לא מוכרים בגלל שימושים את המבנים משכירים ומתפרנסים - חלק א

לא מוכרים בגלל שימושים את המבנים משכירים ומתפרנסים – חלק א
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ

השכרת יחידות דיור בנחלות - ביום 24.12.18 אושרה במועצת מקרקעי ישראל הצעת החלטה 772 שכותרתה "מינוי ועדה לבחינת מדיניות חלופות הכנסה למשק המשפחתי במושב" לפיה, תוקם ועדה ציבורית שתבחן את הסוגיות הבאות:

1. 1.אפשרות החלתן של הנחות אזורי עדיפות לאומית על תעסוקה לא חקלאית (פל"ח) בחלקת המגורים.

1. 2.אפשרות השכרת יחידות המגורים בחלקת המגורים.

דמי שימוש עבור ארבע שנים- הצעת החלטה נוספת שאושרה ביום 24.12.18 שמספרה 773 עוסקת בתיקון להחלטה 1458 בנושא שימושי פל"ח בנחלה.

סעיף 4 להחלטה שכותרתו "הסדרת שימושי עבר" יעודכן בהתאם לתנאים הבאים:

1. 1.הסדרה של כל השימושים בנחלה תוך שנתייםממועד כניסת ההחלטה לתוקף (לאחר חתימת שר האוצר).

1. 2.תשלום דמי שימוש עבור התקופה עד למועד אישור התיקון להחלטה 1458 -  בעל הנחלה יחויב בתשלום עבור4 שנים, לפי 6% לשנה מערך הקרקע (סה"כ לא יותר
   מ- 24% במצטבר, גם אם משך השימוש החורג ארוך יותר).

1. 3.תשלום דמי שימוש עבור התקופה ממועד אישור התיקון להחלטה 1458 ועד מועד ההסדרה בפועל - 6% מערך הקרקע לשנה או חלק יחסי משנה.

1. 4.התיקון להחלטה יחול על בעלי נחלה מעל גיל פנסיה (בהצעת החלטה 773 לא היתה הגבלה כי התיקון יחול על בעלי נחלות מעל גיל פנסיה בלבד, תנאי זה הוסף בישיבת המועצה).

1. 5.מדובר בשימושים שניתן להסדירם בהתאם לכללי החלטות המועצה.

1. 6."דמי שימוש" עבור מבני קייט יחולו בהתאם למגזר העירוני (כיום מוסדר בהחלטה 1567).

1. 7.התיקון להחלטה לא יחול על חוכר שניתן לגביו פסק דין שיחויב בתשלום עבור כל תקופת השימוש.

תנאי הסף לביצוע עסקת פל"ח:

1. 1.הסדרה של כל השימושים בנחלה.

1. 2.תשלום "דמי שימוש" בגין תקופת העבר ועד למועד ההסדרה בפועל.

1. 3.העמדת ערבויות לביצוע ההסדרה.

השכרת מבני פל"ח בנחלה:
במאמרים קודמים עמדתי על הצורך המידי לאפשר לבעלי נחלות להשכיר את מבני הפל"ח על מנת ליצור עבורם מקור הכנסה ממבנים שבנויים בהיתר ונותרו ללא רוח חיים בנחלות, לאחר שמדיניות הממשלה והחלטות רמ"י הביאו לכך שהחקלאים נאלצו שלא בטובתם לחסל ענפי חקלאות לאחר עשרות שנים של השקעות בקרקע ומבנים.

התוצאה המידית של הפסקת פעילות חקלאית בנחלה, היא אבדן של מקורות הכנסה, מה שמעלה את הצורך למציאת מקורות הכנסה חלופיים למשק המשפחתי מהנחלה.

הוסבר, כי החקלאי שעיבד את הקרקע והשקיע את כל הונו ומרצו בפיתוח ענף החקלאות בנחלה, ברוב המקרים לא דאג למקורות הכנסה לגיל הפנסיה, שכן הוא השקיע את הכספים במהלך כל השנים בבנייה ופיתוח המבנים בנחלה. החקלאי שילם אגרות בניה לועדה המקומית, היטלי השבחה, היטלי פיתוח, היטלי ביוב, דמי היוון ודמי היתר לרמ"י, מס הכנסה בגין ההכנסות מהפעילות, וכיום נותר ללא פנסיה וללא מקורות הכנסה.

המדיניות של החלטות רמ"י לפיהן בעלי נחלות לא יכולים להשכיר את מבני הפל"חאינה מתאימה לעידן הנחלה המהוונת בשנת 2019!

זה הזמן לפעול ולשנות את ההחלטה 1458 ולקבוע בה הוראה נוספת שתאפשר לבעלי נחלות להשכיר את מבני הפל"ח שניבנו בהיתר על מנת ליצור מקורות הכנסה חלופיים בגיל השלישי.
אנו מבקשים מכלל הציבור להצטרף לתהליך אינטנסיבי שמתקיים מול רמ"י, משרד האוצר, ומשרד החקלאות, ולהביא ביחד לשינוי מדיניות רמ"י בנושא השכרת מבני הפל"ח. ניתן לבחון הסדר מקביל לזה שנקבע בקיבוצים, כי ישולמו "דמי שימוש" בסך 5% לשנה.

יש לפעול ולדרוש כי הועדה הציבורית שהוקמה על מנת לבחון מקורות הכנסה למשק המשפחתי,ובוחנת החלה של הנחות אזורי עדיפות לאומית על שימושי פל"ח ולא רק על מבני קייט וכן השכרה של יחידות דיור בנחלה, תבחן גם את הנושא של השכרת מבני פל"ח בנחלה.
אנו מזהים כי נפתח "חלון הזדמנויות" לאחר מאבק של שנים, כך שברמ"י הבינו כי המציאות השתנתה ובהתאם לכך הסכימו ברמ"ילבחון את האפשרות להשכרת יחידות המגורים בנחלה, בכפוף לכך שתמשיך לחול חובת ההתגוררות ועיבוד ברצף של הנחלה ("משטר הנחלות"), דבר שלא יכול היה לעלות על הדעת לפני מספר שנים.

אנו רואים בהקמת הועדה, "שעת כושר", גם לבחינת הנושא של השכרת מבני הפל"ח ויש לפעול לכך שיוטל על הועדה לבחון גם נושא זה!

על מי לא יחול התיקון להחלטה?
חוכרים שלא הגיעו לגיל פנסיה ימשיכו לשלם את דמי השימוש לפי החלטות קיימות. בפועל רמ"י גובה דמי שימוש עבור כל תקופת השימוש. לפי החלטת הנהלה בתוקף, ייגבו דמי שימוש עבור תקופה של עד 7 שנים ("מבצע" עד 31.12.19), אך לא בכל מקרה כפי יוסבר להלן.
השאלה שיש לשאול במקרה זה היא - האם רמ"י ידעה או לא ידעה על השימוש?

במה דברים אמורים?  ככל ובנחלה מתקיים שימוש חורג, ורמ"ילא ידעה על השימוש, כלומר לא ביקר בנחלה פקח במהלך השנים ואין דו"ח פיקוח, רמ"י תגבה דמי שימוש עבור כל תקופת השימוש גם אם היא ארוכה משבע שנים. ככל ורמ"יידעה על השימוש ולא פעלה בפועל בדרישה להסדרה, רמ"י תגבה עבור תקופה של עד 7 שנים.

נבהיר כי בפרקטיקה גם לאחר שתומצא שומה לתקופה העולה על 7 שנים, ניתן להגיע להסדרים מיטיבים לרבות במסגרת הסדרי פשרה בהליכים משפטיים.


תיקון 116 לחוק התכנון והבניה:

בנוסף לתיקון החלטה 1458 נבקש להזכיר כי תיקון 116 לחוק התכנון והבניה שנכנס לתוקף בחודש אוקטובר 2017 הביא שינוי מהותי במדיניות האכיפה ובנושא זה הבאנו עדכונים לגבי הביקורים שמתבצעים בשטחי הנחלות על ידי הועדות המקומיות והיחידה הארצית לאכיפה.
נבהיר, כי בעל נחלה שבה מתקיימים שימושים חורגים, עשוי להגיע למצב שבו מוגש כנגדו כתב אישום על ידי הועדה המקומית ובמקביל תביעה אזרחית על ידי רמ"י בגין אותם שימושים.
אנו חוזרים וקוראים לבעלי הנחלות לפעול בהקדם להסדרת שימושים בנחלה במטרה להקדים את הביקור של הפקח. נזכיר, כי סקר עבירות הבניה צריך להסתיים עד לחודש אפריל 2019.


מה נדרש מבעל נחלה מעל או מתחת לגיל פנסיה בכדי להסדיר שימושים בנחלה?
בתיקון להחלטה 1458 נקבע, כי התנאי לכך שבעל הנחלה ישלם "דמי שימוש" לתקופה של ארבע שנים הוא שתתבצע הסדרה בתוך שנתיים.

בנוסף תשימו לב, כי הגבייה עבור ארבע שנים היא רק בגין השימוש שהתבצע עד למועד כניסת ההחלטה לתוקף (ההחלטה תכנס לתוקף בימים הקרובים לאחר חתימת שר האוצר).
אך כיצד ייגבו דמי שימוש עבור השימוש לאחר כניסת ההחלטה לתוקף? בגין השימוש לאחר כניסת ההחלטה לתוקף ישולמו דמי שימוש עבור כל תקופת השימוש.

יוצא מכך, כי בעל נחלה שלא יפעל מידית לביצוע ההסדרה וגם אם בהחלטה עתידית המועד של "המבצע" לשנתיים יוארך, ישלם דמי שימוש עבור ארבע שנים עד לאישור ההחלטה ובנוסף עבור השנים לאחר אישור ההחלטה!

התוצאה היא שבעל נחלה מעל או מתחת לגיל פנסיה שרוצה להסדיר שימושים בנחלה, צריך לפעול מידית להסדיר את השימושים לפי שלוש חלופות (להלן: "חלופות ההסדרה"):

• השבת המבנה למצב המקורי בהתאם להיתר.

• הסדרת המבנה בהיתר לפי החלטות רמ"י.

• הריסה של השימוש החורג.

כיצד נבחר בחלופה המתאימה?

בכדי לקבל את ההחלטה הנכונה לבחירה באחת מחלופות ההסדרה, יש לבחון שיקולי רוחב בכל הקשור לשימוש בנחלה, לרבות מבט לעתיד בנושא העברה הבין דורית, בנייה של בית שני ושלישי, פיצול מגרשים מהנחלה, שימושים לפל"ח, שימושים נלווים לחקלאות, שימושים לחקלאות וכו'.
יש לשים לב לכך שבחירה בחלופה של הסדרה תשית על בעל הנחלה "דמי שימוש" עבור תקופת העבר, אך גם תשלום "דמי היוון" עבור הסדרת השימוש לעתיד. במקרה זה על בעל הנחלה לבחון האם נכון עבורו להותיר את השימוש ולהסדירו בהיתר בניה, לאור "התשלום המשולב" (דמי
שימוש +דמי היוון) שיחול עליו או להשיב את המצב לקדמותו או להרוס את המבנה.

היבטים לבחינת חלופות ההסדרה:
בכדי לקבל החלטה נכונה ביחס לשאלה איזו מחלופות ההסדרה יש לבחור (הריסה/הסדרה/השבה להיתר) עלינו לבצע בדיקה במספר היבטים:
    
היבט משפטי - ניתוח החלטות רמ"י ואפשרויות ההסדרה ואפשרויות השימוש במבנה.

היבט תכנוני - ניתוח הוראות התב"ע החלה על המושב ואפשרויות ההסדרה במסגרת הוצאת היתר בניה.

היטב כלכלי - עלויות דמי שימוש +דמי היוון + אגרות בניה +היטל השבחה + היטל ביוב +
הוצאות עבור בעלי מקצוע להוצאת היתר.

היבט מיסוי - מיסים ותשלומים שיחולו בגין הסדרה ושימוש במבנה לרבות בגין תשלום דמי היוון.

היבט משפחתי - הצרכים העתידיים של המשפחה.

המסקנה המתבקשת היא, שיש לפעול במידי ולבצע ניתוח משולב של כל ההיבטים, כאמור, ובהתאם לכך לקבל את ההחלטה הנכונה ולהתחיל ביצוע.

בכדי להמחיש את המציאות הבלתי אפשרית שנוצרה כתוצאה ממדיניות שגויה של החלטות הממשלה ורמ"י שהביאה חקלאיים למצב שהם צריכים להילחם על חייהם בכדי לשרוד בגיל פנסיה נביא סיפור מהחיים. אני סמוך ובטוח שלאחר קריאת הסיפור כל אחד יוכל להבין היטב במה דברים אמורים.

סיפור מהחיים:
יהודה הגיע לפנסיה לאחר עשרות שנים של עבודה בענף הפרחים. יהודה הוא חקלאי ותיק ומוכשר, הוא לא דאג לעצמו לביטוח מנהלים או קרן פנסיה או לחסכון, ליהודה לא נתנו רכב מהעבודה, הוא לא קיבל שוברים לארוחת צהריים, לא היתה לו חופשה שנתית ולא תנאים סוציאליים, כל חייו הוא ידע רק דבר אחד - האדמה היא אהבת חיי, אני צריך לעבד אותה בכדי לשמור על ענף החקלאות ולשמר את המסורת ארוכת השנים של משפחתי ולהביא פרנסה הביתה.
(המשך הסיפור בחלק - ב')

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.