ערבות בנקאית אוטונומית כאמצעי ביטחון לחוזה השכירות

עורכי דין - מידע משפטי: דיני מקרקעין , דיני בנקאות ו/או הוצאה לפועל - דיני מקרקעין - שכירות - ערבות בנקאית אוטונומית - ערבויות - חוזה השכירות - בנקאות - הוצאה לפועל - בטוחות

לאחרונה, מתפרסמים מקרים רבים בהם שוכרי חנויות/דירות מתחמקים ו/או משהים את תשלום דמי השכירות הקבועים בחוזה השכירות, או גורמים נזקים רבים לנכס

שלח שאלה בנושא לעורך דין

ערבות בנקאית אוטונומית כאמצעי ביטחון לחוזה השכירות
מאת: עו"ד גבי מיכאלי

1.מבוא

בעת עריכת חוזה שכירות, בעל הנכס, המשכיר, מעוניין תמיד להבטיח כי השוכר יקיים התחייבויותיו על פי חוזה השכירות.

לאחרונה, מתפרסמים מקרים רבים בהם שוכרי חנויות/דירות מתחמקים ו/או משהים את תשלום דמי השכירות הקבועים בחוזה השכירות, או גורמים נזקים רבים לנכס    המושכר, ובעל הבית מוצא עצמו ללא יכולת להיפרע משוכרי הנכס.

לכן, כאשר משכיר מעוניין להבטיח פיצוי כספי וודאי ובטוח למקרה בו השוכר יפר את תנאי חוזה השכירות, רצוי להוסיף כתנאי לשכירות דרישה לקבל כתב ערבות בנקאית אוטונומית המהווה בטוחה יעילה, פשוטה ומהירה להבטחת פיצוי המשכיר במקרה בו הופר הסכם השכירות ע"י השוכר.
    בכתב הערבות הבנקאית האוטונומית מעורבים שלושה צדדים:
   "החייב" – השוכר שחתם על כתב הערבות ובו מתחייב לשפות את המשכיר ע"י התנאים המנויים בכתב הערבות האוטונומית.
"הבנק" -    אשר מתחייב לשלם פיצוי למשכיר על פי סכום הערבות הבנקאית האוטונומית.
    "המוטב"- המשכיר, הזכאי לפיצוי מהבנק על פי כתב הערבות האוטונומית.

2.מה היא ערבות בנקאית אוטונומית?

הערבות הבנקאית האוטונומית הינה ערבות אשר ניתנת על ידי הבנק, במסגרתה מתחייב הבנק, לשלם את הסכום הנקוב בה למשכיר מייד עם קבלת דרישה. מדובר בהתחייבות לתשלום, בה הבנק (הערב) מתחייב לשלם למשכיר כסף, ללא הוכחת נזק מצד השוכר, וכל זאת מכוח כתב הערבות הבנקאית האוטונומית. כלומר,קיים כלי משפטי וודאי, המבטיח את פיצויו של המשכיר בעת הפרת החוזה על ידי השוכר!

3.כיצד מאבחנים ערבות אוטונומית מערבות רגילה

המאפיין העיקרי של ערבות בנקאית אוטונומית הוא – עצמאות. משמע, היא עומדת בפני עצמה ומקימה מערכת יחסים עצמאית לחלוטין בין הבנק למשכיר, וזאת בלי קשר לתנאי הסכם השכירות-דהיינו-הבנק מתחייב ישירות לשלם כסף למשכיר.
בערבות שכזו, מחייבת את הבנק, הערב, לשלם את מלוא הסכום הנקוב בה, עם דרישה ראשונה של המשכיר ובהתקיים התנאים המנויים בכתב הערבות הבנקאית האוטונומית.

4.יתרונות הערבות הבנקאית האוטונומית כאמצעי ביטחון בהסכם שכירות.

לערבות הבנקאית האוטונומית יש יתרונות רבים בהבטחת קיום תנאי חוזה שכירות וזאת לאור היותה הדבר הקרוב ל"כסף מזומן":

1.מימוש הערבות הבנקאית האוטונומית הוא מהיר ופשוט.
2.סכום הערבות הבנקאית האוטונומית הינו "סכום בצד" שהותיר השוכר לטובת המשכיר בחשבון הבנק.
3.עצם קיומה של ערבות בנקאית אוטונומית אצל המשכיר מרתיעה שוכרים מהפרת חוזה השכירות.

גם כאשר יש מחלוקות מהותיות בין הצדדים לחוזה השכירות אודות תנאיו, קיומו, תוקפו וכו', כאשר יש אצל המשכיר ערבות בנקאית אוטונומית מחויב הבנק לשלם את הערבות למשכיר וזאת ללא צורך באישור ו/או הסכמה של השוכר. למעשה, מדובר במערכת חוזית נפרדת מחוזה השכירות, בין הבנק למשכיר, שבה הבנק מתחייב לשלם למשכיר את סכום הערבות בעת הדרישה מטעמו.

5.חשיבות נוסח כתב הערבות הבנקאית האוטונומית בהסכם השכירות.

    עצמאותה של הערבות הבנקאית , נלמדת מנוסח כתב הערבות, לפיו הבנק מתחייב לשלם     כל סכום שיידרש לשלמו בגבולות סכום הערבות בלא שהמשכיר יהא חייב להמציא "כל     הנמקה, ראיה, פס"ד, או אסמכתא משפטית אחרת". נוסח כזה, המזכה את המשכיר     בפירעון הערבות בלא שזה יהא חייב לבסס את הדרישה, נחשב כסממן העיקרי אשר     מאפיין את האוטונומיה של הערבות האוטונומית.
לכן, בעת עריכת כתב הערבות האוטונומית חשוב מאוד להתייעץ עם עו"ד מיומן בנושא ולהקפיד על נוסחו ולציין כי על הבנק המתחייב לשלם כל סכום בלא שהמשכיר יהיה     חייב      להמציא ראיה, הנמקה, פס"ד על מנת לקיים דרישה זו.
    הלכה פסוקה היא, "כי האוטונומיות של הערבות, המתבטאת בהתחייבות הערב לשלם     לפי דרישה ראשונה של הנערב, בלי שהלה יצטרך לבסס את דרישתו, אינה נפגעת על-ידי     ציון העילה למתן הערבות בכתב הערבות".(ע"א 11123/03 ט.ש.ת. חברה קבלנית לבנין     בע"מ נ' מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון)

6.מתי בכל זאת לא ישלם הבנק את סכום הערבות הבנקאית האוטונומית?

בערבות מסוג זה, מתקיימים מספר חריגים נדירים, בהם השוכר יוכל למנוע מהבנק   מלשלם את סכום הערבות למשכיר ואף לבטלה, כמו בשל מרמה ו/או זיוף ו/או נסיבות מיוחדות של המשכיר, כגון התנהגות חמורה ו/או התנהגות המונעת בעליל משיקולים זרים ו/או הפעלת לחץ או נקמנות.
הפסיקה הכירה בשני החריגים לעקרון העצמאות של הערבות הבנקאית האוטונומית: חריג המרמה וחריג הנסיבות המיוחדות, שבהתקיימם עשויה להיפגע עצמאותה של הערבות הבנקאית האוטונומית.
    1. חריג המרמה - מתקיים רק במקום שבו בוצע מעשה תרמית חמור מצד המשכיר.
2. חריג ה- "נסיבות המיוחדות"- חריג זה מתקיים כאשר קיימות נסיבות מיוחדות     שעניינן התנהגות חמורה במיוחד של המשכיר, אף שאינה מגיעה כדי מרמה.
    הפעלתם של חריגים אלה, נקבע בפסיקה, צריך שתיעשה במשורה, "כשעל בית המשפט     לשקול את הצורך להגן על מוסד הערבות, ומנגד לו – את הצורך למנוע מימוש ערבויות     בידי מוטב הנגוע במרמה או בחוסר תוך לב ואי הגינות בולטים" (רע"א 1084/04 פרירון    חברה להשקעות פיתוח ובנין בע"מ נ' לוקי בניה ופיתוח בע"מ )
פועל יוצא, כי בתי המשפט מכבדים את עיקרון העצמאות של הערבות הבנקאית האוטונומית למעט שני מקרים קיצוניים : מרמה ו/או ונסיבות מיוחדות. חשוב לציין, גם     בהתקיימם בתי המשפט לא ימהרו להורות על עיכוב חילוט הערבות, אלא,יבחנו בהרחבה את האינטרס להגן על מוסד הערבות, ומנגד לו – בצמצום, את הצורך למנוע מימוש ערבויות בידי מוטב הנגוע במרמה או בחוסר תום לב ואי הגינות בולטים.
בתי המשפט נוטים להעדיף את האינטרס להגן על מוסד הערבות למול הצורך למנוע     מימוש ערבויות, וכל זאת, כפי שצוין לעיל, למעט מקרים חריגים שבהם יוכח כי התקיימה תרמית ו/או נסיבות מיוחדות קיצוניות וחמורות עד מאוד (כדוגמת, חוסר תום לב קיצוני, מצג שווא מהותי בכריתת החוזה וכ'ו) ועל ידי כך, מוגשמת תכליתה של הערבות הבנקאית האוטונומית שהיא להבטיח את פירעונם של חובות במהירות ובפשטות ועל ידי כך להגביר את היציבות והוודאות בחיי המסחר.

7.כיצד שילם הבנק סכום ערבות בנקאית ללקוח משרדנו למרות התנגדות השוכר

משרד גבי מיכאלי ושות'-עורכי דין היה מעורב לאחרונה בדיון בנושא מימוש ערבות בנקאית.בדיון שנערך בבית המשפט השלום בת"א בחודש מרץ, 2011, ליתן צו מניעה זמני לחילוט הערבות הבנקאית האוטונומית מדובר במקרה שבו חברה, בעלת קניון בכרמיאל, השכירה חנות לחברה העוסקת בתחום כלי המטבח . בעל הקניון דרש וקיבל משוכר החנות ערבות בנקאית.לימים, החברה השוכרת לא שילמה במועד את דמי השכירות כמתחייב מחוזה השכירות שנחתם. הלקוח שלנו בעל הקניון הגיש את הערבות הבנקאית לחילוט בבנק הערב. החברה השוכרת פנתה בבקשה לצו מניעה לבית המשפט וטענה כי על בית המשפט להורות על צו מניעה זמני לחילוט הערבות וכל זאת מהסיבות דנן: ראשית, אין מדובר בערבות בנקאית אוטונומית, שנית, גם אם יוחלט כי מדובר בערבות בנקאית אוטונומית - מכיוון שישנו הליך משפטי אחר בין הצדדים שבו נתגלעו מחלוקות בין הצדדים הרי מתקיים החריג "נסיבות מיוחדות" למימוש הערבות. שלישית, היא אינה הפרה את חיוביה כלפי המשיבה ועל כן אין להתיר את חילוט הערבות. בעלת הקניון, שיוצגה ע"י משרד עוה"ד גבי מיכאלי ושות', טענה כי על פי נוסח כתב הערבות שצורף להסכם השכירות בין הצדדים אין ספק כי מדובר בערבות בנקאית אוטונומית עצמאית, ומכוח עיקרון העצמאות שהוכר בפסיקה אין להורות על צו מניעה לחילוט הערבות ורק מכוח טענה זו אין עילה מהדין ליתן צו מניעה זמני. בנוסף, טענו עוה"ד גבי מיכאלי ונירה אשכנזי מטעם המשכיר כי המבקשת הפרה הפרות יסודיות בהסכם השכירות בין הצדדים עת לא שילמה דמי שכירות כפי שהוסכם בחוזה השכירות בין הצדדים. כמו"כ, טען ב"כ עוה"ד הנ"ל, במקרה דנן לא התקיימו החריגים לערבות בנקאית אוטונומית : מרמה ו"נסיבות מיוחדות" ועל כן, על בית המשפט לדחות את הבקשה למתן צו מניעה זמני. בית המשפט קיבל את טענות עוה"ד גבי מיכאלי ונירה שבת והחליט כי לא שוכנע שיש מקום להורות על צו מניעה זמני לחילוט הערבות, וקבע כי על הבנק לשלם את סכום הערבות הבנקאית בסך 170,000 ש"ח למשכיר החנות.

8.סיכום

לסיכום, במידה ומשכיר מעוניין להבטיח פיצויי כספי מהיר ויעיל כנגד הפרות חוזיות של השוכר קיים כלי משפטי שרצוי להוסיף לחוזה השכירות - ערבות בנקאית אוטונומית אשר אינה ערבות כמשמעה בחוק הערבות, תשכ"ז – 1967. הערבות הבנקאית האוטונומית, הינה הכלי המהיר והיעיל ביותר להבטחת המשכיר מפני הפרות תנאי השכירות על ידי השוכרים. הערבות הבנקאית הינה ערבות אוטונומית, עצמאית ובלתי תלויה במערכת היחסים שבין המשכיר לשוכר ולכן הינה כה יעילה בעת כריתת הסכם שכירות, לפני כריתת חוזה שכירות רצוי להיוועץ בעו"ד המתמחה בנושא, על מנת להבטיח כי תנאי הערבות יהיו עצמאיים ויבטיחו תשלום מיידי למשכיר ולא הוכחת נזק או הפרה על ידי השוכר.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

גבי מיכאלי, נירה אשכנזי ושות', משרד עורכי דין ונוטריונים

מקרקעין, דיני מושבים וקיבוצים, גישור, בוררויות ועוד...
משרד וותיק מאד, מקצועי, אדיב ומנוסה

ייעוץ אישי