חיפוש
סגור
גזירות המס החדשות שיחולו על בעלי הנחלות
עורכי דין - מידע משפטי: דיני מיסים , דיני מקרקעין - מיסים מגזר חקלאי - מיסוי מקרקעין - הגזירות החדשות - מס שבח - מס רכישה - ביטול פטורים - מסו נחות - קנה ומכיה של נחלה חקלאית - תכנון מס
רבות עמדנו על נושא תכנון המס בעת מכר, רכישה, הורשה, והעברה במתנה של נחלות. חוקי המס המשתנים על ידי הממשלה במטרה להביא לעצירה של עליית המחירים בשוק הנדל"ן, משפיעים באופן ישיר גם על בעלי הנחלות, שמחזיקים בזכויות חכירה או בר רשות בנחלות.
שלח שאלה בנושא לעורך דין
גזירות המס החדשות שיחולו על בעלי הנחלות
מאת: עו"ד ורו"ח שניר שער ועו"ד אביגדור ליבוביץ *
רבות עמדנו על נושא תכנון המס בעת מכר, רכישה, הורשה, והעברה במתנה של נחלות. חוקי המס המשתנים על ידי הממשלה במטרה להביא לעצירה של עליית המחירים בשוק הנדל"ן, משפיעים באופן ישיר גם על בעלי הנחלות, שמחזיקים בזכויות חכירה או בר רשות בנחלות.
בימים אלו, פורסמו התיקונים הצפויים בחוק מיסוי מקרקעין, הקובעים שינויים דרמטיים במס שבח ומס רכישה ובייחוד כאשר מדובר בנכסים ששווים עולה על 5,000,000 ₪, בהם נכללות נחלות רבות במרכז הארץ ואף במעגלים ראשונים ושניים של הפריפריה. ברשימה זו, אנו מבקשים לעמוד על עיקרי השינויים הצפויים (אך לא על כולם), אשר משליכים על בעלי הנחלות, כאשר נזכיר,כי בשלב זה מדובר בהצעת חוק בלבד (ולא בדבר חקיקה רשמי), אולם יש בהצעה זו כדי "לשפוך אור" על הצפוי לחול על בעלי הנחלות.
ביטול הפטור ממס שבח-השינוי המשמעותי ביותר שנקבע בהצעת החוק ומשפיע ישירות על בעלי הנחלות, מתייחס לפטור ממס שבח בעת מכירת נחלה. הצעת החוק מבקשת לבטל הפטור ממס שבח בגין נכסי יוקרה (בהן נכללות נחלות רבות) וקובעת, כי בעת מכירת דירת יוקרה שהיא דירתו היחידה של המוכר יינתן פטור ממס שבח עד לתקרת (שווי) של 5,000,000 ₪ ואילו חלק השווי העולה על סכום זה יהא חייב במס שבח (כנגד החלק העודף ניתן לנכות באופן יחסי חלק מעלות הרכישה והוצאות המותרות לניכוי). בנוסף, יבוטל הפטור ממס שבח לדירת מגורים אחת לארבע שנים (סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין), באופן שיוטל מס שבח בשיעור של 25% מהשבח במכירת כל דירת מגורים שאינה "דירת מגורים יחידה" וזאת החל מיום 1.1.14.
מס השבח שיוטל יהיה ליניארי, כלומר, השבח בדירת המגורים המיוחס לתקופה שעד 31.12.13 יהיה פטור ממס שבח וחלק השבח המיוחס לתקופה שמיום 1.1.14 יהיה חייב במס שבח.
ייקבעו הוראות לתקופת המעבר (התקופה שבין 1 לינואר 2014 ועד ליום 31.12.2017), לפיהן, החישוב הליניארי הנ"ל, יחול רק בגין 2 דירות מגורים שיימכרו בתקופת המעבר ובהתקיים התנאים הבאים: האחד, המוכר זכאי לפטור ממס שבח לפי החלופה של פעם בארבע שנים (לרבות בחינת התנאים אם הדירה התקבלה במתנה בידי המוכר) לפי הסעיפים 49ב(1) ו- 49 ו' לחוק מיסוי מקרקעין כנוסחם לפני התיקון הנוכחי. השני, המכירה אינה לקרוב. כלומר, בעלי נחלות הכוללות שני בתי מגורים, יוכלו למכור בתקופת המעבר עד 2 דירות מגורים בפטור יחסי ממס שבח ובלבד שבעל הנחלה זכאי לפטור ממס שבח לפי 49ב(1) לחוק בנוסחו לפי התיקון והמכירה אינה לקרוב. גם אז יש לזכור, שרק החלק היחסי של השבח עד 31.12.13 יהיה פטור ממס שבח ואילו החלק שמיוחס לתקופה שלאחר 1.1.14 חייב במס שבח. יתר הדירות שימכרו על ידו יהיו חייבות במס שבח לפי הכללים ושיעורי המס הנהוגים כיום. למעשה פטור מלא ממס שבח יינתן למי שיש לו דירת מגורים יחידה (ששוויי המכירה שלה לא עלה על 5 מיליון ₪) ושהחזיק בדירה לפחות 18 חודשים. יובהר, כי בעל נחלה שיש לו בנוסף לנחלה הנמכרת (הכוללת בית מגורים אחד), דירה נוספת שחלקו בה אינו עולה על 1/3 עדיין הנחלה הנמכרת תיחשב כדירת מגורים יחידה. לפיכך, בעלי נחלות בהן יש שני בתי מגורים, ואלו אשר מכרו דירת מגורים בפטור ממס שבח, מתבקשים לבחון היטב את העסקה בטרם הביצוע, שכן עשויים לחול עליהם חיובים במס שבח שלא היו עד לתיקון לחוק.
העברה במתנה של נחלות - הצעת החוק קובעת שינויים ב"תקופת הצינון" החלה על אדם שקיבל במתנה דירת מגורים בטרם יוכל למכור אותה בפטור ממס שבח כדירת מגורים יחידה, 4 שנים אם מקבל המתנה לא גר בדירה דרך קבע או 3 שנים אם מקבל המתנה גר בדירה בדרך קבע.
כלומר, אדם שקיבל במתנה זכויות בנחלה ומבקש למכור את הזכויות מכל סיבה, נדרש לבחון את תקופת הצינון (התקופה בה לא ניתן למכור בפטור ממס שבח) החלה עליו על מנת שלא יחויב במס שבח בעת ביצוע העסקה. נזכיר, כי הואיל והצעת החוק מבטלת את הפטור ממס שבח בהעברה במתנה בין אחים, כפי שיוסבר להלן, יש ליתן שימת לב מיוחדת גם בעת ביצוע להעברות אלו.
ביטול הפטור במס שבח על העברה לאחים ובני זוג - שינוי נוסף ומהותי החל על בעלי הנחלות קשור לביטול הפטור בגין מס שבח בהעברה במתנה של נחלות בין אחים. נבהיר, כי עד מועד התיקון הצפוי בחוק, הגדרת "קרוב" כוללת גם אחים ובני זוגם ואילו לאחר התיקון הגדרת "קרוב" תצומצם ולא תכלול אחים ובני זוג, כך שלאחר התיקון, במקרה בו אחים מבצעים הליך של העברה במתנה (ללא תמורה) בגין זכויותיהם בנחלה,לא ניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח עבור האח שהעביר את הזכויות בנחלה לאחיו כפי שהיה עד היום. הוראה זו משפיעה ישירות על הצוואות הנכתבות על ידי בעלי הנחלות ועל הסכמי חלוקת עיזבון בין היורשים במסגרתם אחים מעבירים ללא תמורה את חלקם בנחלה לאח אחד, שכן כידוע, הנחלה ניתנת לרישום רק על יורש אחד בלבד.
העלאת מס הרכישה - הצעת החוק קובעת, כי יוטל מס רכישה בשיעור של 3.5% (כמדרגה ראשונה) על כל מי שרוכש דירת מגורים ובעבר הייתה רשומה על שמו דירת מגורים אחרת. במילים אחרות, הטבת המס לא תינתן למי שעבורו מדובר ברכישה של "דירה יחידה" אלא אך ורק למי שרוכש דירת מגורים לראשונה בחייו, כך שמשפרי דיור (שעבורם מדובר בדירה יחידה)ישלמו מס רכישה לפי המדרגות הבאות: עד שווי של 1,744,270 ₪ ישולם מס בגובה 3.5%,על חלק השווי שבין 1,744,271 ₪ ועד 5,000,000 ₪ ישולם מס בגובה 5%, ועל חלק השווי העולה על 5,000,000 ₪ ישולם 8% מס רכישה (זהו חידוש נוסף שבו ממסים את נכסי היוקרה ששוויים עולה על 5 מיליון ₪). לעומת זאת נקבע, כי מי שרוכש דירת מגורים לראשונה בחייו צפוי לשלם מס רכישה לפי המדרגות הבאות: עד שווי של 1,470,560 ₪ לא ישולם מס, על חלק השווי שבין 1,470,561 ₪ ועד 1,744,270 ₪ ישולם 3.5% מס רכישה, על חלק השווי שבין 1,744,271 ₪ לבין 5,000,000 ₪ ישולם 5% מס רכישה ועל חלק השווי העולה על 5,000,000 ₪ ישולם 8% מס רכישה. שימת הלב מופנית לכך שעל פי התיקון הצפוי יחיד שרכש דירת מגורים לראשונה בחייו הינו גם מי שקיבל דירה בירושה או במתנה מקרוב ושחלקו של הרוכש בהן אינו עולה על 1/3. לדוגמא, יחיד רוכש דירת מגורים לראשונה בחייו, אולם יש לו עוד 30% בדירה שקיבל בירושה. במקרה זה, הוא ישלם מס רכישה על הדירה שרכש לפי המדרגות החדשות המקלות, הואיל ויש לו פחות מ 1/3 בדירה אחרת שקיבל בירושה. אין כל ספק, כי התיקון הצפוי במס רכישה, מעלה באופן דרמטי את גובה מס הרכישה שיחול על רוכשי זכויות בנחלות, בייחוד כאשר לרוכש יש זכויות בדירה נוספת או כאשר שווי הנחלה גבוה או כאשר מדובר בנחלה הכוללת יותר מבית מגורים אחד.
תושבי חוץ - הצעת החוק מבקשת לבטל את ההטבה החלה על תושב חוץ במס רכישה הניתנת בגין "דירה יחידה", כלומר ביטול מדרגת המס הראשונה שעומדת על "0". בנוסף לכך, נקבע, כי במקרה בו תושב חוץ רכש דירת מגורים יחידה ולאחר מכן עלה למדינת ישראל, הוא יקבל החזר של מס הרכישה, אם הוא ביצע את העליה בתוך שנתיים מיום הרכישה וכן רק במקרה בו מדובר בדירתו היחידה.
לסיכום - סקרנו חלק מהשינויים הצפויים, אך כמובןשיש להמתין ולראות מה יעבור בסופו של יום בחקיקה. אנו ממליצים, כבר כיום לשים לב, למגמות של הממשלה, לביטול הפטורים במס שבח ולהקשחת התנאים במס רכישה, במטרה להוריד את מחירי הדירות. השוק של בעלי הנחלות איננו בראש מעייניהם של מקבלי ההחלטות, אך לצערנו, המגזר החקלאי נכנס בעל כורחו להגדרה של נכסי היוקרה וסופג מהלומות מס דרמטיות במסגרת התיקון לחוק. אנו ממליצים לבעלי הנחלות לבחון היטב את נושא ההורשה של הנחלות במסגרת כתיבת צוואות, ולתכנן היטב את השלכות המס הצפויות, על מנת שלא להכניס את היורשים למצב של חבויות מס לא צפויות ובכך למנוע מחלוקות מיותרות בתוך המשפחה.
הכותבים מתמחים באגודות שיתופיות ובמיסוי מקרקעין www.lieblaw.co.il
* 1/6/13
מאת: עו"ד ורו"ח שניר שער ועו"ד אביגדור ליבוביץ *
רבות עמדנו על נושא תכנון המס בעת מכר, רכישה, הורשה, והעברה במתנה של נחלות. חוקי המס המשתנים על ידי הממשלה במטרה להביא לעצירה של עליית המחירים בשוק הנדל"ן, משפיעים באופן ישיר גם על בעלי הנחלות, שמחזיקים בזכויות חכירה או בר רשות בנחלות.
בימים אלו, פורסמו התיקונים הצפויים בחוק מיסוי מקרקעין, הקובעים שינויים דרמטיים במס שבח ומס רכישה ובייחוד כאשר מדובר בנכסים ששווים עולה על 5,000,000 ₪, בהם נכללות נחלות רבות במרכז הארץ ואף במעגלים ראשונים ושניים של הפריפריה. ברשימה זו, אנו מבקשים לעמוד על עיקרי השינויים הצפויים (אך לא על כולם), אשר משליכים על בעלי הנחלות, כאשר נזכיר,כי בשלב זה מדובר בהצעת חוק בלבד (ולא בדבר חקיקה רשמי), אולם יש בהצעה זו כדי "לשפוך אור" על הצפוי לחול על בעלי הנחלות.
ביטול הפטור ממס שבח-השינוי המשמעותי ביותר שנקבע בהצעת החוק ומשפיע ישירות על בעלי הנחלות, מתייחס לפטור ממס שבח בעת מכירת נחלה. הצעת החוק מבקשת לבטל הפטור ממס שבח בגין נכסי יוקרה (בהן נכללות נחלות רבות) וקובעת, כי בעת מכירת דירת יוקרה שהיא דירתו היחידה של המוכר יינתן פטור ממס שבח עד לתקרת (שווי) של 5,000,000 ₪ ואילו חלק השווי העולה על סכום זה יהא חייב במס שבח (כנגד החלק העודף ניתן לנכות באופן יחסי חלק מעלות הרכישה והוצאות המותרות לניכוי). בנוסף, יבוטל הפטור ממס שבח לדירת מגורים אחת לארבע שנים (סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין), באופן שיוטל מס שבח בשיעור של 25% מהשבח במכירת כל דירת מגורים שאינה "דירת מגורים יחידה" וזאת החל מיום 1.1.14.
מס השבח שיוטל יהיה ליניארי, כלומר, השבח בדירת המגורים המיוחס לתקופה שעד 31.12.13 יהיה פטור ממס שבח וחלק השבח המיוחס לתקופה שמיום 1.1.14 יהיה חייב במס שבח.
ייקבעו הוראות לתקופת המעבר (התקופה שבין 1 לינואר 2014 ועד ליום 31.12.2017), לפיהן, החישוב הליניארי הנ"ל, יחול רק בגין 2 דירות מגורים שיימכרו בתקופת המעבר ובהתקיים התנאים הבאים: האחד, המוכר זכאי לפטור ממס שבח לפי החלופה של פעם בארבע שנים (לרבות בחינת התנאים אם הדירה התקבלה במתנה בידי המוכר) לפי הסעיפים 49ב(1) ו- 49 ו' לחוק מיסוי מקרקעין כנוסחם לפני התיקון הנוכחי. השני, המכירה אינה לקרוב. כלומר, בעלי נחלות הכוללות שני בתי מגורים, יוכלו למכור בתקופת המעבר עד 2 דירות מגורים בפטור יחסי ממס שבח ובלבד שבעל הנחלה זכאי לפטור ממס שבח לפי 49ב(1) לחוק בנוסחו לפי התיקון והמכירה אינה לקרוב. גם אז יש לזכור, שרק החלק היחסי של השבח עד 31.12.13 יהיה פטור ממס שבח ואילו החלק שמיוחס לתקופה שלאחר 1.1.14 חייב במס שבח. יתר הדירות שימכרו על ידו יהיו חייבות במס שבח לפי הכללים ושיעורי המס הנהוגים כיום. למעשה פטור מלא ממס שבח יינתן למי שיש לו דירת מגורים יחידה (ששוויי המכירה שלה לא עלה על 5 מיליון ₪) ושהחזיק בדירה לפחות 18 חודשים. יובהר, כי בעל נחלה שיש לו בנוסף לנחלה הנמכרת (הכוללת בית מגורים אחד), דירה נוספת שחלקו בה אינו עולה על 1/3 עדיין הנחלה הנמכרת תיחשב כדירת מגורים יחידה. לפיכך, בעלי נחלות בהן יש שני בתי מגורים, ואלו אשר מכרו דירת מגורים בפטור ממס שבח, מתבקשים לבחון היטב את העסקה בטרם הביצוע, שכן עשויים לחול עליהם חיובים במס שבח שלא היו עד לתיקון לחוק.
העברה במתנה של נחלות - הצעת החוק קובעת שינויים ב"תקופת הצינון" החלה על אדם שקיבל במתנה דירת מגורים בטרם יוכל למכור אותה בפטור ממס שבח כדירת מגורים יחידה, 4 שנים אם מקבל המתנה לא גר בדירה דרך קבע או 3 שנים אם מקבל המתנה גר בדירה בדרך קבע.
כלומר, אדם שקיבל במתנה זכויות בנחלה ומבקש למכור את הזכויות מכל סיבה, נדרש לבחון את תקופת הצינון (התקופה בה לא ניתן למכור בפטור ממס שבח) החלה עליו על מנת שלא יחויב במס שבח בעת ביצוע העסקה. נזכיר, כי הואיל והצעת החוק מבטלת את הפטור ממס שבח בהעברה במתנה בין אחים, כפי שיוסבר להלן, יש ליתן שימת לב מיוחדת גם בעת ביצוע להעברות אלו.
ביטול הפטור במס שבח על העברה לאחים ובני זוג - שינוי נוסף ומהותי החל על בעלי הנחלות קשור לביטול הפטור בגין מס שבח בהעברה במתנה של נחלות בין אחים. נבהיר, כי עד מועד התיקון הצפוי בחוק, הגדרת "קרוב" כוללת גם אחים ובני זוגם ואילו לאחר התיקון הגדרת "קרוב" תצומצם ולא תכלול אחים ובני זוג, כך שלאחר התיקון, במקרה בו אחים מבצעים הליך של העברה במתנה (ללא תמורה) בגין זכויותיהם בנחלה,לא ניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח עבור האח שהעביר את הזכויות בנחלה לאחיו כפי שהיה עד היום. הוראה זו משפיעה ישירות על הצוואות הנכתבות על ידי בעלי הנחלות ועל הסכמי חלוקת עיזבון בין היורשים במסגרתם אחים מעבירים ללא תמורה את חלקם בנחלה לאח אחד, שכן כידוע, הנחלה ניתנת לרישום רק על יורש אחד בלבד.
העלאת מס הרכישה - הצעת החוק קובעת, כי יוטל מס רכישה בשיעור של 3.5% (כמדרגה ראשונה) על כל מי שרוכש דירת מגורים ובעבר הייתה רשומה על שמו דירת מגורים אחרת. במילים אחרות, הטבת המס לא תינתן למי שעבורו מדובר ברכישה של "דירה יחידה" אלא אך ורק למי שרוכש דירת מגורים לראשונה בחייו, כך שמשפרי דיור (שעבורם מדובר בדירה יחידה)ישלמו מס רכישה לפי המדרגות הבאות: עד שווי של 1,744,270 ₪ ישולם מס בגובה 3.5%,על חלק השווי שבין 1,744,271 ₪ ועד 5,000,000 ₪ ישולם מס בגובה 5%, ועל חלק השווי העולה על 5,000,000 ₪ ישולם 8% מס רכישה (זהו חידוש נוסף שבו ממסים את נכסי היוקרה ששוויים עולה על 5 מיליון ₪). לעומת זאת נקבע, כי מי שרוכש דירת מגורים לראשונה בחייו צפוי לשלם מס רכישה לפי המדרגות הבאות: עד שווי של 1,470,560 ₪ לא ישולם מס, על חלק השווי שבין 1,470,561 ₪ ועד 1,744,270 ₪ ישולם 3.5% מס רכישה, על חלק השווי שבין 1,744,271 ₪ לבין 5,000,000 ₪ ישולם 5% מס רכישה ועל חלק השווי העולה על 5,000,000 ₪ ישולם 8% מס רכישה. שימת הלב מופנית לכך שעל פי התיקון הצפוי יחיד שרכש דירת מגורים לראשונה בחייו הינו גם מי שקיבל דירה בירושה או במתנה מקרוב ושחלקו של הרוכש בהן אינו עולה על 1/3. לדוגמא, יחיד רוכש דירת מגורים לראשונה בחייו, אולם יש לו עוד 30% בדירה שקיבל בירושה. במקרה זה, הוא ישלם מס רכישה על הדירה שרכש לפי המדרגות החדשות המקלות, הואיל ויש לו פחות מ 1/3 בדירה אחרת שקיבל בירושה. אין כל ספק, כי התיקון הצפוי במס רכישה, מעלה באופן דרמטי את גובה מס הרכישה שיחול על רוכשי זכויות בנחלות, בייחוד כאשר לרוכש יש זכויות בדירה נוספת או כאשר שווי הנחלה גבוה או כאשר מדובר בנחלה הכוללת יותר מבית מגורים אחד.
תושבי חוץ - הצעת החוק מבקשת לבטל את ההטבה החלה על תושב חוץ במס רכישה הניתנת בגין "דירה יחידה", כלומר ביטול מדרגת המס הראשונה שעומדת על "0". בנוסף לכך, נקבע, כי במקרה בו תושב חוץ רכש דירת מגורים יחידה ולאחר מכן עלה למדינת ישראל, הוא יקבל החזר של מס הרכישה, אם הוא ביצע את העליה בתוך שנתיים מיום הרכישה וכן רק במקרה בו מדובר בדירתו היחידה.
לסיכום - סקרנו חלק מהשינויים הצפויים, אך כמובןשיש להמתין ולראות מה יעבור בסופו של יום בחקיקה. אנו ממליצים, כבר כיום לשים לב, למגמות של הממשלה, לביטול הפטורים במס שבח ולהקשחת התנאים במס רכישה, במטרה להוריד את מחירי הדירות. השוק של בעלי הנחלות איננו בראש מעייניהם של מקבלי ההחלטות, אך לצערנו, המגזר החקלאי נכנס בעל כורחו להגדרה של נכסי היוקרה וסופג מהלומות מס דרמטיות במסגרת התיקון לחוק. אנו ממליצים לבעלי הנחלות לבחון היטב את נושא ההורשה של הנחלות במסגרת כתיבת צוואות, ולתכנן היטב את השלכות המס הצפויות, על מנת שלא להכניס את היורשים למצב של חבויות מס לא צפויות ובכך למנוע מחלוקות מיותרות בתוך המשפחה.
הכותבים מתמחים באגודות שיתופיות ובמיסוי מקרקעין www.lieblaw.co.il
* 1/6/13
הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
מקרקעין, דיני מושבים וקיבוצים, גישור, בוררויות ועוד...
משרד וותיק מאד, מקצועי, אדיב ומנוסה
משרד וותיק מאד, מקצועי, אדיב ומנוסה
ייעוץ אישי 
התחדשות עירונית, פינוי בינוי, תמ"א 38, יזמות מקרקעין, תביעות נגד קבלנים
צוואות, ירושה על פי דין, ניהול עיזבון, ליטיגציה אזרחית מורכבת, משפט מנהלי וכו'.. ליווי אישי, וחשיבה משפטית יצירתית
משרד מוביל בעל מוניטין רב בתחומים: מקרקעין, מגזר חקלאי, מיסים, מושבים, קיבוצים ועוד
חוות דעת דין אמריקאי בבתי המשפט בארץ.
המשרד הוקם ב 1995. בעל וותק ומוניטין רב במתן חוות דעת בתחום הדין האמריקאי.
משרד מקצועי, מסור ומנוסה העוסק בתחומים: אגודות שיתופיות, ירושות, מקרקעין, נזיקין, דיני עבודה, ועוד...
נוסד ב - 2002. משרד איכותי ומקצועי, בעל ניסיון רב בתחומים:
הפקעות מקרקעין, מסחרי, מגזר חקלאי, נדל"ן.
הפקעות מקרקעין, מסחרי, מגזר חקלאי, נדל"ן.
גירושין, דיני משפחה, משפט פלילי.
מעל 30 שנות ניסיון בתחומי דיני המשפחה והמשפט הפלילי.
טיפים וחדשות
מידע משפטי מאמרים
