אני רוכש דירה מקבלן –מה חשוב לי לדעת ??

מאת: עו"ד גבי מיכאלי ועו"ד נדיר אביעד

עורכי דין - מידע משפטי: דיני מקרקעין - דיני מקרקעין - דירה מקבלן - הסכם מכר - סיכונים - רישום - לשכת רישום מקרקעין - ערבות בנקאית

שלח שאלה בנושא לעורך דין

אני רוכש דירה מקבלן –מה חשוב לי לדעת ??
מאת: עו"ד גבי מיכאלי ועו"ד נדיר אביעד

1.ראשית דבר

1.1לאחר תקופה ארוכה שהיה חוסר בהירות בכל הנוגע לאישור חוק מע"מ אנו צופים כי שיעור עסקאות לרכישת דירת מגורים מקבלן יגדלו בחודשים הבאים וזאת לאור העובדה כי במידה ולא יאושר חוק מע"מ בזמן הקרוב- לרוכשי הדירות הפוטנציאליים יימאס ל"שבת על הגדר" והם ישובו לשוק הנדל"ן.

1.2מצד שני, היה ויאושר חוק מע"מ– אין ספק כי הדבר יביא לעלייה בעסקאות לרכישת דירת מגורים מקבלן.

1.3כך או כך – אין ספק כי בחודשים הבאים נהייה עדים לעלייה בכמות העסקאות של רכישת דירת מגורים מחברות קבלניות.

2.רכישת דירה מקבלן – מה הסיכונים ?

2.1רכישת דירה היא אחת מהעסקאות החשובות ביותר בחיינו וגם המסוכנות והדבר נכון במיוחד כאשר רוכשים דירה מחברה קבלנית.

2.2מטבע הדברים בעת רכישתדירה מקבלן–הסיכונים גבוהים יותר ביחס לרכישת דירה מיד שנייה ולהלן פירוט הסיכונים המהותיים בעסקה שכזו.

2.3רכישת דירה "על נייר":ברכישת דירה מקבלן, במרבית המקרים, הדירה לא בנויה והשטחים הצמודים ו/או הציבוריים (חנייה, גינה ציבורית וכו') לא בנויים/מפותחים כלל כאשר הרוכש קונה דירה וחותם על הסכם רכישה מבלי שהוא ראה את הדירה ותוך הסתמכות מוחלטת על הצהרות החברה בלבד.

2.4בלא מעט מקרים רוכשים מגלים במעמד קבלת החזקה בדירהליקויים מהותיים בדירה ו/או ששטח הדירה נמוך משטח הדירה שהתחייבה החברה בחוזה. (די להיזכר בקריסת המרפסות בחדרה בכדי להבין סיכון זה).

2.5רישום זכויות:כשרוכשים דירה מקבלן בדרך כלל הדירה לא רשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ולפעמים אפילו הקרקע לא רשומה על שם הקבלן.

פועל יוצא כיבעת רכישת דירה מקבלן לא ניתן לרשום את הזכויות על שם הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין(טאבו) וגם לאחר ששולמה מלוא התמורה ונמסרה לרוכש החזקה בדירה- הוא לא יכול לרשום את זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין.

2.6במידה והחברה הקבלנית, מפרה את חוזה המכר, ולא רושמת את הזכויות על שם הרוכש – הרוכש נמצא בבעיה עקב כך שמבחינה משפטית הוא לא בעל הזכויות בדירה כל עוד הוא לא נרשם ככזה.

במשרדנו נתקלנו במקרה שבו גם לאחר 6 שנים ממועד התחייבות החברה לרשום את הזכויות על שם הרוכש – הוא לא נרשם כבעלים –עקב התנהלות לקויה של החברה הקבלנית.

2.7אי גמר בניית הדירה:ברכישת דירה מקבלן קיים סיכון כי החברה לא תצליח לסיים את בניית הדירה עקב פשיטת רגל, צו פירוק, חוסר משאבים כלכליים וכו'– ואזי הרוכש נותר עם "כלום" למרות ששילם סכומי כסף גבוהים. (ראו עניין "חפציבה" המפורסם).

2.8בפרק הבא של המאמר נסקור איך על ידי בדיקה משפטית נכונה ניתן להתמודד ולמזער את הנסיכונים הקיימים בעסקה שכזו.

3.מזעור סיכונים - מה חשוב לדעת כשרוכשים דירה מקבלן !

3.1ייעוץ משפטי - דבר ראשון, בעת רכישת דירה מקבלן חובה לשכור שירותים של עורך הדין המתמחה בתחום המקרקעין בדגש על עסקאות רכישה מחברות קבלניות.

3.2ערבות בנקאית - בהתאם לחוק המכר (דירות) התשל"ג – 1973 ותקנותיו (להלן:"חוק המכר") כל חברה קבלנית מחוייבת להעניק לרוכש ערבות על כל סכום כספי שמשולם על ידי הרוכש (להלן:"בטוחה").

3.3כלומר, לכל פרוייקט בנייה מטעם חברה קבלנית ישנו מוסד פיננסי (בנק, חברת ביטוח) המלווה את הפרוייקט על ידי כך שבעבור כל תשלום שמשולם על ידי הרוכש (לחשבון בנק ספציפי שנועד לפרוייקט– ולא לחברה ישירות) המוסד הפיננסי מנפיק לרוכש ערבות ("בטוחה").

3.4במסגרת אותה בטוחה המוסד הפיננסי מתחייב להחזיר לכם את הכסף ששלמתם עד אותו מועד, במידה והפרוייקט "נתקע" מכל סיבה שהיא– הלכה למעשה מדובר "בתעודת ביטוח" בשביל רוכש הדירה.

חשוב לבדוק מי המוסד הפיננסי אשר מלווה את החברה הקבלנית, מה תנאי המימושבכדי שלא ייוצר מצב שכאשר תצטרכו למשש את הערבות (החברה פשטה רגל וכו') לא יהיה גורם שיוכל להחזיר לכם את הכסף ששילמתם.

3.5זכויות החברה במקרקעין- חשוב מאוד לבדוק מה הזכויות שיש לחברה במקרקעין שעליהם עתידה להיבנות הדירה. אם החברה לא רשומה כבעלים ( ואין בידיה אישורי מיסים בגין רכישת הקרקע) הדבר יכול להוות בעיה בעת רישום הזכויות על שם הרוכש בעתיד ועל כן חשוב לבדוק עניין זה, ונפרט.

חברות קבלן רבות מבצעות "עסקאות קומבינציה" עם בעלי הקרקע ובמסגרת עסקאות אלו החברה רוכשת מבעלי המקרקעין את זכויותיהם במקרקעין ובתמורה החברה בונה לבעלי הקרקע מספר דירות.
במקרים כגון אלו חשוב לבדוק, ב"זכוכית מגדלת", האם הזכויות רשומות על שם החברה במלואן - אם לאו!

במידה ולחברה הקבלנית אין אישורי מיסים בגין עסקת הקומבינציה והיא לא רשומה כבעלת הזכויות – לא יהיה ניתן לרשום את הזכויות בדירה על שם הרוכש כל עוד לא יתקבלו אישורי מיסים של החברה!!

באחת עסקאות המכר שערכנו לאחרונהבמשרד נתקלנו במקרה שהחברה לא הייתה רשומה כלל כבעלת הזכויות במקרקעין והייתה רשומה לטובתה רק הערת אזהרה כאשר במהלך בירור שערכנו מול החברה התברר כי אין לחברה אישורי מיסים בגין "עסקת הקומבינציה" אשר התבצעה עוד בשנות התשעים.

מאחר וכל עוד לחברה אין אישורי מיסים בגין "עסקת הקומבינציה" – לא יהיה ניתן לרשום את הזכויות עלשם הלקוח של משרדנו ולא נתקבלו תשובות מהחברה בקשר לכך – המלצנו ללקוח שלא להמשיך בהליך רכישת הדירה מאותה חברה.

סוף דבר

בעסקאות רכישת דירה מקבלן קיימים סיכונים רבים יותר מעסקת מכר יד שנייה על כן מומלץ ואף הכרחי בעסקה שכזו להיות מיוצגים על ידי משרד עורכי דין המתמחה בתחום זה.
במאמר הבא נתייחס לחובות המוטלות על החברה הקבלנית כלפי הרוכש בעסקת רכישה.

למשרדנו נסיון רב בייצוג לקוחות בעסקאות נדל"ן פשוטות ומורכבות כאחד, פרוייקטים של תמ"א 38, עסקאות קומבינציה, ייצוג חברות קבלניות וכו'.

אין לראות באמור ייעוץ משפטי ו/או חוות דעת משפטית והינו בבחינת מידע כללי בלבד.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

גבי מיכאלי, נירה אשכנזי ושות', משרד עורכי דין ונוטריונים

מקרקעין, דיני מושבים וקיבוצים, גישור, בוררויות ועוד...
משרד וותיק מאד, מקצועי, אדיב ומנוסה

ייעוץ אישי