כניסת עו"ד    רישום עו"ד

אשף המשפט אשף המשפט
"כל הנושאים בלחיצה אחת"
המתן בבקשה

תיקון בית משותף שהוגדר כמבנה מסוכן


עורכי דין - מידע משפטי: דיני מקרקעין - דיני מקרקעין - בית משותף - בתים משותפים - תמ"א 38 - מבנים מסוכנים - תיקון בית מסוכן - התחדשות עירונית - חזוק מבנה - תכנון ובניה

שלח שאלתך לכותב המאמר
שלח שאלה בנושא לעורך דין
יש בתמונה שני עיגולים
תיקון בית משותף שהוגדר כמבנה מסוכן
מאת: עו"ד אביב טסה

אם אתה גר בבית משותף וקיבלת הודעה כי הבית בו אתה גר הוכרז על ידי העירייה כמבנה מסוכן וכי אתה נדרש להתייצב לדיון בבית משפט לעניינים מקומיים, המאמר הבא ישרת אותך היטב.

בטרם נרחיב לגבי האופציות המשפטיות, יש להבהיר מהו מבנה מסוכן?

מבנה מסוכן הינו מבנה עם ליקויים במעטפת החיצונית של הבניין או בחדרי המדרגות אשר מהווים סכנה לציבור, כאשר הדבר יכול לבוא לידי ביטוי בגושים רופפים של טיח ובטון, מרפסות ומעקות רופפים, חלודה על זיוני הברזל ועוד.

כלומר, לא מדובר בהכרח בליקויים בתוך הדירות, אלא לרוב מדובר בליקויים חיצוניים ההופכים אותו למבנה מסוכן לכן דורשים שבעלי הדירות יממנו עבודות שיפוץ. לחילופין, בעלי הדירות  יכולים לשקול שיפוץ הבניין במסגרת תמ"א 38 ו/או פינוי בינוי, פיתרון זה יעיל עבור בעלי דירות שאין לה אפשרות כלכלית לממן עבודות שיפוץ למבנה המסוכן.  

במדרג המסוכנות המכוננת את סמכויותיה השונות של העירייה, יש 3 דרגות:

  1. 1.מבנה מסוכן שעלול לסכן את המחזיקים, הציבור או הנכסים הסמוכים. ניתן לומר כי זו דרגת "המסוכנות" הנמוכה ביותר, שכן זהו מבנה שחלקים ממנו עלולים להוות סכנה, אך הוא יציב לכן לא מבקשים להרוס אותו, אלא לחזקו ולמנוע הינתקות של חלקים ממנו.
  1. 2.מבנה מסוכן שיש בו סכנה ממשית למחזיקים או לציבור או לנכסים הסמוכים. מדובר במבנה שאינו יציב ושיש להרסו או לאטמו מאחר ולא ניתן לשפצו. במצב זה מוצא צו הריסה אך לבעל הנכס שמורה האפשרות להגיש השגה על צו ההריסה ועל מהנדס העירייה לדון בה.
  1. 3.מבנה מסוכן שיש בו סכנה מיידית למחזיקים, לציבור או לנכסים סמוכים. מדובר במבנה "מט ליפול" המהווה סכנה מיידית וממשית. כאשר בניין נמצא מתאים להגדרה זו, ניתן להרסו מיידית ואף לפנות את הדיירים בו בסיוע המשטרה.
מה הרשות המקומית תעשה לך אם לא תשפץ?

סמכות הרשות המקומית לחייב בעל בניין לבצע תיקונים בבניין מושתתת על הוראות סעיפים 233 ביחד עם 236 וביחד עם 250 לפקודת העיריות. זה האחרון מורה במפורש כי:  "מועצה רשאית להתקין חוקי עזר... כדי לדרוש מבעל נכס או מחזיקו לבצע באותו נכס עבודה הנחוצה למטרה האמורה".

בעל נכס מוגדר בסעיף 1 לפקודת העיריות, כדלקמן: ""בעל" - לרבות אדם המקבל, או הזכאי לקבל, הכנסה מנכס, או שהיה מקבלה אילו היה הנכס נותן הכנסה, בין בזכותו הוא ובין כבא-כוח או כנאמן, בין שהוא הבעל הרשום של הנכס ובין שאינו הבעל הרשום, וכולל שוכר או שוכר-משנה ששכר נכס לתקופה שלמעלה משלוש שנים". מחזיק מוגדר כך: ""מחזיק" - אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון".

בהתאמה להגדרות האמורות הוגדר בעל בניין בחוק העזר בסעיף 1:

  • "הבעל הרשום של הנכס.
  • אדם המקבל או הזכאי לקבל הכנסה מנכס, או שהיה מקבלה אילו הנכס היה נותן הכנסה, בין בזכותו הוא ובין כמורשה או כנאמן או כבא כוח.
  • דייר לפי חוק הגנת הדייר... לרבות מחזיק. הגדרת המחזיק בחוק העזר זהה להגדרתו בפקודת העיריות.
  • בעל דירה כמשמעותו בחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969. סעיף 2 לחוק המקרקעין מגדיר בעלות כזכות להחזיק במקרקעין להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או הסכם."
לאור העובדה שמדובר בהגדרות חלופיות, הרי שדי להוכיח לבית משפט במידה הנדרשת את אחת הזיקות כדי לבסס את מעמדו של הנאשם כ"בעל בניין" כהגדרתו בחוק העזר.
אז מול מי אנו עומדים?

מדור "מבנים מסוכנים" ברשות המקומית הוא אשר מאתר מבנים מסוכנים ושולח לבעלים הודעות דרישה לתיקון מיידי של הליקויים. בשלב הבא, משלא בוצע תיקון המבנה המסוכן, הרשות המקומית תשלח כתב אישום ואז יפתח הליך פלילי במסגרתו יהא שלב הקראת כתב האישום, דיון הוכחות ולאחר מכן יינתן פסק דין.

גם לאחר ביצוע תיקון במבנה המסוכן וחיזוקו, נדרשת גוף זה גם יקיים ביקורת חוזרת של מהנדס בניין מטעמה על מנת לוודא שכל הליקויים שופצו.

מעניין לציין, כי נכון לשנת 2009 בעיריית תל אביב קיימים 777 בניינים שהוכרזו כמבנים מסוכנים.

מה קורה לאחר עבודות השיפוץ?

לאחר שיפוץ וחיזוק המבנה המסוכן, הרשות המקומית מנפיקה אישור אודות תיקון המבנה והסרתו מרשימת המבנים המסוכנים.

לאור האמור עולה השאלה, בבית משותף מי אמור לשאת בעלות עבודות השיפוץ?

האחריות לטיפול במבנה מסוכן חלה על כל בעלי הדירות בבניין, וזאת גם אם השיפוץ נדרש בקיר חיצוני לדירה מסוימת.

למשרדנו ניסיון רב בתחום מבנים מסוכנים ובפסק דין שניתן לאחרונה על ידי כב' המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב בתיק 55,60/08 שם משרדנו ייצג את נציגות הבית המשותף שפעלה לשיפוץ הבניין לאחר שהוכרז כמבנה מסוכן ותבעה בעל דירה שניסה להתנער מהשתתפותו בעלות שיפוץ המבנה המסוכן חויב לשאת בחלקו בעבודות השיפוץ, משום שעבודות השיפוץ שבוצעו הינם "החזקה תקינה".

לסיכום

  • במידה והנכם בעלי דירות בבית משותף וקיבלתם הודעה שהמבנה הוכרז כמבנה מסוכן, אתם נדרשים לכנס אסיפת דיירים ולהחליט בדבר שיפוץ הטעון שיפוץ במבנה המסוכן, למצוא קבלן לעבודות שיפוץ וכמובן ליידע את מדובר במבנים מסוכנים ברשות המקומית ולבקש ארכה. במקביל, במידה ומי מבעלי הדירות בבית המשותף אינו מוכן לשלם את חלקו בעבודות השיפוץ הרי שיש להגיש תביעה בפני המפקח על רישום המקרקעין. בעלי הדירות שאין באפשרותם לממן עבודות שיפוץ יכולים לשקול שיפוץ במסגרת תמ"א 38 ו/או פינוי בינוי.  
  • במידה ולא פעלתם לתיקון המבנה המסוכן, הרי שתקבלו כתב אישום בגין אי תיקון מבנה מסוכן לכן תדרשו להתייצב בבית המשפט לעניינים מקומיים במועד הדיון. בדיון מומלץ לראות נכונות לשתף פעולה לשם שיפוץ המבנה המסוכן אחרת תהיו חשופים לעונש חמור.
  • נושא זה מצריך סיוע עורך דין המתמחה בתחום מבנים מסוכנים ובסיוע מהנדס מומחה בביטול הכרזת מבנה כמבנה מסוכן שילווה אתכם בהכנת כתב כמויות לתיקון בהתאם לדרישת מדור מבנים מסוכנים וכן פיקוח על קבלן מבצע והסרת הכרזת המבנה כמבנה מסוכן במדור מבנים מסוכנים ברשות המקומית.

נושא זה הינו נושא מורכב ואינו פשוט ודורש הבנה והתמצאות בחוק ובהוראות השונות הרלבנטיות לנושא, ואין להתייחס אליו בקלות דעת ולבצע פעולות כאלה או אחרת ללא ייעוץ וליווי מתאים ע"י עו"ד העוסק בתחום. יעוץ וליווי מתאים יכול לחסוך לכם כסף רב שלא הייתם אמורים לשלם, שלא לומר עוגמת נפש רבה אותה ניתן היה למנוע מראש באמצעות תכנון זהיר וקפדני.

הכותב  הינו עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין.

האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.





הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
עורכי דין
  • מידע משפטי - מאמרים טיפים וחדשות
  • תנאי שימוש
  • הצהרת נגישות
  • יצירת קשר
  • אינסטגרם      אינסטגרם
    © כל הזכויות שמורות מערכת מידע משפטי - law-info
    אל ראש הדף