כניסת עו"ד    רישום עו"ד

אשף המשפט אשף המשפט
"כל הנושאים בלחיצה אחת"
המתן בבקשה

דייר מוגן: יש לך הגנה מפני תביעות פינוי


עורכי דין - מידע משפטי: דיני מקרקעין - דיני מקרקעין - דייר מוגן - דיני פינויים - הגנה מפני פינוי - שכירות - סעד מן הצדק

שלח שאלתך לכותב המאמר
שלח שאלה בנושא לעורך דין
יש בתמונה חמישה עיגולים
דייר מוגן: יש לך הגנה מפני תביעות פינוי
מאת: עו"ד גבי מיכאלי

  1. 1.הקדמה
  2. חוק הגנת הדייר בא לעולם בשל מצוקת הדיור בשנות ה-50 ועל רקע העלייה הגדולה שהגיעה לארץ לאחר קום המדינה. על תכליתו ניתן ללמוד משמו אך לא רק ממנו. כל כולו בא כדי להגן על שוכר דירה או חנות מפני שרירות ליבו של בעל הנכס אשר ניצל את מצוקת הדיור והמחסור בדירות כדי להעלות את דמי השכירות ולקבוע תנאים כאוות נפשו. החוק בא להגן על דייר מוגן המקיים את הוראות החוק על-ידי הגבלת שיעור דמי השכירות ומתן אפשרות להחזיק בנכס תקופה ארוכה.
כדי להרחיב על נושא זה ראה מאמר "דיירות מוגנת".

תביעות לפינוי דיירים מוגנים מכח חוק הגנת הדייר מוגשות לעתים קרובות לבתי המשפט, על ידי בעלי הנכסים, אשר טוענים כי הדיירים הפרו את הסכם השכירות ועל כן יש להורות על פינויים בהתאם לאחת מן העילות הקבועות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר:
אי תשלום דמי שכירות, הפרת חוזה השכירות, שינוי מטרת השכירות, גרימת נזק מהותי לנכס, שימוש בנכס למטרה לא חוקית, הטרדה או הרגזה באופן קבוע, כאשר המושכר דרוש לבעלים, כאשר הבעלים הינו גוף ציבורי והנכס דרוש לצורך חיוני, יש צורך להרוס את הנכס לצורך השבחתו ו/או כאשר הדייר נטש את הנכס.
לדייר המוגן קיימות מספר הגנות מפני עילות הפינוי עליהן נפרט להלן.

  1. 2. זכות הקניין כהגנה על זכויות הדיירות המוגנת
  2. חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו העלה את ההגנה על זכות הקניין לרמה חוקתית על-חוקית. סעיף 3 לחוק  יסוד כבוד האדם וחירותו קובע כי "אין פוגעים בקניינו של אדם". זכות הקניין היא מזכויות היסוד של האדם בישראל ועל כן אין לפגוע בה ללא הוראה מפורשת בדין. אף כאשר יש הוראות חוק מפורשת הפוגעת בזכות הקניין, הרי שיש לפרשה על דרך הצמצום. אשר על כן, במקרים בהם דיני הגנת הדייר הבאים לגרוע מזכויות הבעלות, כאמור בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר המקים לבעלי הנכסים עילות לפינוי הדיירים המוגנים, יש לפרש את עילות אלו על דרך הצמצום, ומשכך ההפרה צריכה להיות מהותית ולא יסתפק בית המשפט בהפרות מזעריות.
  1. 3.סעד מן הצדק
  2. אחת ההגנות הייחודיות לדייר המוגן מצויה בסעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר המאפשר לבית המשפט לסרב ליתן צו פינוי, חרף קיומה של עילה לכך, אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה צודק לתתו. סייג זה נקרא "סעד מן הצדק". על פי הוראות סעיף 132 לחוק הגנת הדייר, רשאי בית המשפט לסרב לתת צו פינוי, אם הוא סבור שהדבר לא יהיה צודק. במסגרת השיקולים הנוגעים למתן סעד יש לבחון את הנסיבות על כל מרכיביהן.
בפסיקה הענפה בסוגיה דנן נמנו גורמים שונים, שאותם מביאים בחשבון, בבירור השאלה אם יש להעניק לדייר סעד מן הצדק, וביניהם: טיב המושכר, מהות ההפרה, התנהגותו של הדייר, התנהגותו של המשכיר, גודל הדירה, גודל הכנסתו של הדייר וכו'. בבואו לשקלל את הגורמים הללו, על בית המשפט ליתן דעתו על כל הנסיבות של שני הצדדים, ולהימנע ממתן צו פינוי, אם שוכנע כי הפינוי הינו סנקציה חמורה מידי ובלתי צודקת, ביחס להפרה שקרתה.

דהיינו, המבחן העקרוני שגובש בפסיקה, מתייחס לאיזון בין הנזק שייגרם למשכיר עקב הפרת תנאי השכירות, לבין הנזק שייגרם לדייר אם יפונה. במסגרת מתן סעד מן הצדק, בית המשפט יפסוק בדרך כלל פיצויים לטובת בעל הדירה, בקשר עם ההפרה.

  1. 4.התנהגות הדייר המוגן לאחר פסיקת סעד מן הצדק
  2. הפסיקה מראה כי היו מקרים בהם גם לאחר שניתן סעד מן הצדק, ייתן ביהמ"ש בהפרה השנייה ואף בשלישית "סעד מן הצדק".
כאמור, אף אם התקבל סעד מן הצדק בעבר, ניתן להעניק סעד זה בשנית, אך לעובדה זו יהיה משקל לחובת הדייר המוגן. כך למשל גובה הפיצויים יגדל באם יינתן סעד מן הצדק בפעם נוספת.
יחד עם זאת, נקבע בפסיקה כי לאחר שניתן שלוש פעמים סעד מן הצדק, בפעם הרביעית ימנע ביהמ"ש ליתן כזה, לאור זלזול הדייר.
יתר על כן, נפסק כי אין בעלי הדין יכולים להתנות על כוחו של ביהמ"ש להעניק סעד ע"פ דין בכלל וסעד מן הצדק בפרט.

  1. 5.סוף דבר
  2. המדיניות השיפוטית שמצאה ביטוייה לא אחת בפסיקת בתי המשפט רואה את הדיור המוגן כ"תופעה" משפטית שיש לשמרה, לאור המתח המתמיד הקיים בין שתי זכויות קנייניות, זו של בעל הדירה אל מול זו של הדייר. כל עוד החוק קיים, יש לכבד את הוראותיו ולהתחשב במכלול הנסיבות האישיות של הנוגעים בדבר מכח ההגנה מן הצדק, חרף הקושי הקיים וההשוואה הבלתי נמנעת להפרות של הסכמים בשוק החופשי.
הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
עורכי דין
  • מידע משפטי - מאמרים טיפים וחדשות
  • תנאי שימוש
  • הצהרת נגישות
  • יצירת קשר
  • אינסטגרם      אינסטגרם
    © כל הזכויות שמורות מערכת מידע משפטי - law-info
    אל ראש הדף