האם הצעת חוק השכירות ההוגנת – אכן הוגנת? ולמי זה טוב? אם בכלל?

עורכי דין - מידע משפטי: דיני מקרקעין , דיני צרכנות ו/או תביעות קטנות - דיני שכירות - דיני מקרקעין - שוכר - משכיר - הצעת חוק השכירות ההוגנת - דיני צרכנות - איסור העלאת דמי השכירות

...על פי ההצעה יוקפאו מחירי השכירות בשוק הדיור לתקופה של 3 שנים מה-1 לינואר 2015. ..

שלח שאלה בנושא לעורך דין

האם הצעת חוק השכירות ההוגנת – אכן הוגנת? ולמי זה טוב? אם בכלל?
מאת: עו"ד גבי מיכאלי ועו"ד דב שרון

הקדמה

הצעת

חוק השכירות ההוגנת

נסה להציג

מהפכה בנוגע לקביעת דמי השכירות

ושוק השכירות בכלל –

על פי ההצעה יוקפאו

מחירי השכירות בשו

ק הדיור לתקופה של

שנים מה-1 לינואר 2015.

לפי ההצעה,

מחירי השכירות המוקפאים יוכלו לעלות בשיעור מרבי של 2%

בלבד

בכל פעם שייחתם הסכם שכירות חדש

כמו כן יקבע החוק תנאים מינימליים בנוגע לאיכות דירה מושכרת, כגון כי גודל הדירה לא

יפחת מ-26 מ"ר,

כי הדירה

תכלול

בתוכה,

כחלק בלתי נפרד ממנה ביוב, חשמל, מים ותנאים בסיסיים אחרים

מטרתו המוצהרת של החוק הינה שיפור הסדרת המסגרת החוקתית והמעשית לעניין יחסי משכיר-שוכר של דירת מגורים תוך הבטחת הגינות, סבירות והגדלת הוודאות ביחסים המשפטיים בין הצדדים.

כיום 27% מתושבי ישראל גרים בשכירות ובקרב הצעירים בגילאי 30-39 חלה עלייה מ-25% בשנת 1997 לשיעור של 37% בשנת 2012. שיעור שוכרים גבוה מהממוצע ניתן למצוא בכל הערים הגדולות (תל אביב-יפו 46.4%, רמת גן 37.7%, ירושלים 31%, ב"ש 36%, חיפה 33%) ואף ביישובים בפריפריה הסמוכים למוסדות השכלה גבוהה.

האם אכן יעזור החוק לדיירים?

הכוונה של החוק היא כוונה טובה, ונכונה אולם לדעתנו לחוק אין שיניים.
נדון תחילה במבנה החוק וננסה להסבירו בתמצית.

החלק הראשון מטפל בהגדרת יחסי שוכר משכיר וכולל את נושא הערבויות, תיקון פגמים בנכס המושכר והסדרת ביטוח הדירה – אשר יחול על המשכיר.

החלק השני מתאר את הגדרתה של דירה ראויה להשכרה לצורך הבטחת רמת איכות מינימלית לדירות. החוק קובע כי יגובשו תנאים מינימאליים לדירה הראויה למגורים הכוללים רכיבים בסיסיים הנוגעים לגישה חופשית לדירה, מערכת לאספקת מי שתיה ומים חמים, קיומם של מערכת חשמל ותאורה, של פתחי אוורור, ועוד.

גם כאן לא ברור כיצד ייאכף החוק וכיצד הוא יגרום לבעלי הדירות לקיים אותו.

איסור העלאת דמי שכירות

החלק השלישי בחוק נועד לצורך הגברת הוודאות והיציבות לשוכר והוא כולל איסור על העלאת שכר הדירה משנה לשנה, למשך 3 שנים, ביותר מ-2%. יודגש כי מחיר השכירות הבסיסי יקבע באופן חופשי בין שוכר למשכיר והמשכיר רשאי יהיה להשכיר את הדירה לשנה ואז להחליף שוכר, אך מחיר השכירות לשוכר החדש לא יעלה ביותר מ-2% מדמי השכירות לדייר הקודם על מנת שהשוכר יוכל לדעת מה היה המחיר בנכס יחויב המשכיר להציג בפניו את חוזה השכירות עם הדייר הקודם ולצרפו לחוזה החדש. הפרת חובת אי העלאת שכר הדירה תגרור פיצוי ללא הוכחת נזק (כמה? לא ברור...). תחולת החוק תהיה על חוזים חדשים שנכרתו מיום 1.1.15, ועד ליום 1.1.20.
איסור העלאת דמי השכירות הוא מאבני היסוד של החוק ולדעתנו נושא זה חסר כל שיניים ואפשרות אכיפה. – לדוגמא כיצד יידע הדייר החדש מה היו דמי השכירות של הדייר לפניו.

החלת החוק עלולה דווקא להעלות את דמי השכירות

לחוק מספר חסרונות דווקא לשוכרים, אשר מרביתם נובעים ממקורותיו - החוק נולד בעיריית תל אביב כחוק עזר עירוני שנועד להקטין את כוחם של בעלי הדירות. אך למרות שהעלאה תכופה של מחירי השכירות היא אכן תופעה נפוצה במציאות התל אביבית (על רקע הביקוש הגואה לדירות בעיר) – הרי ביתר האזורים בארץ עולים מחירי השכירות בקצב איטי יותר מעליית מחירי הדירות והשוכרים אינם מתקשים לקבע את דמי השכירות לתקופות ממושכות. השוכרים מחוץ לגבולות תל אביב צפויים לפיכך להיפגע מכניסת החוק לתוקף משום שבעלי הדירות יבקשו להעלות את שכר הדירה לפני כניסתה לתוקף של ההקפאה, ובמקומות בהם היו עליות מחירים נמוכים, צפויה להיקבע נורמה עליה בשיעור של 2%.

אנו סבורים כי החלת החוק תגרום קודם כל להעלאת דמי השכירות – אין כל התייחסות לדמי השכירות טרם החוק.

אכיפת החוק מוטלת בספק

על אכיפת החוק יפקח מרשם שכירויות אשר יוקם ברשויות מקומיות, אך הדבר נתון לרצונן הטוב של הרשויות המקומיות - דהיינו, רשות שלא תרצה לא תחויב להקים מרשם שכירויות – לדעתנו זו בעיה גדולה מבחינת השוכרים. יתר על כן, החוק לא קובע אכיפה וענישה, אלא רק את חיזוק מעמדו של השוכר בבית המשפט. לא נקבע מהו הפיצוי ללא הוכחת נזק, וכנראה שהדבר יתברר עם הזמן בפסיקות בתי המשפט.

הצעת החוק נראית יעילה בקביעת אמות מידה מינימליות לדירה מושכרת

הצעת החוק מגדירה באופן הוגן והולם מה הם התנאים והקריטריונים המינימליים שדירה להשכרה צריכה לעמוד בהם.
יישום החוק יטיל אחריות מוגברת על בעלי הדירות לטפל בדירות להשכרה באופן הולם והוגן ולהשכיר רק דירות הראויות למגורים הן מבחינת גודל מינימלי והן מבחינת תיקונים, תקינות וקריטריונים מינימליים כגון אוורור, שרותים, מקלחת וכו'.
לדייר השוכר יהיו יותר כלים כלפי בעל הבית בנושאים אלה.

המרוויחה העיקרית של החוק היא רשות המיסים

גורם שיפיק תועלת עצומה מהחלת החוק הוא רשות המסים, שסוף סוף תוכל לדעת מה קורה בשוק השכירות. השוק הזה מתנהל בחלקו הגדול בצורה שחורה ולא מדווחת. הסדרתו תגדיל מאוד את המידע אודותיו, ובעקבות זאת גם את הכנסות המדינה ממסים על השכרת דירות.

סיכום והמלצות

אומנם ההצעה נמצאת רק בשלביה הראשונים, אך אנו ממליצים למשכירים ולשוכרים להתחיל להתכונן לכניסת החוק, ולהבטיח את עצמם בחוזי שכירות מתאימים. אנו סבורים כי להצעת החוק יש פוטנציאל חיובי ובכל מקרה רצוי להתכונן להשמתו.
משרדנו, המתמחה בתחום המקרקעין בכלל ובחוזי שכירות מכל הסוגים בפרט, מזמין אתכם לפנות אלינו לקבלת ייעוץ משפטי ובהכנת חוזה שכירות נכון ומקצועי.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

גבי מיכאלי, נירה אשכנזי ושות', משרד עורכי דין ונוטריונים

מקרקעין, דיני מושבים וקיבוצים, גישור, בוררויות ועוד...
משרד וותיק מאד, מקצועי, אדיב ומנוסה

ייעוץ אישי