תמ"א 38 - תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה – כל מה שחשוב לדעת

עורכי דין - מידע משפטי: מקרקעין - דיני מקרקעין - תמא 38 - התחדשות עירונית - חיזוק מבנה - רעידות אדמה - זכויות בניה - תכנון ובניה - פטור ממס - מיסוי מקרקעין - בית משותף - בתים משותפים

תכנית תמ"א 38 מעודדת חיזוק מבנים ישנים ע"י מתן הקלות במיסוי וכן מתן זכויות ליזמים ולדיירים...

שלח שאלה בנושא לעורך דין

תמ"א 38 - תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה – כל מה שחשוב לדעת
מאת: עו"ד אביב טסה

סקרים ותחזיות של גופי מחקר שונים בארץ ובחו"ל צופים רעידת אדמה חזקה בישראל, מתוך כך נולדה תוכנית תמ"א 38, אשר מעודדת חיזוק מבנים ישנים ע"י מתן הקלות במיסוי וכן מתן זכויות ליזמים ולדיירים. זאת מאחר ולמדינה יש אינטרס בטיחותי להניע את הדיירים והיזמים לפעול לחיזוק הבניינים הישנים, להלן 2 דוגמאות: (1) חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) 2008 לעומת חוק המקרקעין הכללי, מקל בהרבה את התנאים לבניית דירות ו/או הרחבתם בהקלת הרוב הדרוש להחלטות (2) תיקון 62 לחוק מיסוי מקרקעין:התווסף פרק חמישי לחוק: פטור בתנאים מסוימים ממס שבח, במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38.

אילו בניינים יכולים להשתתף בתוכנית?
בניינים קיימים אשר הוצא לגביהם היתר בניה לפני שנת 1980, במידה ודיירי הבניין מחליטים לבצע את החיזוק, עליהם לקבל אישור ממהנדס מוסמך כי לבנין דרוש חיזוק.

לדיירי הבניין יש שתי אפשרויות:
1. להתאגד ולקחת את עבודות הביצוע על עצמם.
2. דיירי הבניין יכולים לעשות עסקת חליפין עם יזם.

מדוע זה כדאי לדיירי הבניין?
בתמורה לכך שהדיירים מוכרים ליזם את זכויות הבנייה בבניין, הם מקבלים מהיזם את הדברים הבאים: חיזוק הבניין, בניית מעלית, שיפוץ כללי של הבניין, מימון יועצים שונים, ולעיתים אף שיפוץ פנימי של הדירות, בניית מרפסות שמש וממ"ד – תלוי בכדאיות הכלכלית של הבנייה ובהליכי המו"מ.
כל ההטבות הללו, כמובן מעלית, מעלות את ערך הדירות בבניין.

מדוע זה כדאי ליזם?
היזם בתמורה לחיזוק המבנה מקבל אפשרות לבנות תוספת יחידות דיור למבנה, התוספת תהא אחת מהאפשרויות הבאות:

א.קומה נוספת או סגירה של קומה מפולשת.
ב.הקמת אגף נוסף למבנה ששטחו הכולל לא יעלה על שטחה הכולל של קומה הטיפוסית ובכל מקרה לא יעלה על 25 מ"ר.
ג.שילוב א+ב , אך שטח כל התוספות לא יעלה על שטח של קומה טיפוסית אחת.

מע"מ: הדיירים פטורים מתשלום מע"מ בגין שירותי הבנייה מעסקה של תמ"א 38.

היטל השבחה: היטל השבחה בשיעור מופחת של 10%.

היבטי מיסוי:

מס שבח ומס מכירה–
מכירת זכויות הבניה בנפרד מדירת המגורים תהא פטורה ממס במסגרת תיקון לחוק מיסוי מקרקעין
מפקחי מס שבח מונחים לבדוק את היתר הבניה ולוודא שהמכירה הינה רק של זכויות מכוח תמ"א 38 מכירת זכויות מכוח תוכנית אחרת תחויב במס שבח.
התמורה מן היזם- פטור ניתן ביחס לתמורה שהיא שרותי בניה מצד היזם.

הפטור הינו עד גובה שווי זכויות הבניה בכפוף לתנאים הבאים:

1.התמורה בעד המכירה ניתנה בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק: חיזוק של המבנה מפני רעידות אדמה, הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה, התקנת מעלית במבנה, עיצוב המבנה ושיפוצו.
2.בוצע בפועל חיזוק של המבנה לפי תוכנית החיזוק =הפטור הינו פטור מותנה.
3.תמורה שניתנה שלא בשרותי בניה לפי תוכנית החיזוק אזי יראו אותה כדמי מכר של זכות אחרת
4.זכויות הבניה אינן מלאי עסקי בידי הדייר

במידה והיזם רוכש את זכויות הבנייה: רכישה זו חייבת במס רכישה.

יש לשים לב:

1.אם קיימת תוכנית אחרת (למשל: תוכנית עירונית) להרחבת דיור אזי לא תותר הרחבה נוספת על פי תמ"א 8, לא במספר היחידות ולא בגודלן, מאחר והתוכנית המפורטת גוברת גם אם תמ"א 38 מאפשרת הרחבה נדיבה יותר.

2. בבניינים לשימור תותר תוספת בניה רק אם היא מתיישבת עם תוכנית השימור.

נושא תמ"א 38 הינו נושא מורכב ואינו פשוט ודורש הבנה והתמצאות בחוק ובהוראות השונות הרלבנטיות לנושא, ואין להתייחס אליהם בקלות דעת ולבצע פעולות כאלה או אחרת ללא ייעוץ וליווי מתאים ע"י עו"ד העוסק בתחום. יעוץ וליווי מתאים יכול לחסוך לכם אלפי שקלים שלא הייתם אמורים לשלם, שלא לומר עוגמת נפש רבה אותה ניתן היה למנוע מראש באמצעות תכנון זהיר וקפדני.

הכותב הינו עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין.

האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.