הסכמי נאמנות במקרקעין – האם כדאי? ומה חושב על כך מנהל מס שבח?

סעיף 107 לחוק מיסוי מקרקעין, מאפשר למנהל מיסוי מקרקעין להאריך כל מועד הקבוע בחוק, אם ראה סיבה מספקת לכך.

נוכח האמור לעיל, לכאורה, שעה שהצדדים (הנאמן והנהנה) לא הצהירו לרשויות המס על קיומה של נאמנות, רשאים הם לבקש אורכה להגשת ההודעה על הנאמנות. הארכה – צריך שתהיה סבירה, ושתכלול הנימוקים וההוכחות המצביעים על קיום הנאמנות בין הצדדים  (למשל הסכם נאמנות, אסמכתאות על כך כי התשלום עבור הזכות בוצע כולו מחשבון הנהנה, הוכחות לכך שהזכות משמשת את הנהנה ולא את הנאמן).

מה עמדת רשות המס לאיחור בדיווח הנאמנות?

לרוב, מנהלי מיסוי מקרקעין לא הכירו בדיעבד במוסד הנאמנות, אלא דרשו כי הנהנה והנאמן יוכיחו קיומה של הנאמנות בהודעה מפורשת כחוק (טופס 7067), במועד הצהרתם על העסקה. מבחינת רשויות המס, לא קיימת גמישות בנושא הנאמנות, ונקבע לא אחת כי נאמנות אינה יכולה להיטען בדיעבד, אלא יש להוכיח את קיומה של הנאמנות הן באופן מוצהר והן באופן מעשי, כך שעל הצדדים להוכיח יחסי נאמן – נהנה.

מאחר שחבות המס הינה בהתאם לזכאותו של הנהנה, הרי שפעמים רבות, גם אם מנהל מס שבח יקבל בדיעבד את הקביעה כי קיימים יחסי נאמן נהנה, ויאפשר העברת הזכות מן הנאמן לנהנה, תהיה חבות גבוהה במס רכישה.
כך למשל ארע כאשר, לאחר מאבק משפטי בין אב לבן, הוכיח האב כי דירה הרשומה על שם הבן, נרכשה על ידי האב, אולם נרשמה על שם הבן בנאמנות, כאשר במשך כל השנים האב הוא שקיבל את דמי השכירות מן הדירה, ודאג לתיקון ושיפוץ הדירה בעת הצורך.

מה קורה כאשר יש פסק דין בנושא הנאמנות?

סביר להניח כי מנהל מס שבח, יקבל את קביעת בית המשפט (המהווה פסק דין הצהרתי), באשר לעצם קיומה של הנאמנות, אולם יחייב את האב בתשלום מס רכישה, כולל קנסות ואף קנס מנהלי, שכן בעת רכישת הזכות, הוצהר כי היא נרכשת על ידי הבן, אשר לא היה בעלים של דירה נוספת, ושילם מס רכישה מופחת בהרבה מן המס שהיה על האב לשלם, אילו הנאמנות היתה מוצהרת מראש.

המלצות  לנושא הנאמנות -