גזירות מס הרכישה 12.6.15

בימים אלו התבשרנו כי בכוונת שר האוצר המיועד, מר משה כחלון, להכביד את נטל מס הרכישה על רוכשי דירות להשקעה לשיעור של כ- 10% מהשקל הראשון !
    
להחלטה זו, ככל ותתגבש לחוק שיאושר בכנסת, יש השפעה מהותית על רוכשי נחלות שעבורם מדובר ברכישה של דירת מגורים לא יחידה וגם למי שעבורם זו רכישה של דירת מגורים יחידה, אולם בנחלה יש  2 בתי מגורים.     

נסביר במה דברים אמורים. כאשר אדם רוכש נחלה הרי שבגין מרכיב בית המגורים בנחלה הוא זכאי לתשלום מס רכישה מופחת (למי שעבורו זו דירה יחידה) לפי מדרגות השווי הבאות : על חלק השווי שעד 1,568,800 ₪ - לא משולם מס, על חלק השווי העולה על 1,568,800 ₪ ועד 1,860,790 ₪  - 3.5% מס רכישה, על חלק השווי העולה על 1,860,790 ₪ ועד 4,800,605 ₪  - 5% מס רכישה, על חלק השווי העולה על 4,800,605 ₪ ועד 16,002,015 ₪ - 8% מס רכישה, ועל חלק השווי העולה על 16,002,015 ₪ 10% מס רכישה.

עיננו הרואות, כי ככל ששווי בית המגורים בנחלה הינו גבוהה כך בהתאמה עולה גם שיעורו של מס הרכישה. ואולם, מקום בו עבור הרוכש מדובר ברכישה של דירת מגורים לא יחידה, מדרגות מס הרכישה יהיו גבוהות לפי הפירוט הבא:

על חלק השווי שעד  1,162,120₪ - 5% מס רכישה,

על חלק השווי העולה על  1,162,120₪ ועד 3,486,350₪,

6% מס רכישה, על חלק השווי העולה על  3,486,350₪ ועד 4,800,605 ₪,

7% מס רכישה, על חלק השווי העולה על  4,800,605 ₪ ועד  16,002,015 ₪ - 8% מס רכישה,

ועל חלק השווי העולה על 16,002,015 ₪ 10% מס רכישה.

נמצא אפוא, כי נכון למצב החוקי כיום, יש הבדל לא מבוטל בין חישוב מס הרכישה לפי דירה יחידה לבין חישוב מס הרכישה לפי דירה לא יחידה.
    
נמחיש בדוגמא הבאה: אדם רכש נחלה בשווי 6 מליון ₪. שווי בית המגורים בנחלה הינו 4 מליון ₪.
אם זו דירה יחידה עבורו, מס הרכישה בגין מרכיב בית המגורים יהיה כ - 117,000 ₪ בעוד שאם זו דירה לא יחידה עבורו, מס הרכישה יהיה כ 233,000 ₪.
ואולם, עקב הגזרות החדשות, ההפרש עשוי להיות דרמטי ומשמעותי עד כדי כך שהעסקה לא תצא אל הפועל.     

כך, אם מס הרכישה יעמוד על 10% עבור דירה לא יחידה הרי שהוא יהיה כ –400,000 ₪ !!!
זאת לעומת 233,000 ₪ לפי המצב החוקי כיום (לדירה לא יחידה).
    
ברור כי במצב דברים זה כדאיות הרכישה עבור רוכש כזה מוטלת בספק שכן היא מגדילה לו את עלות רכישת הנחלה במאות אלפי ₪.
הדברים נכונים גם למצב בו עבור הרוכש זו דירה יחידה אולם בנחלה יש 2 בתי מגורים.
המוכר מחד, ירצה לייחס לבתי המגורים שווי גבוה ככל הניתן וזאת כדי להנות ממסלול "הליניאריות המוטבת" עבור 2 בתי המגורים (המשמעות הינה מס שבח נמוך) ואילו הרוכש לעומת זאת ירצה לייחס שווי נמוך מאוד לבית המגורים השני בנחלה הואיל ובגין מרכיב זה הוא ישא בתשלום מס רכישה גבוה מאוד (10%). לכן, מי שנמצא בתהליך של רכישה/מכירה של נחלה טוב יעשה אם יחיש צעדיו ויחתום על הסכם המכר עוד בטרם יכנסו לתוקף הגזירות החדשות במס הרכישה.

לבסוף, נציין כי גם אם קיים ניגוד אינטרסים בין המוכר לבין הרוכש ניתן לגשר על כך ושני הצדדים עשויים להיות במצב של win – win.
כך, אם בנחלה יש בית מגורים אחד בהיתר והשני הוא מבנה חקלאי שהוסב לבית מגורים. מחד, המוכר ירצה לבקש ליניאריות מוטבת גם על בית המגורים השני בנחלה (המבנה החקלאי שהוסב למגורים) בעוד שהרוכש ירצה להציג את המבנה הזה "כקרקע" בכדי לא לשאת בתשלום מס רכישה גבוה של דירה לא יחידה.הפתרון הינו שהבחינה לזכאות לליניאריות המוטבת עבור המוכר נבחנת במועד חתימת ההסכם (ואז הוא זכאי לליניאירות מוטבת עבור בית המגורים השני) בעוד שעבור הרוכש המבחן הינו גם סובייקטיבי כלומר מה בכוונתו לעשות בבית המגורים (הריסה, בניה) וככל ובכוונתו להרוס את המבנה השני הרי שהוא לא יחוב במס רכישה לפי דירת מגורים לא יחידה אלא לפי קרקע (6% מס רכישה).

כל אחד מבעלי הנחלות שמבקש לבצע פעולות מכירה, העברה במתנה, הורשה, נדרש להכיר את סוגיית מס הרכישה ולפעול בהתאם במסגרת ההסכם, הצוואה וההסדרים בתוך המשפחה שיושפעו מכל חוק שיתקבל בעתיד.
הכותבים מתמחים באגודות שיתופיות, במינהל ובמיסוי  www.lieblaw.co.il

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.