מהפיכה בתביעות לפינוי מושכר

עורכי דין - מידע משפטי: דיני מקרקעין - דיני מקרקעין - שכירות - פינוי שוכר - הליך מהיר - ועדת רונן - דו"ח הוועדה לבחינת ייעול ההליכים המשפטיים - סדר דין מהיר - תקנות חדשות - פינוי פולשים

שלח שאלה בנושא לעורך דין

מהפיכה בתביעות לפינוי מושכר
מאת: עו"ד גבי מיכאלי

1.השינוי המהפכני בחוק

ב-16/12/2008 חתם שר המשפטים דאז, פרופ' דניאל פרידמן ,על תקסד"א (תיקון מס' 2) התשס"ט 2008 (להלן: "התקנות החדשות"), העוסקות בתביעה לפינויי מושכר.
התקנות החדשות מוסיפות לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד 1984 (להלן: "התקסד"א") את פרק ט"ז, אשר עניינו "תביעה לפינויי מושכר", קרי קביעת הליך משפטי מזורז לפינויי מושכר, בדומה להליך סדר דין מהיר.

התקנות החדשות הותקנו בעקבות דו"ח הוועדה לבחינת ייעול ההליכים המשפטיים, בראשות כב' השופטת רות רונן (להלן: "הוועדה") בכדיי לייעל ולקצר הליכים בתביעות לסילוק יד ממושכר או לפינויי מושכר שחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 אינו חל עליו.

לפני התקנת "התקנות החדשות" בעל נכס שהיה מעוניין להגיש תביעה לפינויי אדם בין אם פלש לדירתו ובין אם הפר את חוזה השכירות, כגון שלא שילם שכ"ד מסי עייריה וכו', יכול היה להגיש תביעה לפינוי דירתו או את השוכר בהליך איטי יחסית, כאשר בפניו שתי אפשרויות משפטיות:

הראשונה- הגשת תביעת פינוי בהליך סדר דין מהיר, במסגרתו ניתן לתבוע סעד של פינויי והן סעד כספי. במקרה זה בדר"כ התובע היה מגיש בקשה למתן היתר לפיצול סעדים וזאת על מנת לחסוך בתשלום האגרה הנגזרת מסכום התביעה הכספית, במידה אם וכאשר תתקבל תביעת הפינוי יוכל לעתור למתן סעד כספי בגין הנזקים הכספיים שנגרמו לו כאשר ברוב המקרים התביעה הכספית נתמכת בחוו"ד שמאית והיעתרות לסעד פינויי גרר אחריו הליך שמאי גרידא.

כמובן בתביעה בסדר דין רגיל לנתבע הייתה זכות להגיש כתב הגנה, ופעמים רבות ברור התביעה היה נמשך שנים רבות גם כאשר לא היתה הגנה של ממש לשוכר.

השנייה- הגשת תביעת פינוי בהליך של סדר דין מקוצר, במקרה דנן כתב התביעה היה צריך להיתמך בראיה בכתב אודות בעלות התובע במקרקעין נשוא התביעה כאשר נסח רישום בטאבו ענה על דרישה זו. במסגרת התביעה יכול היה התובע לעתור לקבלת סעד כספי, ובלבד שיש בידו ראיות לקיום חוזה דהיינו דבר מה המצביע על כך שזו היא תביעה על סכום קצוב אשר אינו זקוק לשומה או להערכה, אלא ניתן לחישוב אריתמטי פשוט, ועל כן ככל שהעילה הכספית בתביעה היתה מבוססת על הערכת שמאי, הייתה התביעה "נופלת" מהמסלול המקוצר ועוברת למסלול הרגיל.
כמו כן אם וכאשר נקבע כי התקיימה עילת פינוי, יכול התובע לתבוע החזרים ופיצויים כספיים
אנצדנטליים לפגיעה בזכות הקניינית שלו, וזאת בכפוף לבקשה למתן היתר לפיצול סעדים.

בשני המקרים ההליך היה יכול לקחת בין שנה וחצי לשנתיים ואף יותר.

2. המלצות וועדת רונן ויישומם:

וועדת רונן הציעה להתקין הליך חדש בתביעות לפינויי שוכרים מנכסים בהם הם מחזיקים שלא כדין, הן בגין הפרה יסודית של חוזה השכירות או בגין פלישה תוך מתן אפשרות לתבוע סעדים כספיים מבלי צורך בקבלת היתר לפיצול סעדים, אך היא התעלמה כליל מהצורך בקביעת הליך משפטי מזורז לפינוי פולשים למקרקעין, וזאת על אף ההתייחסות לכך במסגרת דו"ח הוועדה.

שר המשפטים דאז פרופ' דניאל פרידמן – קיבל חלקית את המלצות הוועדה, השאיר על כנו את סדר הדין המקוצר למרות המלצת הוועדה לבטלו, ואף כפי שמובא בתקנה 215ז(ג) לתקנות עמדו לתובע אפשרויות תביעת פינוי השוכר/ פולש קודם להתקנת התקנות החדשות.

החידוש- הוא ביצירת הליך משפטי מהיר ויעיל נוסף לפינויי מושכר – הליך המוסדר בתקנות 215ז – 215יג לתקסד"א , שהוספו במסגרת התקנות החדשות , ומכונה "תביעה לפינויי מושכר".
עפ"י התקנות החדשות, כאשר שוכר אינו מפנה את המושכר למרות שעליו לפנותו (עקב הפרת הסכם יסודית כגון אי תשלום דמיי שכירות), בעל הנכס יכול להגיש תביעה שכותרתה ע"פ תקנה 215ח תהא "תביעה לפינויי מושכר", כאשר יחד עם כתב התביעה עליו להגיש תצהיר עדות ראשית מטעמו, אסמכתאות משפטיות, אם ישנן, חוות דעת מומחה וכל מסמך אחר שעליו הוא מסתמך. כאמור ההבדל המהותי הוא ביצירת הליך מהיר מאוד ויעיל.

גם לכתב ההגנה מטעם הנתבע (שיש להגישו תוך 30 ימים מיום קבלת כתב התביעה) יש לצרף את אותם מסמכים שיש לצרף לכתב התביעה כאמור, בדומה להוראות התקנות הנוהגות בהליכים של סדר דין מהיר.התקנות החדשות חוסכות ועוקפות את כל ההליכים המקדמיים ומדלגות היישר ללב ליבו של שלב ההוכחות בתביעה, וקובעות כי הדיון בתביעה יתקיים בתוך 30 יום מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה בתיק, כך שניתן בתוך 60 ימים מיום הגשת התביעה להיות לאחר דיון ההוכחות (שיסתיים ביום אחד) ולפניי מתן פסה"ד, שצריך להינתן בצורה תמציתית, בתוך 14 ימים ממועד דיון ההוכחות.
במסגרת "תביעה לפינויי מושכר" ידון בהמ"ש אך בסעד הפינוי, כשהסעד הכספי יכול להיתבע לאחר הכרעה בתביעת הפינוי ללא צורך בהגשת בקשה למתן היתר פיצול סעדים.
דהיינו במקום להמתין שנים יכול בעל הבית לקבל פס"ד פינוי תוך חודשיים וחצי בלבד.

3. היתרונות והחסרונות בתקנות החדשות:

היתרון הגדול- מבחינה אמפירית של פסקי הדין שניתנו לאחר התקנת התקנות החדשות הוא שיפור וקיצור הזמן החולף ממועד פתיחת הליך תביעה לפינויי מושכר ועד למועד פסה"ד המורה על פינויי, כשקיצור זה, מאפשר לבעל הנכס לקבל סעד מהיר המונע ממנו הפסדים כספיים עתידיים.
התקנות החדשות על אף השיפור בזמניי החלטות הפינוי עדיין לוקות בחסר ואינן הגיעו לידיי שלמות נסקור כעת את חסרונותיהן:

3.1בזבוז זמן שיפוטי- במסגרת התקנות החדשות תידון ותוכרע שאלת הפינוי ואין בילתא, ואילו לאחר תביעת הפינוי ניתן לעתור לסעד כספי בתביעה חדשה. ייחוד זה בתביעת הפינוי נועד לקצר את ההחלטה בתביעת הפינוי מה שקורה דה- פקטו. אך באיזה מחיר? אי הכרעה בכל השאלות העומדות במחלוקת עלולה לגרום לבזבוז זמן שיפוטי יקר.
3.2 שאלת סעד הפינוי והסעד הכספי נגזרות, אינצדנטליות וראויות לידון בתביעה אחת, כשניתן לשאלת הפינוי זכות ראשונים באותה תביעה, ולאחר מכן תידון שאלת הפיצוי הכספי באותו טריבונאל עם אותו שופט וזאת על מנת למנוע החלטות סותרות.
3.3 מה עוד שהסדר פיצול התביעות אשר נועד לצמצם לתובע את עלות האגרה מאריך לנו את ההליך כשמדובר בתביעות פינויי קנטרניות שמאחוריהן אין עומד דבר וחצי דבר וללא שום ביסוס עובדתי ו/או משפטי, יתכן כשנדון בשאלת הפינוי והסעד הכספי בתביעה אחת, ונשית את האגרה הגבוהה יחסית (כעת כוללת בתוכה גם את התביעה הכספית) על התובע, אשר תשמש כ"מס רצינות" דבר אשר עשוי לתת לבהמ"ש אינדיקציה בדבר מהימנות עילת התביעה.

4.פינויי פולשים

התקנות החדשות "שותקות" באשר לתביעה לפינויי פולשים. ראוי להחיל הליך מזורז גם ביחס לתביעה לפינויי פולשים וזאת אנו למדים מתוקף ההסדר הזהה בפינויי ממושכר והן לתביעות לפינויי פולשים בתקנות הישנות, ואף מכוח קל וחומר.

5. סיכום

מהסקירה הקצרה כאמור עולה כי יש לברך על התקנות החדשות. התקנות החדשות מאפשרות חיסכון יקר בזמן שיפוטי,ייעול וקיצור ההליכים, וכתוצאה מכך צמצום הפגיעה בזכותו הקניינית של בעל הנכס והשבת האמון למערכת המשפט. בנושא פינוי שוכרים שאינם משלמים שכ"ד או מפרים את חוזה השכירות בהפרות יסודיות אחרות.

עם זאת יש לציין כי רצוי להחיל ההליך המזורז שתקף על פינוי מושכר גם בתביעות על פינויי פולשים. כמו כן, ראוי לאפשר תביעה אחת מאוחדת המכילה בתוכה את שאלת הפינוי והן את שאלת הפיצוי הכספי כגון תשלום דמי השכירות וכו', כשתינתן לשאלת הפינוי "זכות בכורה".

בכל מקרה במקרה של רצון לפנות שוכר מושכר מדירה או מנכס עסקי כגון משרד חנות וכו', יש לפנות לעורך דין המתמחה בנושא אשר ייתן מענה למכלול הנושאים לרבות פינוי או תביעה לתשלום שכר דירה או פיצוי בגין נזקים שנגרמו.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

גבי מיכאלי, נירה אשכנזי ושות', משרד עורכי דין ונוטריונים

מקרקעין, דיני מושבים וקיבוצים, גישור, בוררויות ועוד...
משרד וותיק מאד, מקצועי, אדיב ומנוסה

ייעוץ אישי