצם של קבוצות עסקיות, ממשלתיות וממשלתיות למחצה, שפעלו באופן ישיר ועקיף בכל ענפי המשק, וחסמי הכניסה הגבוהים בענפים רבים, הם בין הגורמים המרכזיים לריכוזיות. מאפיינים אלו מהווים בסיס נוח לחברות הגדולות לעניין הריכוזיות במקרקעין. למגה חברות אלה גב כלכלי המאפשר להם לצבור קרקעות, ולהשפיע על החקיקה בתחום המקרקעין באופן משמעותי.

במדינת ישראל משאב הקרקע הוא מצריך חיוני ומוגבל המצוי במחסור מובהק ואמור לספק מגוון רב של צרכים בסיסים: מגורים, חקלאות, תעשיה, מסחר ושירותים, תיירות ונוסף, ביטחון, שימור ויצירת שטחים ירוקים.

יתרונות הריכוזיות:
גם לריכוזיות בקרקע לבניה יש יתרונות אותם נפרט בקצרה.
הריכוזיות במקרקעין מכילה בתוכה גם יתרונות: היציבות לאורך זמן של החברות - לחברות אלו יציבות פיננסית ולכן יכולות להתגבר על משברים. יתרון נוסף הוא חסכון בעלויות.
בשל גודלן של החברות הן יכולות להוזיל עלויות יצור הדירות ולהפחית את המחיר הסופי לצרכן. כמו כן קיימים יתרונות נוספים כגון יכולת מינוף גבוהה, תרומה ניהולית ויכולת זיהוי ומימוש של הזדמנויות עסקיות.
כאמור, קיימת חשיבות מרובה לנושא הריכוזיות במקרקעין, במיוחד בישראל. – הריכוזיות כמובן משפיעה באופן ישיר גם על מחיר הדירות הסופי לצרכן הבודד.

הכלים למניעת ריכוזיות:
אחד הכלים למניעת ריכוזיות במקרקעין והוצאת שטחים לצורכי בניה הוא מיסוי חברות הנדל"ן על קרקע שאינה מנוצלת לבניה במטרה לעודד את בעלי הקרקעות לנצל במהירות את זכויות הבנייה ולא להחזיק בקרקע לאורך שנים.

חברות אלו מחזיקות בקרקעות בשל המחשבה כי אם ימתינו ערכן יצמח והן יהפכו למרכזיות יותר, נדירות יותר ויקרות הרבה יותר.

בתיקון מס' 7 לחוק רשות מקרקעי ישראל - הדן בנושא הפרטת הקרקעות - נקבע כי אחת ממטרות רשות מקרקעי ישראל הינה "קידום התחרות בשוק המקרקעין ולמניעת ריכוזיות בהחזקת מקרקעין", כאשר זאת יעשה באמצעות תקנות שיתקין שר הבינוי והשיכון עד ל-2 במאי 2010. שנתיים אחרי תאריך זה, ותקנות מסוג זה לא הותקנו.

כתוצאה מהמצב המתואר לעיל, יזם משרד האוצר הצעת חוק שמטרתה הטלת קנס על קבלנים ויזמים שיחזיקו בקרקעות שאושרו לבנייה של 200 יחידות דיור לפחות, מבלי לבנות עליהן במשך יותר משלוש שנים.

הצעת החוק הגיע לאחר המלצות ועדת טרכטנברג, אשר הצהירה כי הטלת מס רכוש על קבלנים שלא בונים על הקרקעות שבידם היא כלי להפחתת מחיר דירות באופן עקיף על ידי הגדלת היצע הדירות במשק.

הצעת החוק להטלת המס:
על פי הצעת החוק, אשר עברה ביום 14.10.12 את אישור וועדת השרים, המס יחולק לשני סוגים:
הסוג הראשון יוטל על מי שמכר קרקע ליזם אחר כדי שיבנה לאחר שנים. המס יוטל באופן מדורג על פני זמן – בשלוש השנים הראשונות ללא מס, לאחר מכן שיעור מס של 1% מערך הדירות שיימכרו, מהשנה הרביעית המס יעלה ל-6%, ומתום השנה החמישית לשיעור של 10%.
הסוג השני של המס מתייחס לאלו שבונים את הדירות בעצמם. אלו ישלמו 0.5% מערך הדירות לאחר שלוש שנים, 3% לאחר ארבע שנים, ו-6% לאחר חמש שנים.
תקופת חישוב המס תחל רק מרגע אישור החוק, ולא תחול רטרואקטיבית.

סיכום:
על פני הדברים במידה והטלת המס כאמור לעיל תזרז את מימוש האפשרויות לבניה קיים סיכוי להוזלת הדירות.

הבעיה היא כי ההליכים המורכבים והבלתי יעילים לקבלת היתרי בניה הגורמים לדחייה משמעותית למימוש הקרקע לבניה לא תוקנו ולכן במידה ובעלי הקרקע יהיו מעוניינים לבנות אולם יקבלו היתרים רק לאחר שנים רבות יגרום המס לתוצאה הפוכה וייקר את הדירות.

הפתרון הנכון הוא שילוב של הפרטת וייעול דרסטי בהליכי התכנון וקבלת היתרים ובמקביל הטלת מס.

הכותב עו"ד גבי מיכאלי ממשרד גבי מיכאלי ושות', משרד עורכי דין.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

גבי מיכאלי, נירה אשכנזי ושות', משרד עורכי דין ונוטריונים

מקרקעין, דיני מושבים וקיבוצים, גישור, בוררויות ועוד...
משרד וותיק מאד, מקצועי, אדיב ומנוסה

ייעוץ אישי