תשלום היטל השבחה ומיסים אחרים

תשלום היטל השבחה ומיסים אחרים
מאת: עו"ד אביב טסה


אנשים רבים פונים לא אחת בשאלה הבאה:

האם תשלום היטל השבחה מקנה הקלה מתשלום מיסים אחרים?

להלן התשובה:

תחילה, ולה השאלה, מה היטל השבחה וכיצד נקבע שיעורו?

היטל השבחה הינו תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית משביחה, וכפועל יוצא עלה שווי נכס המקרקעין. המדובר בתוכנית מתאר מקומית או תוכנית מפורטת בדבר מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמה בלבד באחד מ-3 עניינים הבאים: אישור תכנית בניין עיר, אישור הקלה, אישור שימוש חורג.

גובה היטל ההשבחה הינו מחצית מעליית שווי המקרקעין ועליית השווי נקבעת על ידי שמאי מקרקעין של הוועדה המקומית. המועד לצורך חישוב שווי ההשבחה, הוא מהיום שבו אושרה התוכנית המשביחה (או במועד מתן ההקלה או התרת שימוש חורג). מועד החיוב אינו בהכרח חופף למועד חובת התשלום שנדחה עד למועד המימוש.

אם כן, עולה השאלה, מה מועד התשלום של היטל ההשבחה?

מועד התשלום של ההיטל הוא ביום "מימוש הזכויות" במקרקעין. יש שורה של סיטואציות הנחשבות ל"מימוש מקרקעין" כאשר השכיחות והידועות הן מכירת דירה או קבלת היתר בנייה.

לאחר כל הרקע, האם תשלום היטל השבחה מקנה הקלה מתשלום מיסים אחרים?

• היטל השבחה לצורך מס שבח:

- מוכר ששילם היטל השבחה יהא זכאי לנכותו לצורך חישוב השבח במכירת מקרקעין, ובלבד ושההיטל אינו מותר בניכוי לפי פקודת מס הכנסה. ניתן לנכות גם הפרשי הצמדה בגין ההיטל, אף אם שולמו בידי המוכר לאחר יום המכירה.
- לעומת זאת, אם הקונה שילם את היטל ההשבחה שהמוכר היה חייב בו כחלק מהתמורה המוסכמת, יהיה ההיטל חלק משווי המכירה של המוכר ובעת מכירה עתידית יהווה ההיטל חלק משווי הרכישה.
• היטל השבחה לצורך מס רכישה:

- מוכר ששילם היטל השבחה אינו רשאי לנכות את סכום ההיטל ששילם לצורך תשלום מס רכישה, משום שסכום המס משתלם על שווי המכירה ללא ניכויים.
- כאשר קונה מתחייב כלפי המוכר לשלם במקומו את היטל ההשבחה יצורף סכום ההיטל לשווי המכירה לצורך חישוב מס מכירה ומס רכישה.
- קונה שמשלם (על פי התחייבותו כלפי המוכר) את מלוא היטל ההשבחה בעסקת קומבינציה לגבי קרקע חקלאית שיעודה שונה- יהיה חייב בתשלום מס רכישה בגין מלוא סכום ההיטל, ולא רק בגין חלקו של המוכר. (ע"א דובדבני, אך ראה פ"ד ס. אלון).
• היטל השבחה לצורך מס הכנסה:

- היטל בגין קרקע שהיא מלאי עסקי יותר בניכוי כהוצאה שוטפת.
- היטל בגין קרקע שהיא רכוש קבוע לא יוכר כהוצאה שוטפת, אך יצורף למחיר המקורי לצורך ניכוי פחת שוטף. מכירת נכס קבוע תהיה חייבת במס שבח ובחישוב השבח יותר ההיטל כניכוי. במקביל משווי הרכישה ינוכה פחת גם בגין ההיטל, אם ניתן היה לנכותו על פי סעיף 21 לפקודה (אף אם לא נוכה בפועל).

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.