חיפוש
סגור
המינהל גורם נזקים לבעלי הנחלות כתוצאה מאי יישום החלטה 1155 אשר אושרה בבג"ץ
עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי - מיסים מגזר חקלאי - דיני מושבים - מינהל מקרקעי ישראל - אי יישום החלטה 1155 - זכויות הבניה בנחלה - רצף דורי בנחלה
נשוב ונזכיר, כי החלטה 1155 (979) אושרה בבג"ץ בחודש יוני 2011 כלומר לפני כ- 18 חודשים, אך היא עדיין לא מיושמת על ידי מינהל מקרקעי ישראל.
שלח שאלה בנושא לעורך דין
המינהל גורם נזקים לבעלי הנחלות כתוצאה מאי יישום החלטה 1155 אשר אושרה בבג"ץ
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ *
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ *
נשוב ונזכיר, כי החלטה 1155 (979) אושרה בבג"ץ בחודש יוני 2011 כלומר לפני כ- 18 חודשים, אך היא עדיין לא מיושמת על ידי מינהל מקרקעי ישראל.
אין כל ספק, כי קיים עיוות יסודי ומהותי בשיטה הנוהגת, כך, שמחד, הערכאה הגבוהה ביותר בשיטת המשפט אמרה את דברה וקבעה, כי החלטה 1155 עומדת על תילה ויש ליישם אותה ומאידך, מינהל מקרקעי ישראל טוען, כי הוא אינו מיישם את ההחלטה הואיל ולא פורסמו הוראות האגף החקלאי להחלטה 1155, אשר הוא עצמו נדרש לכתוב אותן ומי יודע מתי ואם בכלל יפורסמו.
עובדה זו, מביאה לתוצאה עגומה ביותר עבור בעלי הנחלות וגורמת לפגיעה אמיתית ומשמעותית בזכויותיהם ואף משיתה עליהם הוצאות ניכרות. נזכיר, כי רבים מבעלי הנחלות המתינו שנים רבות להחלטת בג"ץ (החלטה 979 בנוסחה הראשון הינה משנת 2003) ואף דחו ביצוע פעולות בנחלות עד לפרסום החלטת בג"ץ, על מנת שלא לפעול במצב של חוסר יציבות. למצער, לאחר שעברנו דרך ארוכה, בעלי הנחלות כבולים כיום בבירוקרטיה של מינהל מקרקעי ישראל אשר לא פרסם את הוראות האגף החקלאי.
כלומר, התוצאה כיום היא, כי גם לאחר אישור ההחלטה בבג"ץ, הקרקע איננה יציבה ואנו נסמכים על השערות ביחס לנוסחן של הוראות האגף החקלאי. על כן חשוב לדעת, כי עד למועד בו יפורסמו הוראות האגף החקלאי ואף ראוי לומר, כי ככל ויפורסמו הוראות האגף החקלאי, הפעולות המבוצעות על ידי בעלי הנחלות, הן במסגרת מכירת הזכויות בנחלה, הן במסגרת ביצוע תוספות בניה בנחלה או הכשרה של חריגות בניה או מבני פל"ח וכן בכל הקשור להליכי פיצול נחלה, הינן פעולות הנדרשות משנה זהירות ובחינה של כל ההיבטים.
על מנת להבין לעומק את אומד הנזקים הנגרמים לבעלי הנחלות כתוצאה מאי יישום החלטה 1155 על ידי מינהל מקרקעי ישראל, אפרט בפניכם את מוקדי הנזק העיקריים וכפי שבאים לידי ביטוי במקרים "מהשטח" המטופלים על ידי משרדנו בימים אלה וכפי שיפורט להלן:
ביטול הרצף הדורי בנחלה:
בהתאם למצב הנוהג כיום לפי הוראות החלטה 1252 של מועצת מקרקעי ישראל, אשר אושרה בחודש אפריל 2012, ניתן לבנות בנחלה יחידות דיור, כדלקמן:
יחידה ראשונה למגורי בעל הנחלה, יחידה שניה למגורי דור ההמשך, ויחידת דיור שלישית, עם קיר משותף ליחידה השניה, אשר תותר כאשר בנחלה מתגוררים בפועל שלושה דורות של משפחת בעל הנחלה, לרבות בעל הנחלה ודור המשך, ובתנאי שהדור המבוגר היה בעל הנחלה או עודנו בעל הזכויות המקורי של הנחלה והדור הצעיר מהווה משפחה.
כלומר בעל נחלה המבקש לבנות יחידה שלישית בנחלה, אשר מחוברת בקיר משותף לאחת היחידות (שלוש יחידות בשני מבנים), נדרש להוכיח למינהל, כי הדור המבוגר עודנו בחיים ורשום או היה רשום כבעל הזכויות בנחלה וכן כי הנכד הינו נשוי.
המצב המשפטי בהתאם להחלטה 1155 - החלטה 1155 מבטלת את הרצף הדורי וקובעת, כי בעל נחלה שיצטרף להסדר וישלם את "דמי הכניסה" בסך של 3.75% בצירוף מע"מ, יוכל לבנות יחידות דיור בחלקת המגורים לחוכר ו"קרובו". המונח "קרוב" בהחלטה כולל גם ילדים, נכדים והורים, כלומר ניתן לבנות יחידות דיור עבור שני ילדים או נכדים וכו'.
התוצאה: בעלי נחלות רבים נתקלים בבעיה, שהנכד לא נשוי או שהדור המבוגר הלך לעולמו ולכן לא ניתן לבנות את היחידה השלישית. בעלי הנחלות אינם יכולים לממש את יחידות הדיור בנחלה בהתאם להוראות ההחלטה הואיל וכיום המינהל עדיין דורש עמידה ברצף הדורי.
לדוגמא - נתאר מצב בו אנו מטפלים כיום - בנחלה בנוי בית מגורים ראשי עבור בעל הנחלה וכן יחידת הורים עם קיר משותף. בעל הנחלה מבקש לבנות בית מגורים שני בנחלה עבור הבן, אך הואיל והוריו של בעל הנחלה אשר התגוררו ביחידת ההורים אינם בחיים ואין לו במשפחה נכד נשוי, הוא אינו יכול לבנות בית נוסף בנחלה!!! אילו החלטה 1155 היתה מיושמת, בעל הנחלה יכול היה לשלם את דמי הכניסה בסך של 3.75% ולבנות יחידה נוספת בנחלה עבור בנו ללא כל בעיה. העובדה שלא ניתן ליישם את ההחלטה תשית על בעל הנחלה תשלומים כבדים העולים כדי מאות אלפי שקלים על מנת למצוא פתרון יצירתי לבניית הבית השני בנחלה וניצול זכויות הבניה.
ניצול זכויות הבניה בנחלה:
בהתאם למצב כיום לפי החלטה 1252 - זכויות הבניה הניתנות למימוש בנחלה ללא תשלום למינהל, במסגרת בניית יחידות הדיור הינן: בית מגורים לבעל הנחלה בשטח של עד 160 מ"ר ברוטו, בית מגורים שני עבור דור ההמשך בשטח של עד 160 מ"ר ברוטו ויחידה שלישית בשטח של עד 55 מ"ר המיועדת לדור השלישי.
בעל נחלה המבקש להגדיל את שטחי הבנייה מעבר למפורט לעיל, יידרש לשלם למינהל דמי היתר בגובה של 91% עבור כל מ"ר נוסף המבוקש בהיתר הבניה בגין התכנית שהיתה בתוקף בעת שהוקצתה הנחלה למתיישב הראשון, ובגין תוכניות שאושרו לאחר מכן, ישולם 46% משווי כל מ"ר נוסף המבוקש בהיתר בהתאם לתכנית שאושרה לאחר המועד בו הוקצו הזכויות למתיישב הראשון, וכן בתוספת של היטל השבחה.
ככל והתשלום הינו עד סך של 200,000 ₪, ערך הקרקע ייקבע על פי טבלה וככל והתשלום עולה על 200,000 ₪, ערך הקרקע ייקבע על פי שומה פרטנית. על תשלום זה יחולו הנחות אזור.
המצב המשפטי בהתאם להחלטה 1155 - בהתאם להחלטה 1155, נקבע, כי היקף הבניה הבסיסי למגורים עומד על 375 מ"ר (160 מ"ר + 160 מ"ר + 55 מ"ר). על מנת להיכנס בגדרי החלטה 1155 יש לשלם למינהל תשלום ראשוני ("דמי כניסה") בסך של 3.75% בצירוף מע"מ מסך שווי היקף הבניה הבסיסי למגורים (375 מ"ר). שווי היקף הבניה הבסיס נקבע בהתאם לשווי הקרקע ביחס לכל אזור, כאשר לא יחולו הנחות אזור על תשלום זה. במידה ובעל הנחלה מעוניין להוסיף זכויות בניה מעבר ל- 375 מ"ר ניתן יהיה לעשות זאת בכפוף לתשלום דמי חכירה מהוונים בשווי מלא (91%). לאחר ביצוע תשלום של 3.75% בעל הנחלה יכול לנצל את זכויות הבניה עד לקיבולת של 375 מ"ר מבלי לשלם תשלום נוסף למינהל!
התוצאה: בעלי הנחלות המבקשים לבנות תוספות בניה לבתי המגורים בנחלה, ולחרוג מעל ל- 160 מ"ר נדרשים לשלם דמי היתר בשווי מלא של 91% בגין התוספת מעל ל- 160 מ"ר, בסכומים הנאמדים בסך של מאות אלפי שקלים אשר לא היו משולמים אילו החלטה 1155 היתה מיושמת.
לדוגמא - בעל נחלה במרכז הארץ מבקש להוסיף לבית המגורים 100 מ"ר נוספים כך שבית המגורים יהיה בשטח של 260 מ"ר לאחר תוספת הבניה. שווי כל מ"ר עומד על סך של 5,000 ₪ + מע"מ, לפיכך, בעל הנחלה נדרש לשלם סך של 500,000 ₪ (100 מ"ר X 5,000 ₪ למ"ר) בצירוף מע"מ, עבור תוספת הבניה. לעומת זאת, במסגרת החלטה 1155 בעל הנחלה היה משלם דמי כניסה של 3.75% בסך של כ- 70,000 ₪
(375 מ"רX 5,000 ₪ למ"רX 3.75%) בצירוף מע"מ ובכך "רוכש" את האפשרות לממש את הקיבולת הבסיסית בסך של 375 מ"ר.
כלומר, בעל הנחלה משלם תוספת בסך של כ- 430,000 ₪ + מע"מ כתוצאה מהעובדה שהמינהל לא מיישם את הוראות החלטה 1155 - אין ספק כי מדובר בפגיעה עצומה בבעלי הנחלות!
פיצול נחלה בהתאם להחלטה 1155:
בעלי נחלות רבים המתינו לאישור החלטה 1155 על מנת לבצע הליכים של פיצול הנחלה. כתבתי רבות על כך שהחלטה 1155 איננה מביאה בשורה עבור כל חלקי הארץ בכל הקשור לעלויות בגין פיצול הנחלה ובייחוד לאור העובדה כי קיימת חשיפה לתשלום היטל השבחה בגין הליכי הפיצול. מאידך, קיימים אזורים בהם יישום החלטה 1155 לצורך פיצול הנחלה מהווה הטבה משמעותית בתשלום דמי הפיצול.
נסביר, כי הליכי הפיצול עשויים לתת פתרונות יצירתיים במקרים של עריכת צוואות, היערכות לחלוקת הנחלה לדור ההמשך, התנהלות בין יורשים וכו', אך הואיל וכיום החלטה 1155 לא מיושמת ואנו נסמכים על השערות והערכות, ייתכן שבסופו של יום, כאשר תתבהר התמונה ויפורסמו הוראות האגף, ככל ויפורסמו, נמצא שההערכות היו שגויות ובעלי הנחלות עשויים להינזק.
נביא מקרה לדוגמא – בעל נחלה כותב צוואה במסגרתה הוא מבקש להוריש את הזכויות בנחלה לבן אחד ולשני ילדיו האחרים הוא מבקש להוריש שני מגרשים אשר יפוצלו מהנחלה ועליהם ייבנו בתי מגורים.
נסביר בעניין זה, שהוראות החלטה 1155 קובעות בנושא הפיצול, כי בעל הנחלה המצטרף להסדר ומשלם את דמי הכניסה בסך של 3.75% או בעל נחלה אשר שילם דמי הרכישה בסך 33% ורכש את מלוא זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות, יוכל לבצע הליך של פיצול נחלה, כאשר במקרה בו שולם 3.75% תידרש תוספת של 29.25% ובמקרה בו שולמו דמי הרכישה בסך של 33% לא יהיה תשלום נוסף עבור הפיצול. עוד קובעת ההחלטה, כי ניתן יהיה לפצל מגרשים מחלקת המגורים בנחלה, בהתאם להגבלות של תמ"א 35. לפיכך, בעל נחלה אשר יסתמך על הוראות ההחלטה ויקבע בצוואה כי יבוצעו שני פיצולים של מגרשים מהנחלה, עשוי להשאיר אחריו הוראות שלא ניתנות ליישום ויביאו לריב של יורשים. כמו כן, יש לזכור, כי נכון להיום ועל מנת שניתן יהיה לבנות 3 בתים נפרדים בנחלה או לפצל יותר ממגרש אחד, יש לעמוד בהוראות תמ"א 35 ביחס לקיבולת יח"ד, וכן בהוראות התב"ע המתייחסת לקיבולת זכויות הבניה (מעבר לקיבולת הבניה הבסיסית של 375 מ"ר) וכן להתייחס לעובדה, כי למגרש המפוצל יוצמדו לפחות 160 מ"ר זכויות בניה אשר ייגרעו מהנחלה וכן לנחלה יש להצמיד בית מגורים עם זכויות של 160 מ"ר לפחות. כמו כן, להתייחס להוראות התב"ע ביחס לבנית 3 בתים נפרדים ולא כפי שקיים כיום ברוב חלקי הארץ, שלוש יחידות בשני מבנים. הפתרון כמובן במקרה זה, לתת מספר חלופות ולהתייחס להוראות הקיימות כיום ולאלו שעתידות לבוא וכן לכל מקרה בו לא יפורסמו הוראות האגף החקלאי בעת פטירת בעל הנחלה.
התוצאה: פגיעה מהותית בבעלי הנחלות ובייחוד בבעלי נחלות באזור קו העימות - נסביר, כי במסגרת החלטה 1155 יחולו הנחות אזור על התשלום עבור פיצול הנחלה שעומד על סך של 33% מערך הקרקע המביא בחשבון את הפוטנציאל התכנוני למגורים וכולל זכויות קיימות ועתידיות.
בעלי נחלות בקו עימות, למעשה לא יידרשו לתשלום עבור פיצול הנחלה!!! ברור, כי אם ניתן היה ליישם את הוראות החלטה 1155 בעלי הנחלות בקו העימות היו אמורים "לרוץ בבהלה" ולבקש ליישם את הוראות החלטה 1155 שכן בהתאם להוראות ההחלטה לא יחולו עליהם תשלומים בגין פיצול הנחלה או בגין דמי רכישה - מעבר לתשלום של דמי הכניסה בסך של 3.75% בגינן אין הנחות אזור.
נכון למצב השורר כיום והואיל ולא ניתן ליישם את הוראות החלטה 1155 - בעלי נחלות רבים נתקלים בבעיות ביישום הסדרים ביחס לנחלה ומושתים עליהם עלויות ניכרות בגין הליך הפרדת מגרש מנחלה המבוצע כיום בהתאם להוראות אגף חקלאי 62. עבור בעלי הנחלות מדובר בנזק כספי של מאות אלפי שקלים ובמרכז הארץ בסכומים הנאמדים בסך של מעל מיליון ₪.
יישום החלטה 1155 בהסדרים בין יורשים והשלכות על דור ההמשך:
אחת הסוגיות המרכזיות והבעייתיות איתן מתמודד המגזר החקלאי הינה הסדרי יורשים ודור ההמשך. אנו עדים למלחמות ירושה רבות כאשר העיזבון כולל זכויות בנחלה הואיל וההוראות הקבועות בהסכמי החכירה כיום קובעות, כי הנחלה איננה חלק מעיזבונו של בעל הנחלה.
נזכיר, כי כאשר בעל הנחלה הולך לעולמו כל הזכויות בנחלה עוברות לבן/בת הזוג ללא כל קשר להוראות הצוואה ככל והושארה על ידי בעל הנחלה. לאחר שהאחרון מבני הזוג הולך לעולמו, הזכויות עוברות ליורשים בהתאם לצוואה, כאשר את הנחלה ניתן לרשום ע"ש יורש אחד ובמקרים בהם לא הושארה צוואה הזכויות יעברו ויירשמו בהתאם להוראות סעיף 114 לחוק הירושה, ע"ש היורש שיוכל לקיים את המשק החקלאי, אשר נדרש לפצות את יתר היורשים.
הוראות החלטה 1155 מאפשרות מתן פתרון ליורשים במסגרת חלוקת הנחלה, בהתאם לאמור ברשימה זו. ניתן לומר, כי ככל ובעל הנחלה יסתמך על הוראות החלטה 1155 ובטרם פורסמו הוראות האגף החקלאי ויחלק את עזבונו בין היורשים באופן שאינו ניתן ליישום, הדבר עשוי להביא למלחמות יורשים מיותרות.
כמו כן, העובדה כי ההחלטה לא מיושמת ואי הוודאות השוררת ביחס לנוסחן של הוראות האגף החקלאי, גורמת לבעיות בהתמודדות עם דור ההמשך במסגרת פיצול הנחלה או תכנון עתידי של חלוקת הנחלה בין היורשים, הן באופן פיזי, באמצעות פיצול מגרש אחד או יותר מהנחלה והן באופן כלכלי, כלומר, קביעה כבר כיום מי יהיה "הבן הממשיך" אשר יקבל את הזכויות בנחלה ויפצה את יתר היורשים.
לפיכך, ההמלצה היא לבחון היטב את ההסדרים המבוצעים הן במסגרת צוואות והן במסגרת מתן זכויות לילדים לבניית בית שני בנחלה, כאשר יש להתחשב בכך שאין וודאות מתי ואם בכלל יפורסמו הוראות האגף החקלאי.
תשלום דמי רכישה בגין מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות:
בהחלטה 1155, נקבע, כי החוכר יכול לרכוש את מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות בנחלה בהתאם להוראות התב"ע החלה במקום, בשווי של 33% בצירוף מע"מ מסך שווי זכויות הבניה הקיימות והעתידיות. במקרה זה, בעל הנחלה יהא פטור מתשלום דמי הסכמה במכירה וכן יהיה פטור מתשלום דמי פיצול של מגרש מחלקת המגורים וכן לא ישלם עבור תוספות בניה או בגין בניית בית נוסף בנחלה.
מבחינת הקונים והמוכרים, קיימת כיום אי וודאות רבה בכל הקשור להוראות שיש לקבוע בהסכמי המכר ביחס לתשלום עבור דמי רכישה או דמי הסכמה.
בהתאם למצב הנוהג כיום לפי החלטה 534 של מועצת מקרקעי ישראל - בעל נחלה נדרש לשלם דמי הסכמה בגין עליית שווי ערך הקרקע מהמועד בו קיבל את הזכויות ועד מועד מכירת הזכויות, בסך של 33% בצירוף מע"מ. חישוב דמי ההסכמה נקבע בהחלטה 534 של מועצת מקרקעי ישראל, כאשר ההחלטה קובעת, כי במקרה בו שווי הרכישה של הנחלה הכולל הצמדה למדד עולה על שווי המחוברים, דמי ההסכמה ייקבעו בסך של 33% מההפרש בין גובה המכירה לגובה הרכישה. במקרה בו שווי המחוברים עולה על שווי הרכישה הקודם כאשר הוא צמוד למדד, דמי ההסכמה יעמדו על סך של 33% מההפרש בין שווי המחוברים לסכום המכירה. כאשר אין שווי רכישה ושווי המחוברים נמוך מהסך של 620,000 ₪, דמי ההסכמה יעמדו על סך של 33% מההפרש בין שווי המכירה בהפחתה של 620,000 ₪.
פעמים רבות מוגשות השגות על שווי המחוברים כפי שנקבע על ידי השמאי מטעם המינהל וכן בגין שווי העסקה אשר לא מתקבל על ידי שמאי המינהל. חישוב דמי ההסכמה כפי שנקבע בהחלטה 534 גורם לעיוות רב ובייחוד כאשר נמכרת נחלה שנרכשה על ידי המוכר בשווי רכישה גבוה.
לדוגמא מקרה המטופל על ידנו - בעל הנחלה רכש את הזכויות לפני כארבע שנים. הנחלה נרכשה בסך של 2,000,000 ₪. בעל הנחלה השקיע השקעות רבות בפיתוח הנחלה ובבניית שני בתי מגורים גדולים ומפוארים. ההשקעות נאמדו בסך של כ- 2,500,000 ₪. בחלוף כארבע שנים לאחר הרכישה, הוחלט למכור את הנחלה. הנחלה הועמדה למכירה ולאחר ניהול מו"מ ארוך ומייגע היא נמכרה למרבה במחיר בסך של 4,000,000 ₪. כלומר, כאשר בוחנים את שווי הרכישה בצירוף ההשקעות למול שווי המכירה רואים בבירור כי מדובר בעסקת הפסד בשווי נומינאלי של 500,000 ₪. כאשר העסקה הגיע למינהל נשלח שמאי לנחלה אשר קיבל את שווי העסקה וקבע, כי דמי ההסכמה יעמדו על סך של 770,000 ₪. במסגרת ההשגה שהוגשה, נטען כי לא ייתכן שהמינהל יקבע את דמי ההסכמה מבלי להתחשב בהשקעות שהושקעו בנחלה על ידי המוכר, בזמן שברור, כי שווי המכירה בסך של 4,000,000 ₪, נצמח כתוצאה מההשקעות שהשקיע המוכר בפיתוח הנחלה ובבניית הבתים. התוצאה היתה, שההשגה נדחתה הואיל ונקבע, כי החלטה 534 קובעת את ההוראות כיצד מחושבים דמי ההסכמה וכאשר שווי הרכישה גבוה משווי המחוברים דמי ההסכמה יחושבו בסך של 33% מההפרש בין שווי הרכישה הצמוד לבין שווי המכירה ואין מקום להכיר בהשקעות בנחלה. ברור, כי מצב זה יוצר אבסורד שלא ניתן להשלים איתו – שכן מחד, בעל הנחלה השקיע את השקעות ומאידך, בבואו למכור את הזכויות בנחלה, המינהל שותף ברווחים שנצמחו מההשקעות כאשר הוא לא מתחשב בכספים שהושקעו לצורך יצירת השווי לנחלה. אין ספק כי מדובר בעיוות חשבונאי, כללי ומשפטי שפוגע באופן יסודי ומהותי בזכויות הקניין של בעלי הנחלות ומביא להתעשרות שלא כדין על חשבונם.
בהתאם למצב המשפטי לפי החלטה 1155 - כאשר בעל הנחלה יבקש למכור את הזכויות בנחלה וגם אם בעבר הוא לא הצטרף להחלטה 1155, הוא יידרש לשלם את דמי הרכישה עבור מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות ביחס לחלקת המגורים בנחלה. במקרה זה, הקונה יקבל נחלה אשר שולמו בגינה מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות ויזכה בשלוש הטבות מרכזיות: ראשונה, הוא לא ישלם דמי הסכמה למינהל בעת מכירה, שניה, הוא לא ישלם עבור פיצול הנחלה, שלישית, הוא לא ישלם עבור תוספות בניה או בניית בית נוסף בנחלה.
התוצאה: בעלי הנחלות נדרשים להסדרים בהסכמי המכר ביחס למצב בו המינהל ידרוש דמי רכישה כאשר העסקה תדווח למינהל וכן להסדיר מצב של תשלום דמי הסכמה ומימוש התשלום בגין דמי הרכישה על ידי הקונה כאשר הוראות האגף יפורסמו לציבור. כיום, קיימת מגמה בקרב בעלי הנחלות, לחשוב כי תשלום דמי הרכישה אכן מעלה את שווי הנחלות, הואיל והקונה מקבל נחלה עם מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות. כיום, למעשה, מדובר בפוטנציאל שלא ניתן למימוש וייתכן שלא ימומש לעולם. לפיכך, קשה לקבוע את שווי הנחלות בתקופה זו מצד המוכרים ובכל הקשור לקונים, מדובר באי וודאות שיכולה לקבוע כי ההשקעה היתה לא כדאית או גבוהה ככל והוראות האגף לא יאושרו. עוד יובהר, כי במסגרת ההסדרים הנערכים כיום בין קונים ומוכרים של נחלות, נקבעות הוראות ביחס לחלוקת הנטל בין הצדדים בגין דמי הסכמה ודמי רכישה וכן הוראות ביחס למימוש דמי ההסכמה על ידי הקונה, בהתאם לאמור בהחלטה 1155.
עבודה בתנאים של אי וודאות וביצוע עסקאות כאשר הקרקע לא יציבה, גורמת לתקלות ולהוצאות ניכרות מצד בעלי הנחלות, שאינם יכולים לנצל ולממש את מלוא הפוטנציאל של החלטה 1155 המשפיעה באופן ישיר על שווי הנחלה. כמו כן, המצב גורם לקונים לחשוש ולהשקיע כספים בגין שווי עודף שייתכן ולא ימומש לעולם.
השכרת בתי מגורים בנחלה בהתאם להחלטה 1155:
בהתאם למצב השורר כיום - לא ניתן להשכיר בתי מגורים בנחלות. הרבה בעלי נחלות לא מודעים למצב זה ואני נתקל בתהיות רבות כאשר אני מעלה את הנושא בהרצאות או במפגשים, אך זהו המצב המשפטי וחשוב שבעלי הנחלות ידעו זאת. הסכמי החכירה וכן הסכמי המשבצת (דו צדדי או תלת צדדי) קובעים במפורש, כי לא ניתן להשכיר את בתי המגורים וכן מחסנים. יצוין, כי בהחלטה 1101 אשר גם היא אושרה בבג"ץ בחודש יוני 2011, נקבע בסעיף 5 כי ניתן יהיה להשכיר את המחסנים, אך בג"ץ ביטל את הסעיף הזה בלבד.
בהתאם למצב המשפטי לפי החלטה 1155 - בעל נחלה אשר הצטרף להסדר ורכש את מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות בנחלה בסך של 33%, יוכל להשכיר את בתי המגורים בנחלה.
ברור, כי במקרה זה קיימת הטבה משמעותית עבור בעלי הנחלות, ובייחוד לאור העובדה, כי חקלאים רבים הפסיקו את הפעילות ונדרשים לפרנסה חלופית אשר מקורה בהשכרות של בתי המגורים בנחלה וכך ראוי שיהיה.
התוצאה: בעל נחלה אשר משכיר בית מגורים בנחלה עובר על הוראות ההסכם עם המינהל. ככל והדבר מגיע לידיעת המינהל, בעל הנחלה צפוי לקבל מכתב הפרה ולכך שהמינהל ינהל נגדו הליכים. העובדה שהחלטה 1155 לא מיושמת פוגעת במימוש הפוטנציאל של הנחלה גם במישור של השכרת בתי המגורים בנחלות המהווה מקור הכנסה זמין.
לדוגמא - בעל נחלה המבקש למכור את הזכויות בנחלה צריך לדעת, כי הוא אינו יכול להעביר את הזכויות לרוכש ככל וקיימות בנחלה יחידת דיור מושכרת. אני לא מתייחס למקרים בהם קיימים מבנים הבנויים ללא היתר או שימושים חורגים במחסנים שהוסבו למגורים, כאשר ברור, כי במקרים אלה לא ניתן להעביר זכויות ובעל הנחלה אף צפוי לקנסות כבדים מצד המינהל לרבות בגין תקופת העבר. מבחינת רוכש הזכויות והן מבחינת המוכר, יש לפעול לפינוי השוכרים מהנחלה על מנת שלא לעמוד בהפרה מול המינהל. בכל מקרה בו היו מיושמות הוראות החלטה 1155, רוכש הזכויות אשר קיבל נחלה בגינה שולמו מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות, יכול להשכיר בית מגורים בנחלה ואף לעשות בכך שימוש לצורך תשלום ההלוואה שיקבל מהבנק.
חוזה החכירה בהתאם להחלטה 1155:
רבות דובר ועוד ידובר, כיצד ייראו הוראות הסכם החכירה בהתאם להחלטה 1155. במקרה זה, נדרשות הוראות ביחס להסכם חכירה אשר יתייחס לתשלום "דמי הכניסה" בסך של 3.75%, הוראות אשר יסדירו את עיגון זכויות החקלאים בחלקת המגורים וכן הוראות ביחס להסכם חכירה מהוון, בגין חקלאים שישלמו את דמי הרכישה ובכך ייפרדו מהמינהל לצמיתות.
בהתאם למצב כיום - הסכמי החכירה וכן הסכמי המשבצת הנהוגים כיום, מסדירים את הזכויות של בעלי הנחלות בחלקות המגורים וכן בשטחים החקלאיים. ההוראות הן אנכרוניסטיות ושייכות לעבר ואף רבות מהן פוגעות באופן יסודי בזכויות בעלי הנחלות.
בהתאם להחלטה 1155 - ייקבעו הוראות שיסדירו את זכויות בעלי הנחלות בחלקות המגורים הן במסגרת דמי הכניסה והן במסגרת רכישת מלוא זכויות הבנייה. הוראות ההסכם עדיין לא פורסמו לציבור וייתכן ואף עדיין לא נכתבו על ידי המינהל, אך ברור דבר אחד, כי נציגי המינהל נדרשים לתאם ציפיות עם נציגי ההתיישבות על מנת שלא יומצאו הסכמי חכירה בנוסחים שיפגעו בחקלאים וימשיכו טעויות עבר בבחינת "אבות אכלו בוסר ושיני בנים תכהינה". הסכמי החכירה נדרשים לתת לבעלי הנחלות חופש קנייני וניצול מקסימאלי של הזכויות הן הקיימות והן העתידיות, לרבות בכל הקשור לשינויי יייעוד וניצול, פיצול הנחלה, הורשה בהתאם לצוואה לרבות במסגרת בני זוג, הכרה בהסכמי ממון בין בני זוג ואפשרות להורשה לילדים, רישום הזכויות בנחלה ע"ש מספר יורשים על מנת למנוע ריבים בין יורשים וניתוק מלא ולצמיתות מהמינהל בכל הקשור לתשלומים בגין העברת זכויות, ניצול זכויות וכיוצ"ב.
סיכום - המצב השורר כיום פוגע בבעלי הנחלות, ברוכשים, ביורשים, בדור ההמשך המבקש לבנות בנחלה ולמעשה, בכל השחקנים במגרש של המגזר החקלאי. גם אם בעבר חשבנו שהוראות החלטה 1155 פוגעות בחקלאים, כיום לאחר שההחלטה אושרה בבג"ץ, יש לפעול בהקדם ככל שניתן, על מנת ליישם את הוראות ההחלטה ובכדי לצמצם ככל האפשר את הפגיעה הנגרמת לבעלי הנחלות בימים אלה של תקופת מעבר.
אני קורא לבעלי התפקידים במינהל, בתקפה זו של יישום הרפורמה במינהל והפיכתו דה פקטו לרמ"י (רשות מקרקעי ישראל), לעשות מאמצים ולפעול ולהמציא בהקדם לציבור את הוראות האגף החקלאי וכן לסיים ולכתוב את הסכמי החכירה.
לסיום הצעה פרקטית לבעלי הנחלות - בכל מקרה בו בעל נחלה נדרש לביצוע אחת הפעולות המפורטות לעיל, תוספת זכויות בניה, בניית בית נוסף בנחלה, פיצול נחלה וכו', עליו לדרוש מהמינהל ליישם את הוראות ההחלטה אשר אושרה בבג"ץ, כך שהמינהל יגיע עימו להסדר של השבת כספים בעתיד, כאשר ההחלטה תיושם וזאת על מנת שלא תהיה התעשרות שלא כדין על חשבון החקלאים.
הכותב עו"ד אביגדור ליבוביץ, מתמחה באגודות שיתופיות ובעסקאות במגזר החקלאי www.lieblaw.co.il
* 30.11.12
אין כל ספק, כי קיים עיוות יסודי ומהותי בשיטה הנוהגת, כך, שמחד, הערכאה הגבוהה ביותר בשיטת המשפט אמרה את דברה וקבעה, כי החלטה 1155 עומדת על תילה ויש ליישם אותה ומאידך, מינהל מקרקעי ישראל טוען, כי הוא אינו מיישם את ההחלטה הואיל ולא פורסמו הוראות האגף החקלאי להחלטה 1155, אשר הוא עצמו נדרש לכתוב אותן ומי יודע מתי ואם בכלל יפורסמו.
עובדה זו, מביאה לתוצאה עגומה ביותר עבור בעלי הנחלות וגורמת לפגיעה אמיתית ומשמעותית בזכויותיהם ואף משיתה עליהם הוצאות ניכרות. נזכיר, כי רבים מבעלי הנחלות המתינו שנים רבות להחלטת בג"ץ (החלטה 979 בנוסחה הראשון הינה משנת 2003) ואף דחו ביצוע פעולות בנחלות עד לפרסום החלטת בג"ץ, על מנת שלא לפעול במצב של חוסר יציבות. למצער, לאחר שעברנו דרך ארוכה, בעלי הנחלות כבולים כיום בבירוקרטיה של מינהל מקרקעי ישראל אשר לא פרסם את הוראות האגף החקלאי.
כלומר, התוצאה כיום היא, כי גם לאחר אישור ההחלטה בבג"ץ, הקרקע איננה יציבה ואנו נסמכים על השערות ביחס לנוסחן של הוראות האגף החקלאי. על כן חשוב לדעת, כי עד למועד בו יפורסמו הוראות האגף החקלאי ואף ראוי לומר, כי ככל ויפורסמו הוראות האגף החקלאי, הפעולות המבוצעות על ידי בעלי הנחלות, הן במסגרת מכירת הזכויות בנחלה, הן במסגרת ביצוע תוספות בניה בנחלה או הכשרה של חריגות בניה או מבני פל"ח וכן בכל הקשור להליכי פיצול נחלה, הינן פעולות הנדרשות משנה זהירות ובחינה של כל ההיבטים.
על מנת להבין לעומק את אומד הנזקים הנגרמים לבעלי הנחלות כתוצאה מאי יישום החלטה 1155 על ידי מינהל מקרקעי ישראל, אפרט בפניכם את מוקדי הנזק העיקריים וכפי שבאים לידי ביטוי במקרים "מהשטח" המטופלים על ידי משרדנו בימים אלה וכפי שיפורט להלן:
ביטול הרצף הדורי בנחלה:
בהתאם למצב הנוהג כיום לפי הוראות החלטה 1252 של מועצת מקרקעי ישראל, אשר אושרה בחודש אפריל 2012, ניתן לבנות בנחלה יחידות דיור, כדלקמן:
יחידה ראשונה למגורי בעל הנחלה, יחידה שניה למגורי דור ההמשך, ויחידת דיור שלישית, עם קיר משותף ליחידה השניה, אשר תותר כאשר בנחלה מתגוררים בפועל שלושה דורות של משפחת בעל הנחלה, לרבות בעל הנחלה ודור המשך, ובתנאי שהדור המבוגר היה בעל הנחלה או עודנו בעל הזכויות המקורי של הנחלה והדור הצעיר מהווה משפחה.
כלומר בעל נחלה המבקש לבנות יחידה שלישית בנחלה, אשר מחוברת בקיר משותף לאחת היחידות (שלוש יחידות בשני מבנים), נדרש להוכיח למינהל, כי הדור המבוגר עודנו בחיים ורשום או היה רשום כבעל הזכויות בנחלה וכן כי הנכד הינו נשוי.
המצב המשפטי בהתאם להחלטה 1155 - החלטה 1155 מבטלת את הרצף הדורי וקובעת, כי בעל נחלה שיצטרף להסדר וישלם את "דמי הכניסה" בסך של 3.75% בצירוף מע"מ, יוכל לבנות יחידות דיור בחלקת המגורים לחוכר ו"קרובו". המונח "קרוב" בהחלטה כולל גם ילדים, נכדים והורים, כלומר ניתן לבנות יחידות דיור עבור שני ילדים או נכדים וכו'.
התוצאה: בעלי נחלות רבים נתקלים בבעיה, שהנכד לא נשוי או שהדור המבוגר הלך לעולמו ולכן לא ניתן לבנות את היחידה השלישית. בעלי הנחלות אינם יכולים לממש את יחידות הדיור בנחלה בהתאם להוראות ההחלטה הואיל וכיום המינהל עדיין דורש עמידה ברצף הדורי.
לדוגמא - נתאר מצב בו אנו מטפלים כיום - בנחלה בנוי בית מגורים ראשי עבור בעל הנחלה וכן יחידת הורים עם קיר משותף. בעל הנחלה מבקש לבנות בית מגורים שני בנחלה עבור הבן, אך הואיל והוריו של בעל הנחלה אשר התגוררו ביחידת ההורים אינם בחיים ואין לו במשפחה נכד נשוי, הוא אינו יכול לבנות בית נוסף בנחלה!!! אילו החלטה 1155 היתה מיושמת, בעל הנחלה יכול היה לשלם את דמי הכניסה בסך של 3.75% ולבנות יחידה נוספת בנחלה עבור בנו ללא כל בעיה. העובדה שלא ניתן ליישם את ההחלטה תשית על בעל הנחלה תשלומים כבדים העולים כדי מאות אלפי שקלים על מנת למצוא פתרון יצירתי לבניית הבית השני בנחלה וניצול זכויות הבניה.
ניצול זכויות הבניה בנחלה:
בהתאם למצב כיום לפי החלטה 1252 - זכויות הבניה הניתנות למימוש בנחלה ללא תשלום למינהל, במסגרת בניית יחידות הדיור הינן: בית מגורים לבעל הנחלה בשטח של עד 160 מ"ר ברוטו, בית מגורים שני עבור דור ההמשך בשטח של עד 160 מ"ר ברוטו ויחידה שלישית בשטח של עד 55 מ"ר המיועדת לדור השלישי.
בעל נחלה המבקש להגדיל את שטחי הבנייה מעבר למפורט לעיל, יידרש לשלם למינהל דמי היתר בגובה של 91% עבור כל מ"ר נוסף המבוקש בהיתר הבניה בגין התכנית שהיתה בתוקף בעת שהוקצתה הנחלה למתיישב הראשון, ובגין תוכניות שאושרו לאחר מכן, ישולם 46% משווי כל מ"ר נוסף המבוקש בהיתר בהתאם לתכנית שאושרה לאחר המועד בו הוקצו הזכויות למתיישב הראשון, וכן בתוספת של היטל השבחה.
ככל והתשלום הינו עד סך של 200,000 ₪, ערך הקרקע ייקבע על פי טבלה וככל והתשלום עולה על 200,000 ₪, ערך הקרקע ייקבע על פי שומה פרטנית. על תשלום זה יחולו הנחות אזור.
המצב המשפטי בהתאם להחלטה 1155 - בהתאם להחלטה 1155, נקבע, כי היקף הבניה הבסיסי למגורים עומד על 375 מ"ר (160 מ"ר + 160 מ"ר + 55 מ"ר). על מנת להיכנס בגדרי החלטה 1155 יש לשלם למינהל תשלום ראשוני ("דמי כניסה") בסך של 3.75% בצירוף מע"מ מסך שווי היקף הבניה הבסיסי למגורים (375 מ"ר). שווי היקף הבניה הבסיס נקבע בהתאם לשווי הקרקע ביחס לכל אזור, כאשר לא יחולו הנחות אזור על תשלום זה. במידה ובעל הנחלה מעוניין להוסיף זכויות בניה מעבר ל- 375 מ"ר ניתן יהיה לעשות זאת בכפוף לתשלום דמי חכירה מהוונים בשווי מלא (91%). לאחר ביצוע תשלום של 3.75% בעל הנחלה יכול לנצל את זכויות הבניה עד לקיבולת של 375 מ"ר מבלי לשלם תשלום נוסף למינהל!
התוצאה: בעלי הנחלות המבקשים לבנות תוספות בניה לבתי המגורים בנחלה, ולחרוג מעל ל- 160 מ"ר נדרשים לשלם דמי היתר בשווי מלא של 91% בגין התוספת מעל ל- 160 מ"ר, בסכומים הנאמדים בסך של מאות אלפי שקלים אשר לא היו משולמים אילו החלטה 1155 היתה מיושמת.
לדוגמא - בעל נחלה במרכז הארץ מבקש להוסיף לבית המגורים 100 מ"ר נוספים כך שבית המגורים יהיה בשטח של 260 מ"ר לאחר תוספת הבניה. שווי כל מ"ר עומד על סך של 5,000 ₪ + מע"מ, לפיכך, בעל הנחלה נדרש לשלם סך של 500,000 ₪ (100 מ"ר X 5,000 ₪ למ"ר) בצירוף מע"מ, עבור תוספת הבניה. לעומת זאת, במסגרת החלטה 1155 בעל הנחלה היה משלם דמי כניסה של 3.75% בסך של כ- 70,000 ₪
(375 מ"רX 5,000 ₪ למ"רX 3.75%) בצירוף מע"מ ובכך "רוכש" את האפשרות לממש את הקיבולת הבסיסית בסך של 375 מ"ר.
כלומר, בעל הנחלה משלם תוספת בסך של כ- 430,000 ₪ + מע"מ כתוצאה מהעובדה שהמינהל לא מיישם את הוראות החלטה 1155 - אין ספק כי מדובר בפגיעה עצומה בבעלי הנחלות!
פיצול נחלה בהתאם להחלטה 1155:
בעלי נחלות רבים המתינו לאישור החלטה 1155 על מנת לבצע הליכים של פיצול הנחלה. כתבתי רבות על כך שהחלטה 1155 איננה מביאה בשורה עבור כל חלקי הארץ בכל הקשור לעלויות בגין פיצול הנחלה ובייחוד לאור העובדה כי קיימת חשיפה לתשלום היטל השבחה בגין הליכי הפיצול. מאידך, קיימים אזורים בהם יישום החלטה 1155 לצורך פיצול הנחלה מהווה הטבה משמעותית בתשלום דמי הפיצול.
נסביר, כי הליכי הפיצול עשויים לתת פתרונות יצירתיים במקרים של עריכת צוואות, היערכות לחלוקת הנחלה לדור ההמשך, התנהלות בין יורשים וכו', אך הואיל וכיום החלטה 1155 לא מיושמת ואנו נסמכים על השערות והערכות, ייתכן שבסופו של יום, כאשר תתבהר התמונה ויפורסמו הוראות האגף, ככל ויפורסמו, נמצא שההערכות היו שגויות ובעלי הנחלות עשויים להינזק.
נביא מקרה לדוגמא – בעל נחלה כותב צוואה במסגרתה הוא מבקש להוריש את הזכויות בנחלה לבן אחד ולשני ילדיו האחרים הוא מבקש להוריש שני מגרשים אשר יפוצלו מהנחלה ועליהם ייבנו בתי מגורים.
נסביר בעניין זה, שהוראות החלטה 1155 קובעות בנושא הפיצול, כי בעל הנחלה המצטרף להסדר ומשלם את דמי הכניסה בסך של 3.75% או בעל נחלה אשר שילם דמי הרכישה בסך 33% ורכש את מלוא זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות, יוכל לבצע הליך של פיצול נחלה, כאשר במקרה בו שולם 3.75% תידרש תוספת של 29.25% ובמקרה בו שולמו דמי הרכישה בסך של 33% לא יהיה תשלום נוסף עבור הפיצול. עוד קובעת ההחלטה, כי ניתן יהיה לפצל מגרשים מחלקת המגורים בנחלה, בהתאם להגבלות של תמ"א 35. לפיכך, בעל נחלה אשר יסתמך על הוראות ההחלטה ויקבע בצוואה כי יבוצעו שני פיצולים של מגרשים מהנחלה, עשוי להשאיר אחריו הוראות שלא ניתנות ליישום ויביאו לריב של יורשים. כמו כן, יש לזכור, כי נכון להיום ועל מנת שניתן יהיה לבנות 3 בתים נפרדים בנחלה או לפצל יותר ממגרש אחד, יש לעמוד בהוראות תמ"א 35 ביחס לקיבולת יח"ד, וכן בהוראות התב"ע המתייחסת לקיבולת זכויות הבניה (מעבר לקיבולת הבניה הבסיסית של 375 מ"ר) וכן להתייחס לעובדה, כי למגרש המפוצל יוצמדו לפחות 160 מ"ר זכויות בניה אשר ייגרעו מהנחלה וכן לנחלה יש להצמיד בית מגורים עם זכויות של 160 מ"ר לפחות. כמו כן, להתייחס להוראות התב"ע ביחס לבנית 3 בתים נפרדים ולא כפי שקיים כיום ברוב חלקי הארץ, שלוש יחידות בשני מבנים. הפתרון כמובן במקרה זה, לתת מספר חלופות ולהתייחס להוראות הקיימות כיום ולאלו שעתידות לבוא וכן לכל מקרה בו לא יפורסמו הוראות האגף החקלאי בעת פטירת בעל הנחלה.
התוצאה: פגיעה מהותית בבעלי הנחלות ובייחוד בבעלי נחלות באזור קו העימות - נסביר, כי במסגרת החלטה 1155 יחולו הנחות אזור על התשלום עבור פיצול הנחלה שעומד על סך של 33% מערך הקרקע המביא בחשבון את הפוטנציאל התכנוני למגורים וכולל זכויות קיימות ועתידיות.
בעלי נחלות בקו עימות, למעשה לא יידרשו לתשלום עבור פיצול הנחלה!!! ברור, כי אם ניתן היה ליישם את הוראות החלטה 1155 בעלי הנחלות בקו העימות היו אמורים "לרוץ בבהלה" ולבקש ליישם את הוראות החלטה 1155 שכן בהתאם להוראות ההחלטה לא יחולו עליהם תשלומים בגין פיצול הנחלה או בגין דמי רכישה - מעבר לתשלום של דמי הכניסה בסך של 3.75% בגינן אין הנחות אזור.
נכון למצב השורר כיום והואיל ולא ניתן ליישם את הוראות החלטה 1155 - בעלי נחלות רבים נתקלים בבעיות ביישום הסדרים ביחס לנחלה ומושתים עליהם עלויות ניכרות בגין הליך הפרדת מגרש מנחלה המבוצע כיום בהתאם להוראות אגף חקלאי 62. עבור בעלי הנחלות מדובר בנזק כספי של מאות אלפי שקלים ובמרכז הארץ בסכומים הנאמדים בסך של מעל מיליון ₪.
יישום החלטה 1155 בהסדרים בין יורשים והשלכות על דור ההמשך:
אחת הסוגיות המרכזיות והבעייתיות איתן מתמודד המגזר החקלאי הינה הסדרי יורשים ודור ההמשך. אנו עדים למלחמות ירושה רבות כאשר העיזבון כולל זכויות בנחלה הואיל וההוראות הקבועות בהסכמי החכירה כיום קובעות, כי הנחלה איננה חלק מעיזבונו של בעל הנחלה.
נזכיר, כי כאשר בעל הנחלה הולך לעולמו כל הזכויות בנחלה עוברות לבן/בת הזוג ללא כל קשר להוראות הצוואה ככל והושארה על ידי בעל הנחלה. לאחר שהאחרון מבני הזוג הולך לעולמו, הזכויות עוברות ליורשים בהתאם לצוואה, כאשר את הנחלה ניתן לרשום ע"ש יורש אחד ובמקרים בהם לא הושארה צוואה הזכויות יעברו ויירשמו בהתאם להוראות סעיף 114 לחוק הירושה, ע"ש היורש שיוכל לקיים את המשק החקלאי, אשר נדרש לפצות את יתר היורשים.
הוראות החלטה 1155 מאפשרות מתן פתרון ליורשים במסגרת חלוקת הנחלה, בהתאם לאמור ברשימה זו. ניתן לומר, כי ככל ובעל הנחלה יסתמך על הוראות החלטה 1155 ובטרם פורסמו הוראות האגף החקלאי ויחלק את עזבונו בין היורשים באופן שאינו ניתן ליישום, הדבר עשוי להביא למלחמות יורשים מיותרות.
כמו כן, העובדה כי ההחלטה לא מיושמת ואי הוודאות השוררת ביחס לנוסחן של הוראות האגף החקלאי, גורמת לבעיות בהתמודדות עם דור ההמשך במסגרת פיצול הנחלה או תכנון עתידי של חלוקת הנחלה בין היורשים, הן באופן פיזי, באמצעות פיצול מגרש אחד או יותר מהנחלה והן באופן כלכלי, כלומר, קביעה כבר כיום מי יהיה "הבן הממשיך" אשר יקבל את הזכויות בנחלה ויפצה את יתר היורשים.
לפיכך, ההמלצה היא לבחון היטב את ההסדרים המבוצעים הן במסגרת צוואות והן במסגרת מתן זכויות לילדים לבניית בית שני בנחלה, כאשר יש להתחשב בכך שאין וודאות מתי ואם בכלל יפורסמו הוראות האגף החקלאי.
תשלום דמי רכישה בגין מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות:
בהחלטה 1155, נקבע, כי החוכר יכול לרכוש את מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות בנחלה בהתאם להוראות התב"ע החלה במקום, בשווי של 33% בצירוף מע"מ מסך שווי זכויות הבניה הקיימות והעתידיות. במקרה זה, בעל הנחלה יהא פטור מתשלום דמי הסכמה במכירה וכן יהיה פטור מתשלום דמי פיצול של מגרש מחלקת המגורים וכן לא ישלם עבור תוספות בניה או בגין בניית בית נוסף בנחלה.
מבחינת הקונים והמוכרים, קיימת כיום אי וודאות רבה בכל הקשור להוראות שיש לקבוע בהסכמי המכר ביחס לתשלום עבור דמי רכישה או דמי הסכמה.
בהתאם למצב הנוהג כיום לפי החלטה 534 של מועצת מקרקעי ישראל - בעל נחלה נדרש לשלם דמי הסכמה בגין עליית שווי ערך הקרקע מהמועד בו קיבל את הזכויות ועד מועד מכירת הזכויות, בסך של 33% בצירוף מע"מ. חישוב דמי ההסכמה נקבע בהחלטה 534 של מועצת מקרקעי ישראל, כאשר ההחלטה קובעת, כי במקרה בו שווי הרכישה של הנחלה הכולל הצמדה למדד עולה על שווי המחוברים, דמי ההסכמה ייקבעו בסך של 33% מההפרש בין גובה המכירה לגובה הרכישה. במקרה בו שווי המחוברים עולה על שווי הרכישה הקודם כאשר הוא צמוד למדד, דמי ההסכמה יעמדו על סך של 33% מההפרש בין שווי המחוברים לסכום המכירה. כאשר אין שווי רכישה ושווי המחוברים נמוך מהסך של 620,000 ₪, דמי ההסכמה יעמדו על סך של 33% מההפרש בין שווי המכירה בהפחתה של 620,000 ₪.
פעמים רבות מוגשות השגות על שווי המחוברים כפי שנקבע על ידי השמאי מטעם המינהל וכן בגין שווי העסקה אשר לא מתקבל על ידי שמאי המינהל. חישוב דמי ההסכמה כפי שנקבע בהחלטה 534 גורם לעיוות רב ובייחוד כאשר נמכרת נחלה שנרכשה על ידי המוכר בשווי רכישה גבוה.
לדוגמא מקרה המטופל על ידנו - בעל הנחלה רכש את הזכויות לפני כארבע שנים. הנחלה נרכשה בסך של 2,000,000 ₪. בעל הנחלה השקיע השקעות רבות בפיתוח הנחלה ובבניית שני בתי מגורים גדולים ומפוארים. ההשקעות נאמדו בסך של כ- 2,500,000 ₪. בחלוף כארבע שנים לאחר הרכישה, הוחלט למכור את הנחלה. הנחלה הועמדה למכירה ולאחר ניהול מו"מ ארוך ומייגע היא נמכרה למרבה במחיר בסך של 4,000,000 ₪. כלומר, כאשר בוחנים את שווי הרכישה בצירוף ההשקעות למול שווי המכירה רואים בבירור כי מדובר בעסקת הפסד בשווי נומינאלי של 500,000 ₪. כאשר העסקה הגיע למינהל נשלח שמאי לנחלה אשר קיבל את שווי העסקה וקבע, כי דמי ההסכמה יעמדו על סך של 770,000 ₪. במסגרת ההשגה שהוגשה, נטען כי לא ייתכן שהמינהל יקבע את דמי ההסכמה מבלי להתחשב בהשקעות שהושקעו בנחלה על ידי המוכר, בזמן שברור, כי שווי המכירה בסך של 4,000,000 ₪, נצמח כתוצאה מההשקעות שהשקיע המוכר בפיתוח הנחלה ובבניית הבתים. התוצאה היתה, שההשגה נדחתה הואיל ונקבע, כי החלטה 534 קובעת את ההוראות כיצד מחושבים דמי ההסכמה וכאשר שווי הרכישה גבוה משווי המחוברים דמי ההסכמה יחושבו בסך של 33% מההפרש בין שווי הרכישה הצמוד לבין שווי המכירה ואין מקום להכיר בהשקעות בנחלה. ברור, כי מצב זה יוצר אבסורד שלא ניתן להשלים איתו – שכן מחד, בעל הנחלה השקיע את השקעות ומאידך, בבואו למכור את הזכויות בנחלה, המינהל שותף ברווחים שנצמחו מההשקעות כאשר הוא לא מתחשב בכספים שהושקעו לצורך יצירת השווי לנחלה. אין ספק כי מדובר בעיוות חשבונאי, כללי ומשפטי שפוגע באופן יסודי ומהותי בזכויות הקניין של בעלי הנחלות ומביא להתעשרות שלא כדין על חשבונם.
בהתאם למצב המשפטי לפי החלטה 1155 - כאשר בעל הנחלה יבקש למכור את הזכויות בנחלה וגם אם בעבר הוא לא הצטרף להחלטה 1155, הוא יידרש לשלם את דמי הרכישה עבור מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות ביחס לחלקת המגורים בנחלה. במקרה זה, הקונה יקבל נחלה אשר שולמו בגינה מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות ויזכה בשלוש הטבות מרכזיות: ראשונה, הוא לא ישלם דמי הסכמה למינהל בעת מכירה, שניה, הוא לא ישלם עבור פיצול הנחלה, שלישית, הוא לא ישלם עבור תוספות בניה או בניית בית נוסף בנחלה.
התוצאה: בעלי הנחלות נדרשים להסדרים בהסכמי המכר ביחס למצב בו המינהל ידרוש דמי רכישה כאשר העסקה תדווח למינהל וכן להסדיר מצב של תשלום דמי הסכמה ומימוש התשלום בגין דמי הרכישה על ידי הקונה כאשר הוראות האגף יפורסמו לציבור. כיום, קיימת מגמה בקרב בעלי הנחלות, לחשוב כי תשלום דמי הרכישה אכן מעלה את שווי הנחלות, הואיל והקונה מקבל נחלה עם מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות. כיום, למעשה, מדובר בפוטנציאל שלא ניתן למימוש וייתכן שלא ימומש לעולם. לפיכך, קשה לקבוע את שווי הנחלות בתקופה זו מצד המוכרים ובכל הקשור לקונים, מדובר באי וודאות שיכולה לקבוע כי ההשקעה היתה לא כדאית או גבוהה ככל והוראות האגף לא יאושרו. עוד יובהר, כי במסגרת ההסדרים הנערכים כיום בין קונים ומוכרים של נחלות, נקבעות הוראות ביחס לחלוקת הנטל בין הצדדים בגין דמי הסכמה ודמי רכישה וכן הוראות ביחס למימוש דמי ההסכמה על ידי הקונה, בהתאם לאמור בהחלטה 1155.
עבודה בתנאים של אי וודאות וביצוע עסקאות כאשר הקרקע לא יציבה, גורמת לתקלות ולהוצאות ניכרות מצד בעלי הנחלות, שאינם יכולים לנצל ולממש את מלוא הפוטנציאל של החלטה 1155 המשפיעה באופן ישיר על שווי הנחלה. כמו כן, המצב גורם לקונים לחשוש ולהשקיע כספים בגין שווי עודף שייתכן ולא ימומש לעולם.
השכרת בתי מגורים בנחלה בהתאם להחלטה 1155:
בהתאם למצב השורר כיום - לא ניתן להשכיר בתי מגורים בנחלות. הרבה בעלי נחלות לא מודעים למצב זה ואני נתקל בתהיות רבות כאשר אני מעלה את הנושא בהרצאות או במפגשים, אך זהו המצב המשפטי וחשוב שבעלי הנחלות ידעו זאת. הסכמי החכירה וכן הסכמי המשבצת (דו צדדי או תלת צדדי) קובעים במפורש, כי לא ניתן להשכיר את בתי המגורים וכן מחסנים. יצוין, כי בהחלטה 1101 אשר גם היא אושרה בבג"ץ בחודש יוני 2011, נקבע בסעיף 5 כי ניתן יהיה להשכיר את המחסנים, אך בג"ץ ביטל את הסעיף הזה בלבד.
בהתאם למצב המשפטי לפי החלטה 1155 - בעל נחלה אשר הצטרף להסדר ורכש את מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות בנחלה בסך של 33%, יוכל להשכיר את בתי המגורים בנחלה.
ברור, כי במקרה זה קיימת הטבה משמעותית עבור בעלי הנחלות, ובייחוד לאור העובדה, כי חקלאים רבים הפסיקו את הפעילות ונדרשים לפרנסה חלופית אשר מקורה בהשכרות של בתי המגורים בנחלה וכך ראוי שיהיה.
התוצאה: בעל נחלה אשר משכיר בית מגורים בנחלה עובר על הוראות ההסכם עם המינהל. ככל והדבר מגיע לידיעת המינהל, בעל הנחלה צפוי לקבל מכתב הפרה ולכך שהמינהל ינהל נגדו הליכים. העובדה שהחלטה 1155 לא מיושמת פוגעת במימוש הפוטנציאל של הנחלה גם במישור של השכרת בתי המגורים בנחלות המהווה מקור הכנסה זמין.
לדוגמא - בעל נחלה המבקש למכור את הזכויות בנחלה צריך לדעת, כי הוא אינו יכול להעביר את הזכויות לרוכש ככל וקיימות בנחלה יחידת דיור מושכרת. אני לא מתייחס למקרים בהם קיימים מבנים הבנויים ללא היתר או שימושים חורגים במחסנים שהוסבו למגורים, כאשר ברור, כי במקרים אלה לא ניתן להעביר זכויות ובעל הנחלה אף צפוי לקנסות כבדים מצד המינהל לרבות בגין תקופת העבר. מבחינת רוכש הזכויות והן מבחינת המוכר, יש לפעול לפינוי השוכרים מהנחלה על מנת שלא לעמוד בהפרה מול המינהל. בכל מקרה בו היו מיושמות הוראות החלטה 1155, רוכש הזכויות אשר קיבל נחלה בגינה שולמו מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות, יכול להשכיר בית מגורים בנחלה ואף לעשות בכך שימוש לצורך תשלום ההלוואה שיקבל מהבנק.
חוזה החכירה בהתאם להחלטה 1155:
רבות דובר ועוד ידובר, כיצד ייראו הוראות הסכם החכירה בהתאם להחלטה 1155. במקרה זה, נדרשות הוראות ביחס להסכם חכירה אשר יתייחס לתשלום "דמי הכניסה" בסך של 3.75%, הוראות אשר יסדירו את עיגון זכויות החקלאים בחלקת המגורים וכן הוראות ביחס להסכם חכירה מהוון, בגין חקלאים שישלמו את דמי הרכישה ובכך ייפרדו מהמינהל לצמיתות.
בהתאם למצב כיום - הסכמי החכירה וכן הסכמי המשבצת הנהוגים כיום, מסדירים את הזכויות של בעלי הנחלות בחלקות המגורים וכן בשטחים החקלאיים. ההוראות הן אנכרוניסטיות ושייכות לעבר ואף רבות מהן פוגעות באופן יסודי בזכויות בעלי הנחלות.
בהתאם להחלטה 1155 - ייקבעו הוראות שיסדירו את זכויות בעלי הנחלות בחלקות המגורים הן במסגרת דמי הכניסה והן במסגרת רכישת מלוא זכויות הבנייה. הוראות ההסכם עדיין לא פורסמו לציבור וייתכן ואף עדיין לא נכתבו על ידי המינהל, אך ברור דבר אחד, כי נציגי המינהל נדרשים לתאם ציפיות עם נציגי ההתיישבות על מנת שלא יומצאו הסכמי חכירה בנוסחים שיפגעו בחקלאים וימשיכו טעויות עבר בבחינת "אבות אכלו בוסר ושיני בנים תכהינה". הסכמי החכירה נדרשים לתת לבעלי הנחלות חופש קנייני וניצול מקסימאלי של הזכויות הן הקיימות והן העתידיות, לרבות בכל הקשור לשינויי יייעוד וניצול, פיצול הנחלה, הורשה בהתאם לצוואה לרבות במסגרת בני זוג, הכרה בהסכמי ממון בין בני זוג ואפשרות להורשה לילדים, רישום הזכויות בנחלה ע"ש מספר יורשים על מנת למנוע ריבים בין יורשים וניתוק מלא ולצמיתות מהמינהל בכל הקשור לתשלומים בגין העברת זכויות, ניצול זכויות וכיוצ"ב.
סיכום - המצב השורר כיום פוגע בבעלי הנחלות, ברוכשים, ביורשים, בדור ההמשך המבקש לבנות בנחלה ולמעשה, בכל השחקנים במגרש של המגזר החקלאי. גם אם בעבר חשבנו שהוראות החלטה 1155 פוגעות בחקלאים, כיום לאחר שההחלטה אושרה בבג"ץ, יש לפעול בהקדם ככל שניתן, על מנת ליישם את הוראות ההחלטה ובכדי לצמצם ככל האפשר את הפגיעה הנגרמת לבעלי הנחלות בימים אלה של תקופת מעבר.
אני קורא לבעלי התפקידים במינהל, בתקפה זו של יישום הרפורמה במינהל והפיכתו דה פקטו לרמ"י (רשות מקרקעי ישראל), לעשות מאמצים ולפעול ולהמציא בהקדם לציבור את הוראות האגף החקלאי וכן לסיים ולכתוב את הסכמי החכירה.
לסיום הצעה פרקטית לבעלי הנחלות - בכל מקרה בו בעל נחלה נדרש לביצוע אחת הפעולות המפורטות לעיל, תוספת זכויות בניה, בניית בית נוסף בנחלה, פיצול נחלה וכו', עליו לדרוש מהמינהל ליישם את הוראות ההחלטה אשר אושרה בבג"ץ, כך שהמינהל יגיע עימו להסדר של השבת כספים בעתיד, כאשר ההחלטה תיושם וזאת על מנת שלא תהיה התעשרות שלא כדין על חשבון החקלאים.
הכותב עו"ד אביגדור ליבוביץ, מתמחה באגודות שיתופיות ובעסקאות במגזר החקלאי www.lieblaw.co.il
* 30.11.12
הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
מקרקעין, דיני מושבים וקיבוצים, גישור, בוררויות ועוד...
משרד וותיק מאד, מקצועי, אדיב ומנוסה
משרד וותיק מאד, מקצועי, אדיב ומנוסה
ייעוץ אישי 
התחדשות עירונית, פינוי בינוי, תמ"א 38, יזמות מקרקעין, תביעות נגד קבלנים
צוואות, ירושה על פי דין, ניהול עיזבון, ליטיגציה אזרחית מורכבת, משפט מנהלי וכו'.. ליווי אישי, וחשיבה משפטית יצירתית
משרד מוביל בעל מוניטין רב בתחומים: מקרקעין, מגזר חקלאי, מיסים, מושבים, קיבוצים ועוד
חוות דעת דין אמריקאי בבתי המשפט בארץ.
המשרד הוקם ב 1995. בעל וותק ומוניטין רב במתן חוות דעת בתחום הדין האמריקאי.
משרד מקצועי, מסור ומנוסה העוסק בתחומים: אגודות שיתופיות, ירושות, מקרקעין, נזיקין, דיני עבודה, ועוד...
נוסד ב - 2002. משרד איכותי ומקצועי, בעל ניסיון רב בתחומים:
הפקעות מקרקעין, מסחרי, מגזר חקלאי, נדל"ן.
הפקעות מקרקעין, מסחרי, מגזר חקלאי, נדל"ן.
גירושין, דיני משפחה, משפט פלילי.
מעל 30 שנות ניסיון בתחומי דיני המשפחה והמשפט הפלילי.
טיפים וחדשות
מידע משפטי מאמרים
© כל הזכויות שמורות מערכת מידע משפטי - law-info
