האם כדאי לי לרכוש דירה בקבוצת רכישה – מה הם הסיכונים והסיכויים

מאת: עו"ד גבי מיכאלי

עורכי דין - מידע משפטי: דיני מקרקעין - דיני מקרקעין - קבוצת רכישה - בטוחות - כספי נאמנות

...הרעיון הבסיסי שנולד לפני כ – 15 שנים של התאגדות קבוצת רכישה לצורך רכישת דירה היה רעיון מוצלח מאוד בתנאי כי הקבוצה הצליחה לנהל באופן יעיל וטוב את בניית הבניין...

שלח שאלה בנושא לעורך דין

האם כדאי לי לרכוש דירה בקבוצת רכישה – מה הם הסיכונים והסיכויים
מאת: עו"ד גבי מיכאלי

מה היא עסקת רכישת דירה בקבוצת רכישה

1.1.קבוצה של אנשים שהיו מעוניינים לרכוש דירה באזור מסוים התאגדה לרכישת קרקע באופן משותף וכן אחר כך לבניית בנין ודירות לבעלי הקבוצה. המימון היה בחלקו מימון עצמי ובחלקו מימון בנקאי.

1.2.חברי הקבוצה רכשו ביחד קרקע, נרשמו כבעלי הקרקע ואחר כך בחרו קבלן לבניית הבניין כאשר כל חבר קבוצה מקבל דירה.

1.3.הרעיון הבסיסי שנולד לפני כ – 15 שנים של התאגדות קבוצת רכישה לצורך רכישת דירה היה רעיון מוצלח מאוד בתנאי כי הקבוצה הצליחה לנהל באופן יעיל וטוב את בניית הבניין.

1.4.באמצעות רכישת קרקע באופן ישיר ובנייה עצמית חסכו חברי קבוצת הרכישה את עלויות הרווח היזמי כ – 15% - 25% וכן היבטים מסוימים במס.

1.5.בנוסף לאמור ולאור הפטור שהיה על מכירת דירות, ניתן היה לממש את הרווח הגלום בעסקה לנטו באמצעות מכירת הדירה בפטור ממס שבח.

2.במה השתנה נושא קבוצות הרכישה

2.1.הבעיה בקבוצות הרכישה היתה ניהול הבניה שבדרך כלל לא היה מקצועי וגרר הסתבכויות בבניה והפסדים כספיים כתוצאה מעלויות בנייה גבוהות מאוד.

2.2.כפתרון לניהול הבלתי מקצועי, התארגנו קבוצות יזמים אשר הפכו את ארגון קבוצות הרכישה למקצוע, הקדישו את כל זמנם ומרצם ואף השקיעו כספים בשיווק וארגון קבוצות רכישה לפרויקטים שונים.

2.3.מאחר וקבוצות הרכישה התחרו באופן ישיר עם הקבלנים, הפכו חלק מהקבלנים למארגני קבוצות רכישה או פתחו חברות בת אשר עסקו ביזמות לבניית בתים באמצעות קבוצות רכישה.

2.4.למעשה חלק מרכזי ביזמות בנושא בניה למגורים תועל גם על ידי הקבלנים והיזמים לקבוצות רכישה.

2.5.שלטונות המס ראו "בהתארגנויות המקצועיות" ניסיון בלתי לגיטימי להתחמקות ממס וקבעו כי דין קבוצות הרכישה מהסוג הזה הוא כדין קבלן ויזם מקרקעין "רגיל".

2.6.השינוי בחקיקה המיסוית בעניין קבוצות הרכישה וכן ביטול הפטור ממס שבח ממכירת דירת מגורים הפך את הבניה בקבוצות רכישה לפחות כדאית מהבחינה הכלכלית באופן משמעותי.

3.מה הם הסיכונים ברכישת דירה בקבוצת רכישה

3.1.מדינת ישראל דאגה לרוכשי הדירות מקבלנים בחקיקה רגולטורית מפורטת ונוקשה.

3.2.כיום, החוק מגן על רוכש דירה מקבלן באופן דווקני באמצעות חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירה) והתקנות.

3.3.כתוצאה "מנפילת" קבלנים ויזמי מקרקעין ואיבוד השקעות של רוכשי דירות, התגייסה המדינה להגנה על רוכש הדירה באמצעות קבלן וכיום צרכן הדירות מקבלן מוגן בצורה מעולה על ידי החוק והבנקים.

3.4.רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה אינה מוגנת על פי החוק מאחר ולכאורה חבר הקבוצה הוא גם היזם וגם האחראי באופן אישי לבנייה.

3.5.חבר הקבוצה לעולם אינו מובטח מה יהיה מחירה הסופי של הדירה, מתי תסתיים הבניה ובמקרה של הסתבכות הבניה הוא יכול להפסיד חלקים ניכרים מהכספים שהשקיע ולהישאר ללא דירה.

3.6.יתרה מכך, במקרים רבים, מארגני קבוצות הרכישה מממנים את שיווק הפרויקט והגשת הצעה למכרז באמצעות דמי רצינות או דמי יזמות שמשתלמים על ידי החברים הפוטנציאליים בקבוצות הרכישה וזאת ללא מתן בטחונות כלשהם.

3.7.במקור, חבר קבוצת רכישה קיבל כביטחון לכספים הערת אזהרה ואחר כך בעלות על הקרקע שנרכשה, אולם כיום יש מקרים בהם הקבוצה מוקמת לפני רכישת הקרקע ומשולמים תשלומים שאין כנגדם כל ביטחון ריאלי להחזרתם במקרה שהעסקה לא יוצאת אל הפועל.

3.8.כאמור, רוכש דירה באמצעות קבוצת רכישה חשוף לסיכונים רבים שאינם נחלתם של רוכשי דירה באמצעות קבלן, אולם עדיין קיים סיכוי כי הדירה אותה רכש חבר קבוצת הרכישה תהיה זולה יותר מדירה שנרכשה באמצעות קבלן.

4.סיכום

4.1.
מכל האמור לעיל ברור כי קיים סיכון ברכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה, אולם גם יש סיכוי מסוים לקבל את הדירה במחיר זול יותר.

4.2.בכל מקרה אין ספק כי עסקה של רכישת דירה או משרד באמצעות קבוצת רכישה מצריך ייעוץ בנוגע לתנאי החוזה, הביטחונות וכו' עם עורך דין הבקיא בנושא ויכול לייעץ כיצד לצמצם את הסיכון וגם האם הסיכון שווה את הסיכוי למחיר זול יותר.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

גבי מיכאלי, נירה אשכנזי ושות', משרד עורכי דין ונוטריונים

מקרקעין, דיני מושבים וקיבוצים, גישור, בוררויות ועוד...
משרד וותיק מאד, מקצועי, אדיב ומנוסה

ייעוץ אישי