לא תמיד כדאי שדירת חייב תהא רשומה על שמו

לא תמיד כדאי שדירת חייב תהא רשומה על שמו
מאת: עו"ד ונוטריון אבי זילברפלד


רבים בארץ מתגוררים בדירות שרכשו, ואשר טרם נרשמו על שמם בלשכת רישום המקרקעין.
ככל שמי מהם חייב כסף – רצוי שיקרא בעיון המאמר שלהלם הסוקר פסיקה חדישה של בית המשפט, בה נפסק כי בנק לא רשאי לממש בהוצל"פ משכון דירה שאינה רשומה ע"ש החייבים, ע"י מכירתה.


תמצית העובדות:

החייבים, המתגוררים בדירה זה עשרות שנים, קיבלו הלוואה מהבנק המשיב לצורך רכישתה, ולהבטחת ההלוואה נרשם משכון על זכויותיהם לטובת הבנק המלווה.
מחמת חוב לבעלים (עריית ראשל"צ) – הדירה טרם נרשמה ע"ש החייבים.
החייבים לא פרעו את יתרת חוב ההלוואה, והבנק פתח נגדם תיק הוצל"פ למימוש משכון, במסגרתו ביקש למכור הדירה למרבה במחיר.

בקשת " פרעתי" שהגישו המבקשים- החייבים – נדחתה, וכך עם ערעורם לבימ"ש השלום.
בבקשתם לערער נפסק (רצ"פ 48460-05-16 בראי ואח' נ' בנק דיסקונט לישראל בעמ ) כי לאור הלכת שטיינמץ - עת לזכות הבנק לא רשומה משכנתא אלא רק משכון ברשם המשכונות, הבנק לא רשאי לממש הדירה.


בית המשפט (כבוד השו' שבח) קבע כי משכון אינו שקול לרישום משכנתא: לבעל המשכון יש שתי אפשרויות פעולה:

• א.מכירת הזכויות החוזיות שמושכנו ע"י הקונה.

• ב.להיכנס לנעלי הקונה כלפי המוכר ולהגיש תביעה כנגדו להעברת הרישום ע"ש הקונה (ע"מ לרשום משכנתא,ואז , ורק אז- יהא רשאי למכור את הדירה.

נפסק כי הבנק לא יכול לעשות קיצור דרך ע"י מכירת הדירה, אלא רק לנקוט באחת משתי הדרכים דלעיל.

כן נקבע שעובדת החזקת החייבים בדירה עשרות שנים, אינה משלימה את הרישום החסר של הזכויות.

ביהמ"ש קיבל את הערעור, והחזיר את הדיון לרשם ההוצאה לפועל על מנת לאפשר לבנק להמשיך את פעילות מימוש המשכון באחת משתי הדרכים שנסקרו לעיל.

יצוין כי להלכה זו משמעות רבה בהוצל"פ ופש"ר ביחס לחייבים שזכויותיהם בדירה טרם נרשמו:-

בהוצל"פ –

ככל שזכויות החייב טרם נרשמו - לא ניתן לממש ישירות את הדירה, ועל פניו נראה שעדיף לחייב שזכויותיו לא ירשמו.
לאי רישום דירה ע"ש החייב יתרונות נוספים המקשים על מימוש הדירה, כגון: חוסר יכולת לאתר זכויות החייב בלשכת רישום המקרקעין, עיקול זכויות חוזיות בלבד,
ועוד.

בפש"ר – ככל שזכויות החייב טרם נרשמו בלשכת רישום מקרקעין – הנאמן רשאי לממש הדירה כפנויה; אם נרשמו – החייב ייחשב כדייר מוגן, והדירה תחושב לפי
"דירה תפוסה", ולפיכך ברור שעדיף לחייב שזכויותיו נרשמו טרם ההליך.

נוכח מורכבות הנושא, המסקנה הברורה הינה כי חייב הנמצא בסיטואציה המתוארת במאמר זה – חייב לפנות להתייעצות עם עו"ד המתמחה בתחום לפני שייגרם לו נזק חמור.


(*) עו"ד אבי זילברפלד, הבעלים והמייסד של משרד אבי זילברפלד עו"ד ונוטריון (נוסד ב1983) , מתמחה בדיני בנקאות ופשיטת רגל, מכהן כמנהל פורום בנקאות באתר הפורומים המשפטי– LAWFORUMS ומחבר הספר "אחריות אישית בתאגיד והרמת מסך - דין, פסיקה ופרקטיקה" שעניינו גביית חובות במצבים מיוחדים ובעייתיים.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.