חובת הגינות וזהירות של מתווך במקרקעין

חובת הגינות וזהירות של מתווך במקרקעין

מאת עו"ד גיא הרשקוביץ

סעיף 8 לחוק המתווכים במקרקעין קובע כי מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות ובהגינות וימסור ללקוחו כל מידע שהוא המהותי ואשר נוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.

סעיף זה אף מכתיב למתווך את הדרך במסגרתה יפעל המתווך בבואו לבצע את תפקידו, ובין היתר על המתווך מוטלת חובה לפעול לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.

סעיף זה יוצר מסגרת של חובות נאמנות אשר חלה גם על המתווך, כשם שהיא חלה על בעלי מקצוע חופשיים, בדומה לעורכי דין.

על המתווך חלה האחריות למסור מידע ופרטים נכונים על הנכס, בנוסף על האחריות שחלה על עורך הדין. משמע, מתווך איננו יכול להעלים ו/או להתעלם ממידע מהותי ו/או לא לפעול לגילוי המידע, בטענה כי זהו תפקידו של עורך הדין וכי כל תפקידו מסתיים בהבאת הצדדים לחתימה על הסכם בעסקת מקרקעין.

בנסיבות מסוימות, אחריותו של המתווך אף גדולה יותר, זאת מאחר והוא הראשון אשר מקבל מידע על הנכס נשוא עסקת המקרקעין, עוד בשלב המו"מ הראשוני בין הצדדים טרם כריתת ההסכם.

המתווך אינו יכול לסמוך אך ורק על הפרטים הנמסרים לו על ידי המוכר או על ידי צד אחר של העסקה ובנסיבות מסוימות עליו לבדוק ו/או לאשר את הפרטים הנמסרים לו על ידי מי מהצדדים.

המו"מ הראשוני שמתנהל בין הצדדים מבוסס בעיקר על שני מרכיבים: התמורה בגין העסקה ומועד מימוש העסקה(פינוי הנכס במצב של עסקת מכר ו/או עסקת שכירות ו/או ועסקת קומבינציה).

יש לזכור כי למתווך אינטרס גדול להביא את עסקת המקרקעין לכדי מימוש (חתימה על הסכם מחייב) שכן רק בדרך זו הוא עשוי לזכות בשכר טרחתו.

קיימים מצבים בהם המתווכים מנהלים התמחרות בין 2 צדדים המעוניינים בעסקת המקרקעין, כשגם בשלב זה על המתווך לפעול בהגינות ובתום לב כלפי 2 הצדדים המעוניינים.

מאידך, קיימים מצבים בהם נוכלים פונים למתווכים במטרה למכור נכס שאינו בבעלותם ו/או לבצע עסקת מקרקעין אשר אין להם כל קשר אליה.

כך למשל, מתחזה שלכאורה הוא בעלים של נכס, שפונה למתווך על מנת שימכור את הדירה עבורו ,למרות שהדירה אינו שלו ו/או נכס שבוצעו בו תוספות בנייה ללא קבלת היתר ובעל הנכס מעוניין למכור את הנכס במצבו הנוכחי ( AS-IS) בלא שהוא מגלה למתווך ו/או לצד השני.

הצעתי למתווכים לתשאל את הלקוח על עסקת המקרקעין הרצויה, לבדוק את הנכס ולוודא שעסקת המקרקעין כשרה למהדרין, לא רק מן הטעם שהמתווך חייב לעשות כן, אלא גם מן הטעם שחשיפת פרטים בשלב מאוחר יותר של המו"מ עלולה להביא לכישלון העסקה, ובמצב דברים זה המתווך לא יהא זכאי לשכר טרחתו.

המתווך הוא אשר מנהל את המו"מ הראשוני בין הצדדים, ורק לאחר הסכמה עקרונית של הצדדים, עוברים הצדדים לגיבוש העסקה, בד"כ אצל עורכי דינם. במקרים בהם הצדדים חותמים על הסכם ללא התערבות עורכי הדין, חובותיו של המתווך אף גוברות, כך שהמתווך עלול להיות חשוף לתביעות עתידיות במידה ולא מילא אחר חובותיו.

הצעתי למתווכים להפנות את הצדדים לעורך דין, כמובן לאחר גיבוש הסכמה עקרונית על ביצוע עסקת המקרקעין, ובמקרה בו הצדדים אינם מעוניינים ללכת לעו"ד ( מחמת שמעוניינים הם להקטין עלויות או מסיבה אחרת...) על המתווך הזהיר להחתים את הצדדים על כך או לשלוח להם הודעה כתובה וע"י כך להפחית את אחריותו לגבי תוצאות הנובעות מכך...