בעלי הדירות החדשות בפרויקט תמ"א נדהמו לגלות כי זכויותיהם כלל לא רשומות בלשכת רישום המקרקעין

מבוא
כידוע, כל בניין מגורים חדש שנבנה, חייב להירשם כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין, יש לייחד לכל בעל דירה את דירתו הספציפית לרבות החלקה הצמודה כגון חניה לרכב, מחסן וכו'. כל האמור נרשם בלשכת רישום המקרקעין ומהווה ביטחון מוחלט לזכות הקנין של הבעלים בדירתו.

המועד החוקי לרישום הבניין כבית משותף בהנחה שאין צורך לעשות פרצלציה לחלקה, הוא 12 חודשים מרגע אכלוס הבניין. (טופס 4).

הרישום בטאבו מאפשר לבעל הדירה למשכן את דירתו ו/או למכור אותה באופן חופשי ותוך מימוש מלוא הפוטנציאל של שווי הדירה.

אי רישום הדירה בטאבו תוך זמן סביר, עלול לגרום לנזק רב ובלתי הפיך לבעל הדירה. אי הרישום, כאמור, מונע קבלת משכנתא ו/או מחזורה, לא מאפשר מכירת הדירה ו/או מוריד מאוד מערכה בשוק וכן הבעלים עלול להיות חשוף לעיקולים של צדדי ג'.

נושא הרישום בטאבו בבניינים חדשים בדרך כלל ידוע לבעלי הדירות ועורכי הדין שמייצגים אותם בעסקת הרכישה והם מודעים ודואגים כי הרישום יבוצע תוך זמן סביר.

לעומת זאת, בפרויקטים של תמ"א, המודעות לנושא הרישום בלשכת רישום המקרקעין פחות ידוע הן לבעלי הדירות הקיימות והן לבעלי הדירות החדשות. – העובדה כי בעלי הדירות הקיימות והדירות החדשות גרים בדירות מספקות ונושא הרישום בטאבו נשכח לעיתים קרובות.

גם בפרויקטים של תמ"א 1 + תמ"א 2 נושא רישום ו/או תיקון רישום של הבית המשותף חיוני.

הצורך ברישום (תיקון רישום בית משותף) בתמ"א 1
כאשר מוסיפים לבניין קיים, חדרים ו/או מרפסות ו/או מחסנים ו/או חניות לרכב לדירות הקיימות בבניין וכן נבנות דירות חדשות בקומות נוספות, חיוני לתקן את רישום בית המשותף ולתת ביטוי לשינויים ותוספות כמתואר לעיל.

הדירות הקיימות משתנות ומתרחבות וכן בדרך כלל גם מצמידים לדירות חניות לרכב ומחסנים.

שינוי צו בתים משותפים בלשכת רישום המקרקעין ותסריט חדש נותן ביטוי לשינויים, הצמדות ותוספות הנ"ל.

בנוסף, רישום השינויים כדין מבטיח לבעל הדירה כי למחסן החדש שקיבל ו/או לחניה לרכב וכן לתוספות לדירתו, כגון מרפסת ממ"ד וכו' יש היתר כדין.

תיקון רישום הבית המשותף חייב לקבל את אישור העירייה וועדת בניין העיר הרלוונטיים, דבר המבטיח כי הבניין נבנה על פי היתר כדין.

משרדנו, עוה"ד ונוטריונים גבי מיכאלי, נירה אשכנזי ושות', נתקל במקרים רבים בהם לא בוצע התיקון ברישום הבית המשותף, והנושא הובא לטיפולנו, התברר כי למחסנים ו/או חניות ואף לתוספות מסוימות בדירות הקיימות לא היה היתר כדין.

כמובן שכאשר לא משתנה רישום הבית המשותף לאחר סיום פרויקט התמ"א ובעל הדירה רוצה למכור אותה, הוא לא יקבל את מלוא התמורה עבור המחסן ו/או החניה שאינה רשומה ואף סביר כי שווי דירתו תהיה נמוכה יותר כתוצאה מאי התיקון של הבית המשותף.

הצורך ברישום הדירות החדשות
לרוכש דירה חדשה בפרויקט תמ"א 1 או 2 , נושא הרישום הוא קריטי מאחר שללא תיקון רישום הבית המשותף, זכויותיו לדירה, לחניה שרכש ולמחסן שרכש אין כל ביטוי בלשכת רישום המקרקעין.

באופן מעשי, לא יוכל בעל הדירה החדשה למכור את דירתו ללא הרישום הנ"ל ואף לא יוכל להגדיל או למחזר את המשכנתא שלקח לצורך רכישת הדירה.

משרדנו מקבל פניות רבות מבעלי הדירות החדשות שאינם מודעים לצורך הרישום, והנושא נזנח במשך שנים רבות.

במקרים מסוימים התברר למשרדנו, עוה"ד ונוטריונים גבי מיכאלי, נירה אשכנזי ושות', לאחר שבעלי הדירות החדשות פנו אלינו כי המחסן ששילמו עבורו, נבנה ללא היתר כדין או החניה שרכשו אינה על פי התקן, והם כלל לא יכולים לרשום אותם על שמם בטאבו.

ככל שהזמן עובר, נושא הרישום הופך למורכב יותר והמכשולים רבים יותר.

בנוסף, לרוב, לצורך הפרויקטים מוקמת חברה בע"מ ייעודית אך ורק לפרויקט וזמן לא רב לאחר סיום הפרויקט הופכת החברה לריקה מתוכן ובעל הדירה נשאר ללא אפשרות לתבוע ולקבל את הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מאי קבלת ההיתר עבור המחסן ו/או החניה שלו, ואי היכולת לרשום אותם על שמם בטאבו.

מינוי כונס נכסים לרישום הבית המשותף
משרדנו, עוה"ד ונוטריונים גבי מיכאלי, נירה אשכנזי ושות', מתמחה ברישום בתים משותפים ואף ברישום כאמור בכפיה, דהיינו באמצעות מינוי כונס נכסים על ידי בית המשפט.

כאמור, ככל שהזמן עובר, רישום הבניין כבית משותף או תיקון הרישום הופכים להיות מורכבים וקשים יותר ולכן מומלץ לפנות למשרד עורכי דין המתמחים בנושא, מוקדם ככל שניתן.

עוה"ד ונוטריונים גבי מיכאלי, נירה אשכנזי ושות' מתמחים בנושא רישום בתים משותפים וגם בכל הקשור למיסוי בנושא זה.

מאמר זה אינו מהווה בשום אופן תחליף לייעוץ משפטי, והוא נועד לשירות הציבור כידע כללי בלבד.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.