סוגיות בנושא יישום "חלופת האגודה" בקיבוץ המתחדש

סוגיות בנושא יישום "חלופת האגודה" בקיבוץ המתחדש
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ

הדיון ברשימה זו יתמקד בניתוח הוראות "חלופת האגודה" במסגרת הליכי שיוך דירות בקיבוץ המתחדש לאחר שהתקבלה החלטה עקרונית במועצת מקרקעי ישראל, לאשר את המתווה של "חלופת האגודה" שמצטרף למתווה של החלטה 1366 וכן למתווה של החלטה 751.

תנאי הסף לשיוך:
על מנת שניתן יהיה לבצע שיוך דירות לחברים ולקבל היתרי בניה עבור חברים חדשים יש להשלים מספר תהליכים בקיבוץ:

1. 1.קבלת החלטה על שיוך דירות לחברים.
2. 2.השלמת הליכי פרצלציה.
3. 3.הסרת שעבודים מהמגרשים.
4. 4.הסדרת שימושים חורגים, כניסה למתווה הסדרה, תשלום חובות עבר והפקדת ערבות בנקאית על מנת להבטיח את ההסדרה.

מהי "חלופת האגודה"?:
במתווה של "חלופת האגודה", הקיבוץ יחתום על הסכם חכירה ביחס לשטח חלקת המגורים ולאחר מכן יחתום על הסכם מול החבר במסגרתו יעניק לחבר זכויות חוזיות בחלק המבונה בלבד כאשר הקיבוץ יוותר כבעל זכויות הקניין במגרש.
המטרה של חלופה זו הינה, להותיר בידי האגודה את מלוא הכוחות ואת היכולת לקבוע את זהות החברים שיהיו בעלי זכויות בבתי המגורים וכן לשמור על הקשר בין הזכות בבית המגורים לחברות באגודה וכך לקבוע בהסכם בין החבר לקיבוץ, כי בכל מקרה בו תפקע או תופסק החברות, יידרש החבר להיפרד מהזכויות בבית המגורים ולהפסקת המגורים בקיבוץ.
המטרה היא, כי הקיבוץ יישאר בעל השליטה בזכויות בקרקע ויוכל להטיל מגבלות על הסחירות של בתי המגורים בהתאם להוראות ההסכם שייחתם בין החבר לקיבוץ, כאשר עבור החבר מדובר בזכות חוזית במבונה בלבד, עם אפשרות לסחור בזכות אך במגבלות שיקבע הקיבוץ.

דו"ח מיום 12.5.14 של הועדה לבחינת הסדר להקניית זכויות למגורים לאגודות הקיבוצים כאלטרנטיבה להחלטות 751 ו- 1155:
ביום 12.5.14 לאחר כשנה מיום שמונתה הוועדה למציאת מתווה נוסף לשיוך, פורסם דו"ח הכולל מסקנות ביחס למתווה של חלופת האגודה.
הוועדה המליצה על ההסדר לפיו האגודה תרכוש את הזכויות בחלקת המגורים אשר משמשת ו/או תשמש למגורי החברים (להלן: "דו"ח הוועדה").
    
עיקרי מסקנות הוועדה:    

1. 1.העיקרון המנחה - תשלום "דמי רכישה" על ידי האגודה אשר תרכוש את מלוא הזכויות הקיימות והעתידיות בשטח חלקת המגוריםבקיבוץ עבור החברים הוותיקים והחדשים.

1. 2.רכישת הזכויות בפעימה אחת או בשתי פעימות - שלב ראשון - רכישה של מלוא השטח הבנוי בפועל ו- 50%  מיתרת הזכויות למגורים לפי תמ"א 35.

1. 3.אין לסטות מהעקרונות שנקבעו בהחלטה 1155 (כיום 1366) אשר אושרה בבג"ץ.
   ההבדל הוא בכך שבמקרה של החלטה 1155 מדובר על רכישה פרטנית של הזכויות מהרשות ובחתימה על הסכם חכירה ישיר בין החבר לרשות ובחלופת האגודה, תתבצע רכישה של מלוא הזכויות למגורים במרוכז על ידי הקיבוץ.
   המשמעות היא - ההבדל בשווי הזכויות ובמהות הזכויות!
   כלומר - זכויות "חכירה ישירה" (חבר - רשות) שוות יותר מזכויות "חוזיות" במסגרת הסכם בין החבר לקיבוץ ביחס לחלק המבונה.

1. 4.לא תהיה דחייה של תשלומים עבור חברים ותיקים - בהסדר לפי החלטה 1155 קבוע:
   חבר ותיק (לפני 27.3.2007) - תשלום 3.75% בשיוך ואופציה לדחות את ההשלמה ל- 33% למועד העברת זכויות (העברת זכויות לא נחשבת הורשה או העברה במתנה לבן משפחה).
   חבר חדש (לאחר 27.3.2007) - תשלום 33% בעת השיוך.
   
   הקיבוץ ישלם את מלוא התשלומים הנדרשים עבור חברים ותיקים וחברים
   חדשים לפי המתווה של החלטה 1155 כלומר 33% בהפחתה של כ- 12% במצטבר עבור העובדה כי מדובר בזכויות מופחתות ולא ב"חכירה ישירה".

תנאי הכניסה ל"חלופת האגודה":    

1. 1.הסדרת המתווה לשימושים לא מוסדרים.

1. 2.אישור של 66% מחברי האגודה.

עיקרי הוראות "חלופת האגודה":

1. 1.לאחר תשלום "דמי הרכישה" הקיבוץ לא יידרש לשלם לרמ"י עבור בנייה נוספת ולא
   יידרש לחתימת רמ"י עבור בניית יחידות דיור בקיבוץ או עבור הסדרים בין החברים לקיבוץ.

1. 2."מענה" לחשש שהועלה על ידי הקיבוץ מהפיכה ליישוב קהילתי נוכח החתימה על הסכמי חכירה ישירים.

1. 3.הקיבוץ נותר בעל הזכויות הבלעדי בקרקע של חלקת המגורים ולחבר אין זיקה לקרקע אלא לבית המגורים ובהתאם להוראות ההסכם שייחתם בין החבר לקיבוץ.

1. 4.שליטה של הקיבוץ על זהות החברים בהליך העברת זכויות.

1. 5.שליטה על נוסח ההסכמים בין החבר לקיבוץ שיקבעו את הזכויות בגין המבונה בלבד.

1. 6.צמצום היכולת של החברים לסחור במגרשים, בקרה של הקיבוץ על זהות הנקלטים, זכות קדימה ו/או זכות סירוב של הקיבוץ לרכישת הזכויות.

1. 7.הקטנה של החיכוך מול רשות מקרקעי ישראל והוצאת הרשות משטח המחנה בתשלום אחד או בשני תשלומים.

1. 8.הנחה על תשלום דמי ההיוון לרשות בסך של 12% מתוך 33% בהתאם להחלטה 1155.

1. 9.התאמה של מקדמי הדחייה שהתאפשרו לפי החלטה 1155, חברים ותיקים לפני 27.3.07 אפשרות לדחיית ההשלמה ל- 33% וחברים לאחר מועד זה תשלום מלא בשיוך - הואיל ומדובר בהקדמת תשלומים ההתייחסות הינה ל- 5% לשנה.

החלטת מועצת מקרקעי ישראל מיום 3.8.14 בנושא "חלופת האגודה":

1. 1.ביום 3.8.14 דנה מועצת מקרקעי ישראל במתווה של חלופת האגודה. הדיון במועצה נערך על בסיס הצעת החלטה מס' 506 שכותרתה: "הקניית זכויות למגורים לאגודת הקיבוץ" (להלן: "הצעת החלטה 506").

1. 2.הצעת החלטה 506 נוסחה בהתאם לנוסח של דו"ח הוועדה וקבעה את ההוראות שלהלן:
2. א."חלופת האגודה" הינה בנוסף למסלולי השיוך בהתאם להחלטות 751 ו- 1155 (כיום 1366).
3. ב.תנאי סף לכניסה להחלטה: 1. הסדרת שימושים לא מוסדרים ותשלום דמי שימוש
   2. אישור ההחלטה ברוב של 66%.
4. ג.    האגודה תרכוש את זכויות המגורים במשבצת ("דמי רכישה") לצורך מגורי החברים.
5. ד.רכישה בשלב אחד או בשני שלבים - בשלב ראשון יירכש מלוא השטח הבנוי ולפחות 50% מיתרת הזכויות למגורים המאושרות לפי תמ"א 35.
6. ה.לאחר רכישת הזכויות על ידי האגודה יחולו שתי הטבות מרכזיות: 1. הקיבוץ לא יידרש לשלם תשלום נוסף, עבור ניצול זכויות בניה קיימות או עתידיות 2. לא תידרש הסכמת הרשות להתקשרות מול חברים או למימוש הזכויות שנרכשו על ידי האגודה.
7. ו.    לאחר הכניסה להסדר ורכישת הזכויות על ידי האגודה הרשות לא תתנגד להיתרי בניה עבור הזכויות שנרכשו על ידי האגודה.
8. ז.דמי ההיוון יעמדו על הסכומים שנקבעו בהחלטה 1155 כלומר 33% בצירוף מע"מ עבור כל החברים ובכפוף לתנאים הבאים: 1. הנחה של 12% מהשווי שייקבע עבור הקרקע
   2.תחול הנחת אזור אזורי עדיפות לאומית 3. לא תחול הנחת אזורי עדיפות עבור המגרשים בחלקת המגורים על "דמי הכניסה" בסך 3.75% לזכויות בניה של 160 מ"ר.
9. ח.מעבר מ"חלופת אגודה" לשיוך לפי החלטה 1155 תשית על האגודה תשלום בגין ההפרש בין גובה התשלום ששולם בחלופת האגודה לבין התשלום בגין החלטה 1155.

1. 3.נכון למועד זה, מועצת מקרקעי ישראל אישרה את חלופת האגודה בהתאם להצעת החלטה 506, אך עדיין לא פורסמה החלטה רשמית על ידי מועצת מקרקעי ישראל.

בעיות ביישום "חלופת האגודה":
2. 1.העדר הוראות ביצוע - לאחר שתפורסם החלטת המועצה תידרש הרשות לפרסם הוראות ביצוע להחלטה על מנת שניתן יהיה ליישם את "חלופת האגודה". הבירוקרטיה הסבוכה וההליכים הממושכים ברשות, עשויים לארוך זמן רב עד לפרסום "הוראות הביצוע" להחלטה דבר שיביא לדחיית ארוכה ביישום ההחלטה.
   נזכיר - כי עד למועד זה למרות שחלפו מעל שלוש שנים ממועד אישורה החלטה 1155 בבג"ץ (בחודש יוני 2011), עדיין לא פורסמו הוראות ביצוע להחלטה 1155 והיא עדיין נמצאת בפיילוט שלא הסתיים.

1. 2.עלויות גבוהות - עלות גבוהה לקיבוצים באזורי עדיפות לאומית ב' ומרכז הארץ - כאשר בוחנים את העלויות שיידרשו מהקיבוצים נמצא כי מדובר בתשלומים של עשרות מיליוני שקלים ולא ברור אם הקיבוצים יוכלו לעמוד בתשלומים לרמ"י.
   השאלה -  האם החברים יסכימו לשלם סכומים גבוהים מאוד עבור הזכויות (התשלום יבוצע לקיבוץ ולא לרשות) ולקבל זכויות חוזיות בלבד בבתי המגורים ללא כל זיקה לקרקע?

1. 3.אין דחיית תשלומים לדור המבוגר - התבטלה האפשרות לדחיית תשלומים כאמור בהחלטה 1155.
   עבור חברים ותיקים שהיו חברים באגודה עד ליום 27.3.07, ניתן לדחות בהחלטה 1155 את תשלום ההשלמה ל"דמי הרכישה" בסך של 29.25% בצירוף מע"מ למועד העברת הזכויות בנכס (הורשה או העברה לקרוב לא תחשב כהעברה).

1. 4.זכויות מופחתות לעומת חכירה ישירה בהחלטה 1155 - בהחלטה 1155 מקבל החבר זכויות חכירה מהוונות בהתאם להסכם חכירה שייחתם בינו לבין הרשות. מדובר על זכות "קניינית" הניתנת להסבה/העברה/מכירה/שיעבוד, בהתאם להוראות ההסכם שנחתם מול רמ"י.
הזכות שתינתן לחבר בהתאם ל"חלופת האגודה" הינה זכות "חוזית" כלפי הקיבוץ, כאשר לחבר לא קיימות זכויות קניין במגרש אלא זכויות במבונה בלבד. מהות הזכות והיקפה ייקבעו בהתאם להסכם שייחתם בין החבר לבין הקיבוץ. העיקרון המרכזי עליו ישמור הקיבוץ בהסכם הינו – הקשר ההדוק בין החברות באגודה לזכות במבונהושליטה על הסחירות של בתי המגורים ובייחוד על זהות הרוכשים.
כלומר - בעת הפסקה/פקיעת חברות, החבר יידרש "להיפרד" מהזכויות במבונה ולקבל את החזר ההשקעה לידיו.
2. 5.נוסח ההסכמים בין החבר לבין הקיבוץ יידרש אישור של הרשות - בשלב זה עדיין לא נוסחו ההסכמים בין הקיבוץ לבין החבר. נוסח ההסכם יידרש אישור של רמ"י. ההסכמים יקבעו את מהות הזכות והיקף הזכות שיקבל החבר מהקיבוץ בבית המגורים (במבונה בלבד), כאשר הקיבוץ ייוותר כבעל הזכויות בקרקע. לאור הבירוקרטיה והתמשכות ההליכים מול רמ"י, אנו צופים כי תחלוף תקופה ארוכה עד שתגובש מערכת הסכמים שתוסכם על הקיבוצים ורמ"י.
3. 6.אישור תקנות - רשם האגודות השיתופיות נדרש לתת את עמדתו ביחס להיקף הזכות שיקבל החבר בבתי המגורים ולהוראת ההסכמים שיתגבשו בין החבר לבין הקיבוץ ולהתקין תקנות ככל ויידרש, דבר שעשוי לארוך זמן רב.

1. 7.שווי בתי המגורים - הפחתה משמעותית בשווי הנכסים כאשר מדובר בזכות חוזית במבונה בלבד.

1. 8.חוסר וודאות - בשלב זה עדיין קיימת חוסר וודאות ביחס למימוש "חלופת האגודה" כאלטרנטיבה נוספת לשיוך דירות בקיבוצים. התנועה הקיבוצית פעלה רבות לכך שאופציה נוספת תאושר עלי ידי מועצת מקרקעי ישראל ואכן חלופת האגודה אושרה. בשלב הבא, לאחר שיתפוגג ערפל השמחה ("הערפל" מערפל לעיתים את החושים) ואנשי המקצוע יבחנו את היישום של "חלופת האגודה", לאחר שינוסחו ההסכמים ויאשרו על ידי רמ"י ולאחר שרשם האגודות יתקין תקנות, נוכל לדעת אם "לילד הזה פיללנו".

1. 9.העדר הוראות ביצוע - עדיין לא התקבלה החלטה רשמית של מועצת מקרקעי ישראל, בנושא חלופת האגודה ואין הוראות ביצוע ליישום חלופת האגודה - עובדות אלו יביאו לעיכוב ארוך ביישום מתווה זה.

1. 10.בעיות מימון - לאור העובדה כי מדובר בזכות חוזית בבית המגורים, תהיה בעיה לחברים לקבל מימון עבור בניית בתי המגורים. גם אם יימצאו הפתרונות (וככל הנראה יימצאו כפי שנמצאו בבניה בשטח המחנה) מדובר בהלוואות מסחריות בעלויות גבוהות לעומת משכנתאות שניתנות לאחר שיוך קנייני בהתאם להחלטה 1366.

1. 11.עלויות גבוהות על חברים חדשים - שאלות שיבחנו בהמשך ועולות כבר כיום במסגרת יישום חלופת האגודה הינן:
   מהו הסכום שיגבו הקיבוצים מהחברים החדשים לאחר שהקיבוץ ישלים את הרכישה מרמ"י?
   האם הקיבוץ יטיל על החברים החדשים את העלויות עבור רכישת הזכויות בקרקע בגין החלקים של החברים הוותיקים?
   האם הקיבוצים יקבעו עלויות "דמי קליטה" גבוהות במיוחד לאחר רכישת הקרקע או שיגבו את העלויות הישירות שחלו עליהם?
   האם תהיה בקרה של הרשות או של הרשם בהתאם לתקנות שיותקנו על גובה העלויות שניתן יהיה לגבות מהחבר החדש?

חלופת האגודה  "האם לילד הזה פיללנו"?

1. 1.השאלה שתישאל כעת היא: האם הקיבוץ קיבל את התשובה לבעיה ממנה חשש ביישום החלטה 751 והחלטה 1366 המקנות "חכירה ישירה" והיא, לאבד את הצביון ולהפוך לישוב קהילתי?

1. 2.אם נביט מסביב לקיבוצי הפריפריה שהשלימו את השיוך הקנייני לפי החלטה 751 נוכל לראות כי דבר נורא לא קרה לאחר השלמת השיוך הקנייני. נוכל להבחין כי הקיבוץ עדיין מתנהל, החברים מהלכים על השבילים ואומרים שלום זה לזה בחיוך, עולם כמנהגו נוהג ואולי אף בשקט ובנחת לאחר שהושלמו הליכי השיוך הקנייני וכל חבר הגיע ל"נחלה" ויודע מה יותיר אחריו ליורשיו בערוב ימיו.

1. 3.לעניות דעתי - חברי קיבוץ שיחליטו לפרוש מהאגודה ויבקשו להישאר בעלי זכויות בבתי המגורים בלבד ימצאו את הדרך המשפטית לעשות זאת גם בחלופת האגודה וכמובן שבחלופה לפי החלטה 751 והחלטה 1155 (1366).

1. 4.לא ניתן יהיה לקשור בין הזכויות בבתי המגורים לחברות באגודה לשנים רבות לאחר שבתי המשפט ביטלו את הסעיפים בתקנון של אגודות קהילתיות שקשרו בין החברות באגודה לזכויות בבתי המגורים בהרחבות קהילתיות (פסקי דין "מתיישבי אמנון" קיבוץ מעיין ברוך").

1. 5.חברי קיבוץ שיבקשו לפרוש מהאגודה יהיו בבחינת "תעודת עניות" לאותה אגודה ממנה יבקשו החברים לפרוש. אגודה זו תידרש לערוך "חשבון נפש" ובדק בית על מנת למצוא את התשובות מבית ולא באמצעות "קשירת" החברים לחברות באגודה.

1. 6.כעת נשאל שוב - האם הקיבוצים שהשלימו את הליכי השיוך לפי החלטה 751 איבדו את הצביון? האם אנו חוזים בעזיבה המונית של החברים את החברות באגודה? האם הקיבוץ מרגיש איום על מעמדו? מה השתנה באורחות החיים בקיבוץ לאחר השיוך הקנייני?

1. 7.לאחר ייצוג של עשרות חברים בקיבוצים שסיימו הליכי שיוך קנייני וכן ביצוע עסקאות בין יורשים, מכר ורכישה של דירות בתוך שטח המחנה לאחר השיוך הקנייני, אוכל לומר - כי דבר לא נפגע בשורשו של הקיבוץ ובאורחותיו אלא הפוך הדבר לגמרי.

1. 8.נבהיר - כי בדברים האמורים לעיל איני מבקש לצאת כנגד יישום חלופת האגודה, אלא להבהיר, כי החלופות האחרות נותנות מענה לחברי קיבוץ שמבקשים לקבל זכויות קניין בבתי המגורים ואין הכרח לקשור בין החשש של הקיבוץ להפוך ליישוב קהילתית ליישום הליכי השיוך לפי החלטה 751 או 1366.

1. 9.החשש טמון בפחדים שמלווים את הקיבוץ במסגרת השינוי שהוא חווה, קליטת חברים חדשים לשורותיו ביניהם יורשים, ש"מערערים" - שלא בצדק יש לומר - את הסטטוס קוו שהיה בקיבוץ שנים רבות מאז הקמתו.  חשש מה יקרה כאשר החדשים ישמיעו את קולם? איך נתמודד עם מצב שבו לא יהיו הסכמות בין הדור החדש לבין הדור הותיק ומי יודע אילו החלטות יתקבלו?!

1. 10.כבר שמעתי אגדות אורבניות על הפחד מהחברים החדשים שיפגעו בזכויות של הוותיקים ועל כן נוסחו התקנונים כך שלחברים החדשים לא תהיה זכות הצבעה בנושא הפנסיה שהוא "הבטן הרכה" של חברי הקיבוצים.

1. 11.נזכיר - כי לאחר שיחלוף הדור הנוכחי סעיף הפנסיה כבר לא יהיה נושא עליו ידובר כה רבות כפי שקורה היום, שכן הסכמי הקליטה והתקנונים קובעים כי החברים החדשים אחראים לזכויות הפנסיה ולכל "רשת הביטחון" שהקיבוץ כביכול מקנה לחברים ב"חברות מלאה".

1. 12.עוד נזכיר - כי לאחר שנים רבות בהם הקיבוצים חוו נטישה המונית - החברים החדשים, בנים ממשיכים ויורשים, הם המשפחות הצעירות שהביאות את ילדיהם לגור בקיבוץ, הם אלו שהחיו את הקיבוץ, הצעירו את האוכלוסייה, הביאו רוח חדשה לאירועים משותפים ולחגים, הביאו עימם אנרגיות של התחדשות ל"קיבוץ המתחדש" והם אלו שללא ספק יעצבו את פניו של הקיבוץ בדור הבא.

1. 13.ועל כן - "חלופת האגודה" לא יכולה להיות "התרופה" להתמודדות עם הפחד של הקיבוץ מהחבר החדש ומהחשש מה יהיה אם מחר החבר יבקש להפסיק את חברותו באגודה ויסרב "להיפרד" מהזכויות בבית המגורים.

1. 14.בשלב ראשון הקיבוץ צריך להבין מהי המהות של חלופת האגודה ואילו זכויות יקבלו החברים? כידוע, עדיין לא נוסחו ההסכמים ואין תקנות מתאימות, ועל כן, חברי קיבוץ לא יכולים לקבל החלטה בשלב זה, האם זכויות חוזיות ביחס למבונה הן הזכויות שאותם מבקשים החברים לקבל?

1. 15.הקיבוץ יידרש להסביר לחבריו, במסגרת בחינת "חלופת האגודה", מה ההבדלים בין זכויות קניין לזכויות חוזיות לפי חלופת האגודה? מהם היתרונות והחסרונות בכל אחת מהחלופות? מה יקרה לזכויות ב"שלב הבא" מבחינת השווי? מה יקרה בעת הורשה, העברה, מכירה, שיעבוד, השכרה?
   שאלות אלו ואחרות, נדרשות בחינה מעמיקה ולא רק עיסוק בפחד הלא מבוסס מפרישה המונית מהאגודה ואיבוד הדרך הקיבוצית.

1. 16.הקיבוצים נדרשים לאחריות כלפי החברים. מצאתי שהרבה מהדור הותיק כלל לא מבין במה עסקינן כאשר נערכות אספות וניתנים הסברים ביחס לחלופות השונות. רבים פונים לחלופה של "העדר" שהולך אחרי מנהיג שמוביל דרך לפי ראות עיניו ומבלי שלחברים בסוף השורה ניתנה אפשרות להביע את דעתם שכן הם כלל לא מבינים במה דברים אמורים, אלא שהפחד ששידרו להם הוא שנותר בתודעה והעדר שרץ לעבר "פתרון" שכביכול יציל אותו מכלייה, הוא זה שיש להיאחז בו בכל הכוח.

1. 17.במהלך השנים הקיבוצים עשו טעויות מבחינה ציבורית ולצערי הרב, כלל הציבור לא מבין את התרומה הרבה שהקיבוצים תרמו הקמת היישוב בארץ ישראל, שמירה על הגבולות, שמירה על ערכים, שהביאו הקיבוצים לנוף הישראלי.

1. 18.הקיבוץ צריך לנצל את השעה, להשתמש כמנוף לצמיחה בנהירה של זוגות צעירים לקיבוץ במטרה למצוא חיי קהילה עשירים בתוכן ובמהות ולקיים דיון מעמיק ביחס לעתיד הקיבוץ בעת הבחירה בחלופת השיוך.

1. 19.אוכל לומר, כי לאחר ששאלתי עשרות רבות של זוגות צעירים בעשרות קיבוצים מצפון לדרום, "למה בחרתם לחיות בקיבוץ?" קיבלתי תשובה סדורה מרבים מהם - "כי אני מבקש חיי קהילה לילדיי" – לא שמעתי מהם שהם "כמהים" לקיבוץ המסורתי של פעם, לא שמעתי מהם שלא מעניינות אותם הזכויות בבתי המגורים.

1. 20.ונבהיר - הזוגות הצעירים שמגיעים לקיבוץ יעצבו את עתיד הקיבוץ בדור הבא - כל החלטה שתתקבל היום תוכל לשנות פניה עם חלופת גברי בוועד ההנהלה של הקיבוצים וכמובן שכל חלופה לשיוך שתיבחר היום ואף תיושם, תוכל לקבל תפנית בהחלטה של אסיפה בעתיד. הזוגות הצעירים הם לא "יזמי נדל"ן" שמחפשים תשואה, או נכס מניב, או להתגורר בקיבוץ למספר שנים ולאחר מכן למכור את הבית ולהתקדם הלאה כפי שמקובל בעיר. הזוג הצעיר שמגיע לקיבוץ רוצה להשתקע בו כל חייו (למעט מקרים מעטים של אי התאמה), הצעירים נוטלים חלק מרכזי בוועדות ובחיי הקהילה ומטביעים את חותמם על החיים בקיבוץ כבר בשלבים הראשונים והכל מתוך חזון, דאגה ואהבה אמיתית לקהילה ולחיים בקיבוץ.

1. 21.לסיכום - כאשר הקיבוץ בוחן את "חלופת האגודה" למול החלופות האחרות (קיבוצי 751 יכולים לבחון את החלטה 1366 ואת חלופת האגודה, קיבוצים שלא קיבלו החלטה לפי 751 יכולים לבחון את החלטה 1366 ואת חלופת האגודה) - עליו להעמיד לנגד עיניו את העובדות שתוארו לעיל ולראות בחבר החדש כחלק בלתי נפרד מהקהילה שצועדת ביחד לעתיד ולא כגורם שיש לחשוש ממנו ולהפעיל כנגדו "אמצעי מניעה".

"חלופת האגודה" בהתייחס לזכויות חברים ותיקים וחדשים:

1. 1.בחלופת האגודה הקיבוץ רוכש את מלוא זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות בחלקת המגורים ומשלם עבור הזכויות סך של 33% בהפחתה של 12%, עם מקדמי הפחתה לגודל, כמות, רכיב השיתוף, מגבלת הסחירות וכן מקדם הקדמת תשלומים בשיעור היוון של 5%.

1. 2.חבר ותיק - בחלופת האגודה חבר ותיק שהיה משלם 33% עם אפשרות לדחייה של "דמי הרכישה" בסך של 29.25% למועד העברת הזכויות, ישולם עבורו סך של כ- 11% בהתאם לשמאות עדכנית.

1. 3.חבר חדש -  
2. 3.1בתוך חלקת המגורים - ישולם עבורו סך של כ- 25% בגין דמי היוון.
3. 3.2מחוץ לחלקת המגורים - כאשר מדובר בחבר חדש מחוץ לחלקת המגורים ישולם סך של כ- 50% במקום 91% שהיה משולם בהחלטה 1366.

1. 4.מסקנה מתבקשת עבור חבר חדש -
2. 4.1בחלופת האגודה אין הפחתה משמעותית בגובה תשלום דמי ההיוון לרשות.
3. 4.2התשלום לרשות שיבוצע על ידי הקיבוץ "יגולם" בתשלומים שישולמו על ידי החברים החדשים לקיבוץ בעת הקליטה - במקרה זה, מדובר על תשלומים גבוהים בגינם יינתנו זכויות חוזיות בלבד במבונה שהן נחותות באופן משמעותי מזכויות הקניין שמקבל החבר החדש בהחלטה 1366.

1. 5.מסקנה מתבקשת עבור הקיבוץ -
2. 5.1הקיבוץ נדרש לשלם דמי היוון עבור השטח המבונה בקיבוץ ועבור 50% מיתרת הזכויות (אם בחר בחלופה של תשלום בשני שלבים).
   לדוגמא: בקיבוץ בו לוח 2 בתמ"א 35 קובע קיבולת של 400 יח"ד וקיימות בו 200 יח"ד מאוישות - נותרו 200 יח"ד פנויות - על הקיבוץ לשלם בשלב ראשון עבור 300 יח"ד (200 מאוישות + 100 פנויות).
3. 5.2התשלום שישולם לרשות יעמוד על עשרות ואולי מאות מיליוני שקלים!!!
4. 5.3כמה קיבוצים יוכלו לעמוד בתשלומים אלה במזומן?
   האם ניתן להסתמך על כך שהחברים החדשים יישאו בנטל התשלומים ויסכימו לקבל זכויות נחותות?
   האם החבר הותיק מעוניין לקבל זכויות נחותות בגין תשלומים גבוהים לרשות?
   האם נמצא בשוק שבו יידרשו זוגות צעירים לשלם לקיבוץ מאות אלפי שקלים ואולי יותר מכך עבור דמי קליטה שמגלמים בתוכם את השבת ההוצאות של הקיבוץ עבור הקרקע?
5. 5.4שאלות אלו ונוספות עולות כל העת כאשר בוחנים את חלופת האגודה וככל שנכנסים לעומקה של ההחלטה (עד כמה שניתן במצב הנוכחי), נראה כי החלופה לא אטרקטיבית מכל בחינה - הן מבחינת החבר החדש והן מראות עיניו של החבר הוותיק שפעמים רבות ילדיו הם אלו שיידרשו לשלם עלויות גבוהות בתמורה לזכויות נחותות.
6. 5.5שאלה שנותרה לא פתורה וערכנו לגביה דיון לעיל הינה - האם מההיבט של השמירה על "הקיבוץ" ההחלטה נותנת את המענה הנדרש או שהחסרונות שמנינו עולים על האינטרס להגן על החשש - שייתכן ואינו מבוסס דיו - של הקיבוץ לאבד את הציביון?

סיכום הדיון בחלופת האגודה:
מהדיון שלעיל נוכל להסיק, כי אין פתרון אחד שמתאים לכל הקיבוצים. כל קיבוץ הינו רקמה אנושית שונה מרעותה, בעלת ערכים וצרכים שונים ומשתנים. כל קיבוץ נמצא בשלב שונה של הליך שיוך ומערכת קבלת ההחלטות תהיה בהתאם ואף מיקום הקיבוץ מבחינת אזור עדיפות לאומית משפיע רבות על קבלת ההחלטה באיזו דרך לשייך את הדירות לחברים.

מצאנו לעיל, כי שתי שאלות מרכזיות עומדות בבסיס ההחלטות: חברתית וכלכלית.    
כמובן כי שיקולים רבים ומגוונים מלווים כל קיבוץ בדרך לקבלת ההחלטה להפוך לקיבוץ מתחדש ולבצע שיוך דירות, אך אלו שתי שאלות שעולות בכל אחד מהקיבוצים בעת קבלת ההחלטה על חלופת השיוך.

כאשר בוחנים את השיקול הכלכלי - מצאנו כי רוב קיבוצי המרכז לא ימצאו את המזור בחלופת האגודה שכן מדובר על תשלומים גבוהים מאוד ובמזומן לרשות. קיבוצי הפריפריה ישקלו את השיקולים המתאימים ויקבלו החלטה האם קיימת הפחתה משמעותית בגובה התשלומים לרשות, כאשר בחלק מהקיבוצים הממוקמים באזורי עדיפות לאומית ב' ניתן למצוא כי מדובר על תשלומים מופחתים באופן ביחס לחברים וותיקים.

כאשר בוחנים את השיקול החברתי - וכאן הכוונה להותרת הכוחות בידי האגודה - מצאנו כי אין דרך לעשות "גזירה שווה" בין הקיבוצים שכן קיימים קיבוצים בהם החברים יהיו מעוניינים להותיר את הכוחות בידי האגודה ביחס לזכויות בקרקע, כך שיבקשו לשמר את הזכויות באגודה לשנים רבות ולא יבקשו זכויות קניין לעצמם. מאידך, קיימים קיבוצים בהם החברים יבקשו את הזכויות לעצמם ולא יראו בכך פגיעה בקיבוץ ו/או באורחותיו ו/או בקיומו לשנים רבות, כך שתיעשה הפרדה בין זכויות הקניין שיוקנו לחברים בבתי המגורים לבין הזכויות באגודה ובנכסים המניבים במסגרת השיוך הפירותי.

העיקרון המרכזי עליו יש לשמור הינו שקיפות מלאה כלפי החברים בעת הצגת החלופה לשיוך.
יש לערוך דיון מעמיק בשני מוקדי העניין המרכזיים שלעיל ולהביא בפני החברים ובייחוד לדור הוותיק, את כל העובדות ולפרוס בפיניהם את החלופות ואת כל השאלות שעולות, כך שכל חבר יוכל להבין בדיוק על מה הוא מצביע ואילו השלכות יהיו לכך על העתיד של החבר הפרטי ועל עתיד הקיבוץ.


    

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.