כניסת עו"ד    רישום עו"ד

אשף המשפט אשף המשפט
"כל הנושאים בלחיצה אחת"
המתן בבקשה

מדריך משפטי למתווך


עורכי דין - מידע משפטי: דיני מקרקעין - דיני תיווך - חוק המתווכים - מתווך נדל"ן - דיני מקרקעין - דמי תיווך

שלח שאלתך לכותב המאמר
שלח שאלה בנושא לעורך דין
יש בתמונה ארבעה עיגולים
מדריך משפטי למתווך
מאת: עוה"ד גבי מיכאלי ועו"ד דב שרון

חוק המתווכים במקרקעין נחקק בשנת 1996 ועשה סדר בכל ענייני התיווך והמתווכים במקרקעין בישראל (להלן: "החוק").

החוק הוא למעשה חוק צרכני שבא להגן על הצרכנים/לקוחות מפני המתווכים. משכך, על התווכים לשים תשומת לב מרבית לפעולותיהם ולהכין את עצמם בצורה מיטבית מבחינת חוזה ההתקשרות.

מהו תיווך?
נתחיל בהגדרה המשפטית של החוק לתיווך במקרקעין – החוק קובע כי קבלת תמורה על הפגשה בין שני צדדים או יותר, לצורך התקשרות בעסקה בזכות המקרקעין היא תיווך.

מי יכול לעסוק בתיווך?
החוק קובע איסור לעסוק בתיווך למי שאין בידו רישיון בתוקף. על מנת לקבל רישיון תיווך יש לעמוד בהצלחה בבחינה. כמו כן, לקראת הענקת הרישיון יוודא הרשם כי המועמד לרישיון עומד בכל התנאים המתחייבים בנוסף לקבלת ציון "עובר" בבחינה (אזרח או תושב ישראל, מעל גיל 18, שלא הורשע בעבירה שיש עמה קלון ב-5 שנים שקדמו ושאינו פושט רגל).

דרישה להזמנה בכתב
החוק הכניס רפורמה משמעותית בעניין זה, במטרה להסדיר את היחסים בין המתווך ללקוח:

החוק קובע כי מתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן הלקוח חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת התיווך. לא די בפעולת התיווך עצמה, אלא חייבת להיות הזמנה בכתב, שתכלול את כל הפרטים הנדרשים בחוק. הזמנת שירותי תיווך חייבת לכלול: שם המתווך והלקוח ומספרי זהותם, סוג העסקה (מכירה/קניה/השכרה/שכירות), תיאור הנכס נשוא פעולת התיווך, מחיר מבוקש או מוצע (בקירוב), הסכום המוסכם של דמי התיווך - שיכול להיות נקוב באחוזים ממחיר העסקה, וכן האם המחיר המוסכם כולל מע"מ.

בפסק-דין שניתן בבית הדין המחוזי בבאר שבע בהקשר זה נקבע כי סעיף שהופיע בחוזה מכירת דירה ובו התחייבות של מוכרים לשלם דמי תיווך, אינו עונה על דרישות החוק ואינו יכול להוות תחליף להזמנה בכתב המהווה שלב ראשוני ומקדמי של התקשרות בין המתווך ללקוח, ולפיכך דחה בית המשפט את ערעורו של המתווך לדמי תיווך בהעדר הזמנה בכתב.

שירותי תיווך בלעדיים
המתווך ולקוחו יכולים להסכים ביניהם על שירותי תיווך בלעדיים, בתנאי שתיחתם על-ידי הלקוח הזמנת שירותי תיווך בה ייקבע במפורש במסמך נפרד שזו הזמנה לשירותי תיווך בלעדיים. בטופס חייבת להיות מפורטת תקופת הבלעדיות. אם לא צוינה תקופת הבלעדיות על-גבי הטופס, הרי שלעניין מכירת נכס מקרקעין שהוא דירה בלבד, יראו את התקופה כמסתיימת בחלוף 30 יום מהיום בו חתם הלקוח על טופס ההזמנה בבלעדיות.

חובת פעולות שיווק בתיווך בלעדי
בתיקון החוק מספטמבר 2004, נקבע כי על מתווך במקרקעין בבלעדיות לבצע לפחות שתי פעולות שיווק מבין הפעולות המנויות להלן, כאשר פעולה אחת מבין הפעולות המנויות להלן וכן פעולה נוספת עליה הוסכם בין הצדדים:

א. פרסום באמצעות שילוט.
ב. פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים (למשל- כזה המופיע במאגר הלקוחות של המתווך).
ג. פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות.
ד. פרסום בעיתון מקומי/עיתון המיועד לקהל יעד מסוים לפי בחירת הלקוח.
ה. הזמנת רוכשים פוטנציאליים לבקר בנכס.
ו. הזמנת חמישה מתווכים לפחות, הפעילים באותו יישוב בו מצוי הנכס, לשם שיתוף פעולה לשם מכירת הנכס.

זכאות לדמי התיווך
דרישת החוק לקבל דמי שהתיווך הינה כי המתווך היה "הגורם היעיל" שהביא בסופו של דבר להתקשרות הצדדים הסכם המחייב. הפסיקה קובעת כי היותו של המתווך "גורם יעיל" איננה מותנת בכמות עבודת המתווך, ויהיה זה מספיק, למשל, כי הוא זה שהביא את ידיעת המקרקעין לקונה, ובעקבות זאת נחתמה העסקה.

כאשר יש שני מתווכים לאותו מוכר – המתווך שהיה ה"גורם היעיל" הוא זה שיקבל את דמי התיווך.
החוק אינו קובע את גובה דמי התיווך, והם נותרים למו"מ בין המתווך ללקוח.

דמי התיווך ישולמו למתווך מיד עם חתימת הסכם מחייב בין הצדדים (מספיק זיכרון דברים). גם במצב בו לאחר חתימת החוזה העסקה לא יצאה לפועלזכאי המתווך לדמי התיווך. כלומר, גם אם השתבש דבר כלשהו בעסקת המכר לאחר חתימת החוזה, למתווך מגיעים דמי התיווך.

הבטחת קבלת דמי התיווך הדרישה לניסוח בכתב
כאמור, החוק בא להגן על הצרכנים, ולכן אין סעיף בחוק שבא להגן על המתווכים מפני לקוחות אשר מנצלים את שירותיהם המקצועיים של המתווכחים, ולאחר מכן מתחמקים מתשלום דמי התיווך.
פעמים רבות, בחסות חוק המתווכ
ים, "נסחטים" מתווכים בהורדה דמי התיווך לאחר סגירת העסקה בשל איומים להגיע לועדת המשמעת.
על כן, חשוב להכניס להזמנה בכתב סעיף שמאפשר את גביית דמי התיווך בדרך יעילה. כך למשל, הוספת סעיף בוררות המאפשר את פניית המתווך לבורר, במקום לפנות בתביעה לבית המשפט, ולהמתין עד קבלת פסק-דין, דרך שעלולה לקחת זמן רב תוך הוצאות מרובות.

החובות והאיסורים החלים על המתווך
מתווך לא יערוך פעולות משפטיות ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין, ולא ייצג לקוח במו"מ לקראת עריכת מסמך כזה.
על המתווך לקבל את מרב הנתונים הישירים והעקיפים, כדי שיוכל להציע את הנכס המתאים ביותר ללקוח. המתווך גם יציג בפני הלקוח נימוקים בעד ונגד הבחירה שלו, כשהוא מוסר לו מידע מהותי הנוגע לנכס המיועד. ככלל, חייב יהיה המתווך לנהוג בהגינות ובנאמנות כלפי הלקוח, ולהדריך אותו במקצוענות מרבית.

עונשין
מתווך שלא פעל בהתאם להוראות החוק, צפוי לעונשים הקבועים בחוקי המתווכים, העונשין והגנת הצרכן, וביניהם:

  • א.קנס של עד 200 אלף שקל,
  • ב.מאסר בפועל עד שנה,
  • ג.אבדן רישיון לתקופה מוגבלת או לצמיתות.
לסיכום
בעקבות חוק המתווכים חלים על המתווך חובות רבות, מול הלקוח – עליו פורש החוק את הגנתו. משכך, עריכת חוזה התקשרות ("הזמנה בכתב") הוא צעד בר משמעות רבה, ויש לעשות זאת בצורה האפקטיבית ביותר מבחינת המתווך, תוך אפשרויות הגנה ויכולת אכיפת החוזה מול לקוחות בעיתיים.

רצוי כי עו"ד ינסח את חוזה ההתקשרות של המתווך, תוך שהמתווך יתייעץ באופן שוטף לגביי כל פעולה ויקבל מידע מוקדם על העסקאות.

משרד גבי מיכאלי ושות' מעניק טיפול משפטי מעין זה, הן בהכנת חוזה התקשרות והן בליווי שוטף בכל עניין. לכל שאלה אתם מוזמנים לפנות למשרדנו.
הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
עורכי דין
  • מידע משפטי - מאמרים טיפים וחדשות
  • תנאי שימוש
  • הצהרת נגישות
  • יצירת קשר
  • אינסטגרם      אינסטגרם
    © כל הזכויות שמורות מערכת מידע משפטי - law-info
    אל ראש הדף