תמ"א 38 – המהפכה בדרך

תמ"א 38 – המהפכה בדרך
מאת: עו"ד גבי מיכאלי ועו"ד נירה אשכנזי

1. 1.מבוא

משרדנו רואה בתמ"א 38, על היבטייה השונים, את "הדבר הבא" בשוק הנדל"ן הרותח.
תיקון מספר 2 לתמ"א 38, שהיא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים, מאפשר (בין שאר התיקונים), הריסת בנין ובנייתו מחדש תוך קבלת הטבה של תוספת בנייה – בדיוק כמו בתמ"א 38 הרגילה.
הריסה ובנייה מחדש יוצרים היבטים משפטיים והיבטי מיסוי מורכבים ומעניינים, ומשרדנו מתמחה בפתרונות ותפירת חליפה מדוייקת לכל מקרה ומקרה.

1. 2.תמ"א 38 מתחרה בתוכניות פינוי-בינוי

למעשה, התיקון בחוק המאפשר הריסת מבנה ובנייתו מחדש, נעשה על מנת לאפשר פינוי בינוי במקום בו לא ניתן לבצע פינוי בינוי, כגון שלא ניתן לבצע בנייה נוספת שתכסה עלויות או כאשר העירייה מתנגדת לפינוי בינוי או כאשר הבנין אינו ניתן לחיזוק.

1. 3.פתרון פרקטי וקבלת בנין חזק יותר

התיקון לחוק מאפשר בניית בנין חדש במקום הבנין הישן, ובזכות תכנון מודרני וחדשני ניתן יהיה לקבל בנין אשר יכיל את כל האלמנטים המודרניים של בנין, כגון מערכות מתקדמות של כיבוי אש, מעלית, מקומות חניה, וכו'.

1. 4.הכדאיות הכלכלית

אין כל ספק כי כאשר הורסים בנין ישן ובונים חדש תחתיו מקבלים בנין אשר שוויו גבוה יותר באופן משמעותי.
השאלה המרכזית היא - האם הפרש השווי מכסה את עלויות הבניה ומותיר רווח ליזם?


הקריטריונים העיקריים לכדאיות הכלכלית הם כמובן מיקום הבנין וכן גודלו, מספר הדיירים שבו וכן היבטי מיסוי שחלקם הגדול טרם קיבל ביטוי והגדרה מדוייקת על ידי הרשויות.
לדוגמא – בנין של 2 קומות באיזור שניתן לבנות 4 קומות, באיזור ביקוש גבוה כגון גוש דן, עם מספר נמוך של דיירים, הוא בנין אידיאלי ליישום תמ"א 38 – הריסה ובניה מחדש.

5.    שאלות במיסוי שטרם הוכרעו


תמ"א 38 מאפשרת פטור ממס שבח והיטל השבחה – האם גם במקרה של הריסה ובניה ניתן יהיה לקבל את הפטורים הנ"ל?
מה יהיה היקף הפטורים?

נושאים אלה טרם קיבלו ביטוי מעשי על ידי רשויות המס.
לדעתנו, יחולו עקרונות הפטור גם על הבניה החדשה, וזאת לפי נוסח סעיפי החוק.

בכל מקרה, על מנת לקבל תשובות ספציפיות לבנין מסויים, יש להתייעץ עם עורך דין מומחה לנושא מקרקעין בכלל ולנושא תמ"א 38 בפרט.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.