שכירת דירה חדשה וליקויי בניה

לא מעט שוכרי דירות מעדיפים לשכור דירות חדשות, שזה עתה נסתיימה בנייתם, מאשר דירה בת-5 שנים ויותר.
קיימת הנחת יסוד בקרב שוכרי הדירות ולפיה שכירות של דירה חדשה מבטיחה לנו תקופת שקטה בכול הקשור לתחזוקת הבית. אכן, נכון הוא לומר כי  בדירה חדשה  נמצא תשתית חדשה וחדישה יותר מכפי שנמצא בדירה ישנה. אולם, בפועל המציאות מראה לנו כי אין זה מבטיח ששכירות דירה חדשה בשנים הראשונות תהיה נטולה מבעיות.

במה דברים אמורים:
למעשה, נמצא כי בדירה חדשה מתגלים לא מעט ליקויי בניה כבר עם מסירתה לידי הקונים. לראיה, חוק המכר ( דירות) קובע כי מרגע מסירת הדירה לבעליה, קמה לקבלן אחריות לליקויים בדירה, אלא אם כן יוכח כי המקור הוא במעשהו או מחדלו של הרוכש, כאשר נטל ההוכחה מוטל על כתפיו של מוכר הדירה. כך למשל, באשר לכשל באיטום ובצנרת הבית תעמוד תקופת אחריותו של הקבלן על 4 שנים. עוד קובע החוק, כי באי התאמה אחרת (שאינה אי התאמה יסודית) תהא אחריותו של הקבלן שנה אחת.

הבעיה העיקרית שנובעת מכך, היא שכל מקרה הנוגע לתחזוקת הבית עשוי להותיר את שוכר הדירה ללא כתובת.

מקרה שהיה כך היה:
ראובן רכש דירת יוקרה חדשה מקבלן ובבוא העת, עם העברת החזקה לידו, החליט להשכירה לשמעון. שמעון, כאדם נורמטיבי ובר דעת ביצע, לכאורה, את כל הבדיקות הנדרשות בטרם החליט לשכור את דירת היוקרה. בין היתר, שמעון ביקש לדעת האם כל עבודות הקבלן בבנין נסתיימו ונענה על כך בחיוב. כאשר הגיע שמעון לדירה, הוצגה בפני " דירת חלומותיו", כזאת אשר ירצה אף לקנות לעצמו בעתיד. שמעון התרשם מדירת היוקרה ולא פחות מבעליה ששמו ועיסוקו הולכים לפניו, והחליט לשוכרה. עד מהרה, הפכה שכירות הדירה ליקרה מפז ושמעון מצא את עצמו מטפל יום ביומו בליקויי הבניה.

והיד עוד נטויה, כאשר פנה שמעון בטרוניה לבעל הדירה- ראובן, הוא הפנה אותו לנציגים מטעם הקבלן שייטפלו בבעיות, ואלה האחרונים הפנו אותו לקבלן .שמעון מצא את עצמו מוציא מכספו הוא שלו כדי לתקן את ליקויי הבניה וכאשר ביקש את החזר הכספים מראובן הוא נענה על כך בשלילה. וזה אינו סוף פסוק, בסופה של הסאגה, כאשר ביקש שמעון מראובן לשאת בהוצאות התיקונים, לא רק שבקשתו נדחתה, אלא הוא גם מצא עצמו מתמודד עם כתב תביעה לפינוי מושכר.

חוק השכירות והשאילה
ראשית, יש לציין כי לתחולתו של חוק השכירות והשאילה נפקות רבה. סעיף 2 לחוק השכירות והשאילה קובע, כי החוק יחול כל עוד אין הוראת אחרת בדין ו/או אין כוונה אחרת בין הצדדים. חוק השכירות משרת גם (ואולי בעיקר) את האינטרסים של השוכר. על כן, יש לוודא כי בחוזה השכירות תהא תחולה לחוק השכירות והשאילה. במקרה וחוק השכירות הוחרג, יחולו על הסכם השכירות הוראות חוק החוזים חלק כללי. המשמעות לכך היא, כי בכל מחלוקות אשר תקום בין המשכיר לשוכר, ייוותר השוכר עם מענה משפטי מצומצם (יחסית למענה משפטי שיש לשוכר מכוח חוק השכירות והשאילה).

שנית, אל לשוכר לטעות, הסכם השכירות הוא גם באחריותו שלו. סעיף 6 לחוק השכירות קובע כי בטרם השוכר חותם על חוזה השכירות עליו לוודא כי החוזה אכן תואם את סוג הנכס, ולא פחות חשוב מכך את מצבו. הסתמכות כללית על מראה הנכס בלבד או על האמור בחוזה, מבלי להיכנס לעובי הקורה, עשויה לראות את השוכר ככזה שהסכים לשכור את הדירה במצבה כפי שהיא. בכול מקרה, היה והתגלו ליקויי הבניה לאחר השכרת הנכס, וכפי שיוסבר בהמשך, יש להודיע על כך בהקדם האפשרי לבעליו.

שלישית, חשוב לדעת כי אומנם חלק מליקויי הבניה הם תחת אחריותו של הקבלן, אך לקבלן אין חבות כלפי שוכר הדירה. לכן, מומלץ להסדיר את העניין בחתימת הסכם השכירות בין השוכר למשכיר, וזאת על מנת שלא יכול להתנער מאחריותו ויפנה את השוכר אל הקבלן. לא למותר לציין, כי בכל מחלוקת אשר תקום, בין השוכר לבעל הנכס, הקבלן הוא לא האישיות איתה נרצה להתמודד. לא פעם קבלנים נכנסים לקשים כלכלים ובכך מותירים בעל הנכס ללא מענה.לפיכך, ברור הוא כי עדיף להימנע מכל עימות עם הקבלן ולקבוע כי כל עניין הנוגע לליקויי הבניה  יוסדר בין השוכר למשכיר בלבד, כאשר המשכיר יהא האחראי הבלעדי.

כאן המקום לציין, כי כאשר המשכיר הוא הקבלן עצמו( ולא משכיר שרכש כבר את הדירה מהקבלן) מומלץ לעשות מס' בדיקות נוספות הנוגעות לקבלן. עניין זה הוא נושא לדיון בפני עצמו, אך חשוב להדגיש מס' דברים. יש לוודא כי המשכיר הוא בעל זכות בנכס. ניתן לעשות בדיקה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). בנוסף, חשוב לבדוק פרויקטים אחרים שבוצעו ע"י הקבלן- כך נוכל לוודא כי איכות הבניה עומדת בסטנדרטים הנדרשים. כאמור, דברים אלה אינם ממצים כלל ולכן חשוב לפנות לעוה"ד שבקיא בתחום שייעץ לכם באשר להסכם השכירות.

שכרתם דירה- מה עכשיו?
חשוב לדעת, כי גם אם כבר שכרתם דירה חדשה, מבלי שהסדרתם את אחריותו של המשכיר לתיקון הליקויים בהסכם השכירות, אין זה אומר כי המשכיר רשאי להתחמק מאחריות זו. כפי שצוין, לתחולתו של חוק השכירות והשאילה בחוזה השכירות נפקות רבה בבחירת המסלול המשפטי אליו נפנה .

תחולתו של חוק השכירות והשאילה
סעיף 8 לחוק השכירות קובע, כי גם אם בחנתם את הדירה כנדרש והסכמתם, לכאורה, לקבל אותה כפי שהיא אין זה מותיר למשכיר להתנהג בחוסר תום לב כלפי השוכר.

על המשכיר מוטלת החובה לגלות מידע מהותי אודות תכונות הדירה. אם קיימים ליקויים בדידה, אין המשכיר רשאי לגלגל את האחריות על כתפי השוכר אשר אינו יכול לדעת מראש על כל ליקויי הבניה באשר הם. על כן, גם אם יטען המשכיר שהשוכר בדק את טיב הדירה ומצא אותה מתאימה, אין זה מוריד מאחריותו לנהוג בתום לב ולגלות את כל הליקויים בדירה.

כמו כן , סעיף 7 לחוק השכירות קובע כי המשכיר מחויב לתקן כל פגם שנוצר עקב ליקויי הבניה אשר הגביל את השימוש במושכר במהלך תקופת השכירות וזאת תוך זמן סביר מרגע פנייתו של השוכר.

בהמשך, סעיף 9 לחוק השכירות קובע כי היה והמשכיר לא תיקן את הפגמים במושכר תוך זמן סביר, יהיה רשאי השוכר להביא אנשים מטעמו לתיקון הפגמים. בנסיבות הללו, זכאי השוכר לקזז את הוצאותיו ולהפחית את דמי השכירות עקב הפגם. יש להדגיש, כי כאשר המשכיר לא מקיים את חובותיו כלפי השוכר ופוגע בזכויותיו, יהיה זכאי השוכר לסעדים נוספים בהתאם ובכפוף לדינים בחוק השכירות ודינים נוספים.

תחולתו של חוק החוזים תרופות
כאשר חוק השכירות והשאילה הוחרג בהסכם השכירות יהא זכאי השוכר לסעדים ע"פ חוק החוזים תרופות . סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות) קובע, כי היה והמשכיר הפר הפרה יסודית של הסכם השכירות רשאי השוכר לבטל את ההסכם, (הפרה שניתן להניח לגביה שהשוכר לא היה מתקשר בחוזה אילו ראה מראש את ההפרה) מבלי שפנה אל המשכיר. יש לציין, כי לא פעם קיימת מחלוקת האם הפרת החוזה הינה הפרה יסודית של הסכם. על כן, מומלץ לפנות תחילה אל המשכיר בדרישה לקיים את תנאי החוזה ולטפל בליקויי הבניה.

לשוכר, קיימות אפשרויות נוספת. סעיף 20 לחוק החוזים (תרופות) קובע, כי חובות שהצדדים חבים זה לזה ניתנים לקיזוז. אי לכך, היה והמשכיר נמנע מלתקן על חשבונו את ליקויי הבניה בנכס, רשאי השוכר לפנות בעצמו לבעל-מקצוע בבקשה לתקן את ליקויי הבניה בעצמו. בנסיבות אלו, השוכר זכאי לקזז את הוצאות ליקויי הבניה מתשלומי השכירות. מומלץ לפעול בעניין זה בזהירות תוך שמירה על אסמכתאות המעידות שפינתם למשכיר בבקשה לתקן את הל הליקויים והוא סירב לכך.

סוף דבר
עיניכם הרואות, הסכם שכירות אינו דבר פשוט ודורש ידע ומיומנות עוד הרבה מעבר למידע שהובא במאמר זה. על כן, כאשר אתם מתכננים לשכור דירה, קל וחומר כשמדובר בדירת חדשה, מומלץ שלא להשתמש בחוזה סטנדרטי, אלא להתייעץ עם עו"ד מומחה בתחום שייעץ ו/או יערוך עבורכם את הסכם השכירות.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.