זכויות בניה בנחלות - "עוד ארוכה הדרך" - ביטול החלטה 979
עורכי דין - מידע משפטי: מקרקעין , מגזר חקלאי - דיני מושבים - דיני מקרקעין במושבים - מינהל מקרקעי ישראל - מגזר חקלאי - החלטה 979 - נחלה חקלאית - חלקות א
שלח שאלה בנושא לעורך דין
זכויות בניה בנחלות - "עוד ארוכה הדרך"
ביטול החלטה 979
מאת: עו"ד גד שטילמן
החלטה 979 של מינהל מקרקעי ישראל, אשר אפשרה תוספת של מגרשי מגורים ומבנים לשימוש לא חקלאי בחלקות א' של נחלות, בוטלה למעשה בחוות דעתו של היועמ"ש לממשלה.
החלטה 979 התקבלה במינהל לפני למעלה משנה אך לא יושמה נוכח הנחיתו של היועמ"ש לממשלה לשר האוצר שלא לחתום על החלטה ומאחר והוגשו מספר עתירות לבג"צ נגד ההחלטה.
יובהר, כי החלטה 979 אפשרה להוון 2.5 דונם מתוך חלקה א' של הנחלה בעלות היוון של 3.75% מערך הקרקע, וכן אפשרה תוספת יחידות מגורים ופיצול מגרשים בחלקה א' בעלות היוון נמוכה של 11% בלבד; כמו כן הכשירה ההחלטה בניה של 500 מ"ר לצרכי תעסוקה, קיט, מסחר וכיוצ"ב.
בחוות דעת ארוכה ומפורטת קבע היועץ המשפטי לממשלה כי אין החלטה זו עומדת באמות המידה שקבע ביהמ"ש העליון בבג"צ 244/00 (המוכרת כפרשת "הקשת המזרחית") לניהול קרקעות המדינה, בין היתר בשל היותה חורגת באופן מהותי מהמציאות הנורמטיבית הקיימת, ומהמלצות דו"ח מילגרום. כמו כן הוסיף וקבע שההשלכות התכנוניות של ההחלטה חורגות ממדיניות התכנון הארצית בהגדלת מספר יחידות המגורים בישובים כפריים באופן החורג מהחלטות אחרות של המינהל.
לגבי התוספת של שטחי תעסוקה בתוך הנחלות קבע היועמ"ש לממשלה שזו נוגדת את מדיניות המינהל לרכז שטחים לפעילות לא חקלאית באופן נפרד משטחי המגורים. לדעת היועמ"ש יישום ההחלטה יביא להפיכת הישובים החקלאיים לישובים רגילים בעלי נכסי נדל"ן סחירים הניתנים למכירה ולהשכרה תוך ניתוק הזיקה מהעיסוק החקלאי שאמור לאפיין אותם. הדבר יצור שאיבה של שטחי מסחר ותעסוקה מהעיר אל הכפר תוך יצירת תחרות בלתי הוגנת בשטחי המסחר והתעסוקה בערים.
יחד עם זאת הדגיש היועמ"ש כי קיימת הסכמה רחבה להעניק לחקלאיים זכויות חוזיות בבתי המגורים ולעגן את זכותם בהסכמי חכירה. בדברים אלה לא חידש היועץ דבר שכן ממילא החלטה מס' 1 והחלטה 823 של מינהל מקרקעי ישראל מאפשרות עיגון זכויות כאמור. כמו כן בחלק גדול מהישובים שהוקמו טרם קום המדינה קיימים חוזי חכירה ישירים של בעלי הנחלות מול המינהל.
היועמ"ש העביר ביקורת על האפשרות שזכויות הבניה בחלקות א' שבנחלות יהיו סחירות בשוק החופשי ללא זיקה לרצף דורות ולצרכי המשק החקלאי. כן העביר ביקורת על עלות דמי ההיוון הנמוכים שנקבעו בהחלטה 979 ביחס למגזר העירוני. לגבי הקיבוצים הוסיף היועץ והעיר כי בהחלטת המינהל "נעשתה מלאכה קלה של הסדר כללי, לא בשל הנעדר פירוט, והמותיר סימני שאלה רבים".
נוכח כל המקובץ לעיל קבע היועמ"ש כי שר האוצר לא רשאי לחתום על החלטה 979 ובכך הביא לביטולה. המלצת היועץ היתה להקים צוות מקצועי בין - משרדי לבדיקת הנושא וגיבוש המלצות. בשלב ראשון יובאו המלצות לעניין הסדרת זכויות החקלאים בחלקת המגורים ובשלב השני יובאו המלצות לבדיקת יתרת הנושאים שמטפלת בהם ההחלטה הנ"ל.
החלטה זו התקבלה בקורת רוח מצד המתנגדים לה ובעיקר ראשי הערים שחששו מתחרות באזורי התעשייה והמסחר העירוניים.
דומני כי הבעיה המרכזית בהחלטה 979 שהיא היתה בבחינת "תפסת מרובה לא תפסת". ריכוז של מספר נושאים שנויים במחלוקת (עלות ההיוון, פיצול מגרשים ואישור שטחים מבונים לפעילות לא חקלאית) בהחלטה אחת מושך ביקורת קשה. אילו היו מתקבלות החלטות נפרדות בכל אחד מהנושאים הנ"ל שסביר שחלקן היו מקבלות אישור למימושן.
לדעת הח"מ ההחלטה על היוון זכויות בחלקה א' בהתאמה לשיעור ההיוון במגזר העירוני (5.5%) לא היתה ניתנת לערעור, כמו כן, תוספת מגרש מגורים אחד לכל נחלה, על בסיס עלות היוון ריאלית היתה מאושרת חרף האווירה הציבורית והמשפטית הקיימת היום. נראה בעינינו כי ממילא אלו יהיו גם המלצות הועדה שהוקמה.
לא נותר אלא להמתין עד לקבלת המלצות הועדה והחלטות המינהל שיתקבלו בעקבותיה, אם כי, קיים חשש שיחלוף זמן רב עד שניתן יהיה ליישם כל החלטה בנושא זה נוכח החשש שיהיו מתנגדים משני הצדדים שיבקשו להעביר סוגיה זו במבחן בג"צ.
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
ביטול החלטה 979
מאת: עו"ד גד שטילמן
החלטה 979 של מינהל מקרקעי ישראל, אשר אפשרה תוספת של מגרשי מגורים ומבנים לשימוש לא חקלאי בחלקות א' של נחלות, בוטלה למעשה בחוות דעתו של היועמ"ש לממשלה.
החלטה 979 התקבלה במינהל לפני למעלה משנה אך לא יושמה נוכח הנחיתו של היועמ"ש לממשלה לשר האוצר שלא לחתום על החלטה ומאחר והוגשו מספר עתירות לבג"צ נגד ההחלטה.
יובהר, כי החלטה 979 אפשרה להוון 2.5 דונם מתוך חלקה א' של הנחלה בעלות היוון של 3.75% מערך הקרקע, וכן אפשרה תוספת יחידות מגורים ופיצול מגרשים בחלקה א' בעלות היוון נמוכה של 11% בלבד; כמו כן הכשירה ההחלטה בניה של 500 מ"ר לצרכי תעסוקה, קיט, מסחר וכיוצ"ב.
בחוות דעת ארוכה ומפורטת קבע היועץ המשפטי לממשלה כי אין החלטה זו עומדת באמות המידה שקבע ביהמ"ש העליון בבג"צ 244/00 (המוכרת כפרשת "הקשת המזרחית") לניהול קרקעות המדינה, בין היתר בשל היותה חורגת באופן מהותי מהמציאות הנורמטיבית הקיימת, ומהמלצות דו"ח מילגרום. כמו כן הוסיף וקבע שההשלכות התכנוניות של ההחלטה חורגות ממדיניות התכנון הארצית בהגדלת מספר יחידות המגורים בישובים כפריים באופן החורג מהחלטות אחרות של המינהל.
לגבי התוספת של שטחי תעסוקה בתוך הנחלות קבע היועמ"ש לממשלה שזו נוגדת את מדיניות המינהל לרכז שטחים לפעילות לא חקלאית באופן נפרד משטחי המגורים. לדעת היועמ"ש יישום ההחלטה יביא להפיכת הישובים החקלאיים לישובים רגילים בעלי נכסי נדל"ן סחירים הניתנים למכירה ולהשכרה תוך ניתוק הזיקה מהעיסוק החקלאי שאמור לאפיין אותם. הדבר יצור שאיבה של שטחי מסחר ותעסוקה מהעיר אל הכפר תוך יצירת תחרות בלתי הוגנת בשטחי המסחר והתעסוקה בערים.
יחד עם זאת הדגיש היועמ"ש כי קיימת הסכמה רחבה להעניק לחקלאיים זכויות חוזיות בבתי המגורים ולעגן את זכותם בהסכמי חכירה. בדברים אלה לא חידש היועץ דבר שכן ממילא החלטה מס' 1 והחלטה 823 של מינהל מקרקעי ישראל מאפשרות עיגון זכויות כאמור. כמו כן בחלק גדול מהישובים שהוקמו טרם קום המדינה קיימים חוזי חכירה ישירים של בעלי הנחלות מול המינהל.
היועמ"ש העביר ביקורת על האפשרות שזכויות הבניה בחלקות א' שבנחלות יהיו סחירות בשוק החופשי ללא זיקה לרצף דורות ולצרכי המשק החקלאי. כן העביר ביקורת על עלות דמי ההיוון הנמוכים שנקבעו בהחלטה 979 ביחס למגזר העירוני. לגבי הקיבוצים הוסיף היועץ והעיר כי בהחלטת המינהל "נעשתה מלאכה קלה של הסדר כללי, לא בשל הנעדר פירוט, והמותיר סימני שאלה רבים".
נוכח כל המקובץ לעיל קבע היועמ"ש כי שר האוצר לא רשאי לחתום על החלטה 979 ובכך הביא לביטולה. המלצת היועץ היתה להקים צוות מקצועי בין - משרדי לבדיקת הנושא וגיבוש המלצות. בשלב ראשון יובאו המלצות לעניין הסדרת זכויות החקלאים בחלקת המגורים ובשלב השני יובאו המלצות לבדיקת יתרת הנושאים שמטפלת בהם ההחלטה הנ"ל.
החלטה זו התקבלה בקורת רוח מצד המתנגדים לה ובעיקר ראשי הערים שחששו מתחרות באזורי התעשייה והמסחר העירוניים.
דומני כי הבעיה המרכזית בהחלטה 979 שהיא היתה בבחינת "תפסת מרובה לא תפסת". ריכוז של מספר נושאים שנויים במחלוקת (עלות ההיוון, פיצול מגרשים ואישור שטחים מבונים לפעילות לא חקלאית) בהחלטה אחת מושך ביקורת קשה. אילו היו מתקבלות החלטות נפרדות בכל אחד מהנושאים הנ"ל שסביר שחלקן היו מקבלות אישור למימושן.
לדעת הח"מ ההחלטה על היוון זכויות בחלקה א' בהתאמה לשיעור ההיוון במגזר העירוני (5.5%) לא היתה ניתנת לערעור, כמו כן, תוספת מגרש מגורים אחד לכל נחלה, על בסיס עלות היוון ריאלית היתה מאושרת חרף האווירה הציבורית והמשפטית הקיימת היום. נראה בעינינו כי ממילא אלו יהיו גם המלצות הועדה שהוקמה.
לא נותר אלא להמתין עד לקבלת המלצות הועדה והחלטות המינהל שיתקבלו בעקבותיה, אם כי, קיים חשש שיחלוף זמן רב עד שניתן יהיה ליישם כל החלטה בנושא זה נוכח החשש שיהיו מתנגדים משני הצדדים שיבקשו להעביר סוגיה זו במבחן בג"צ.
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
מקרקעין, דיני מושבים וקיבוצים, גישור, בוררויות ועוד...
משרד וותיק מאד, מקצועי, אדיב ומנוסה
משרד וותיק מאד, מקצועי, אדיב ומנוסה
מקרקעין, יפוי כח מתמשך, דיני מושבים, תכנון ובניה וכו'..
משרד וותיק ומנוסה המעניק ללקוחותיו שירות אישי, מקצועי ואיכותי
משרד וותיק ומנוסה המעניק ללקוחותיו שירות אישי, מקצועי ואיכותי
צוואות, ירושה על פי דין, ניהול עיזבון, ליטיגציה אזרחית מורכבת, משפט מנהלי וכו'.. ליווי אישי, וחשיבה משפטית יצירתית
משרד מוביל בעל מוניטין רב בתחומים: מקרקעין, מגזר חקלאי, מיסים, מושבים, קיבוצים ועוד
חוות דעת דין אמריקאי בבתי המשפט בארץ.
המשרד הוקם ב 1995. בעל וותק ומוניטין רב במתן חוות דעת בתחום הדין האמריקאי.
משרד מקצועי, מסור ומנוסה העוסק בתחומים: אגודות שיתופיות, ירושות, מקרקעין, נזיקין, דיני עבודה, ועוד...
נוסד ב - 2002. משרד איכותי ומקצועי, בעל ניסיון רב בתחומים:
הפקעות מקרקעין, מסחרי, מגזר חקלאי, נדל"ן.
הפקעות מקרקעין, מסחרי, מגזר חקלאי, נדל"ן.
גירושין, דיני משפחה, משפט פלילי.
מעל 30 שנות ניסיון בתחומי דיני המשפחה והמשפט הפלילי.
טיפים וחדשות
מידע משפטי מאמרים