ירידה בשער הדולר בעסקת מקרקעין

עורכי דין - מידע משפטי: דינ מקרקעין, משפט מסחרי ו/או דיני חברות - דיני מקרקעין - משפט מסחרי - נדל"ן - שערי מטבע - דולר - דיני חוזים - טעות - ביטול - הפרה - השבה - התערבות בית המשפט - כדאיותה של עסקה - תום לב - הסכם

ככל שהפער בין שער החליפין ביום החתימה לבין שער החליפין ביום התשלום יהיה גבוה יותר...

שלח שאלה בנושא לעורך דין

מה יכול מוכר לעשות במקרים בהם התמורה בהסכם צמודה לדולר ארה"ב ויש ירידה גדולה בשערו היציג של דולר ארה"ב במועד קבלת התמורה ממועד חתימת ההסכם?

מאת: עו"ד איריס בודנהיימר

בחוזים רבים צמודה התמורה החוזית לשערו היציג של דולר ארה"ב. כאשר המטבע האמריקאי שומר על יציבות שערו כלפי השקל אין כל כך בעיה. בעיה נוצרת כאשר יש תנודות חזקות סביב שערו היציג של הדולר מול השקל. כאשר הדולר עולה באופן חד – יפגעו הקונים או מי שצריך לשלם עבור סחורה. כאשר הדולר יורד – נפגעים המוכרים או מי שצריך לקבל את הכסף עבור סחורה שמכר.

יש לזכור, כי למעט יצואנים אשר מקבלים עבור מכירות לחו"ל במטבע זר (דולר או מטבע אחר) ההילך החוקי במדינת ישראל הוא השקל בלבד. על אף זאת, במספר מגזרים, השתרש נוהג להצמיד את התשלום לדולר ארה"ב, כאשר הענף הבולט הוא ענף הנדל"ן. היינו, מכירה, קניה והשכרה של נכסי נדל"ן במדינת ישראל נעשים בדולרים וכך גם מחירי השכירות הננקבים בדולרים.

כמו תמיד בתקופות של אי יציבות מחירים (כמו בתקופת האינפלציה הגדולה בשנות ה-80) וכאשר המחיר עליו מוסכם אינו המחיר שהמוכר מקבל בסופו של דבר בשל הירידה בשער הדולר שגרמה לכך שמוכרים קיבלו תמורה מופחתת מזו שהתכוונו לקבל נוצרות בין הצדדים מחלוקות. אין ספק שבמקרה כזה הקונה "קיבל" "מתנה" שהמוכר לא התכוון להעניק לו.

מה יכול מוכר לעשות כאשר התמורה שקיבל פחותה במידה רבה מזו שהתכוון לקבל?

האם במקרה כזה, יכול המוכר לבטל את הסכם בטענה שהתקשר בחוזה עקב טעות, כאמור בסעיף 14(א) (או 14(ב) לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג 1973 (להלן:"חוק החוזים") שמא מדובר בטעות בכדאיות העיסקה בלבד, כפי סעיף 14(ד) לחוק החוזים. לחילופין, האם יכול ומוסמך בית המשפט, במקרה שהמוכר כן רוצה לקיים את העיסקה, לתת לאותו מוכר סעד כלשהו שיפצה אותו על ההפסד שחל בתמורה עקב ירידת שער הדולר?

התשובה לכך אינה כל כך פשוטה. על אף שלכאורה מדובר בטעות בכדאיות העיסקה, שאינה מזכה כשלעצמה בביטול ההסכם, הרי לעיתים, כאשר שער החליפין יורד בצורה חזקה והמוכר מקבל סכום שהוא נמוך בהרבה מהסכום אליו התכוון, יתכן ובית המשפט יקבע שמדובר בטעות לענין סעיף (א)14 לחוק החוזים.

חוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג 1973 סעיף 14(א) קובע כי:"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה"

סעיף 14(ד) "טעות לענין סעיף זה וסעיף 15 – בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה?

בע"א 7168/03 שלמה חבר נ' צוריאל לביא בתוקף תפקידו כנאמן של נגה אלקטרוניקה בע"מ בהקפאת הליכים ואח' קבע בית המשפט לענין סעיף 14(א) לחוק החוזים כדלקמן: "הגישה המקובלת היא כי בהתרשלות של הצד הטועה, אין כדי לשלול את זכותו לביטול החוזה לפי סעיפים 14(א) ו-15 לחוק החוזים (ראה פרידמן וכהן בעמ' 718,858,862) ...גם האפשרות לפנות לבית המשפט על מנת לבטל חוזה לפי סעיף 14(ב) לחוק החוזים, הדן במיקרים בהם הצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על הטעות ויסודיותה, אינה נשללת בשל רשלנותו של הטועה ומידת רשלנותו מהווה אחד משיקולי הצדק המנחים את בית המשפט "(שלו,290, פרידמן וכהן, 718 ע"א 8972/00 שלזינגר נ' הפניקס חברה לביטוח בע"מ פד"י נז(4) 817,830).
יחד עם זאת קובע בית המשפט כי :"לכלל האמור קיימים חריגים. כך למשל, יתכנו מקרים בהם שימוש בזכות הביטול חרף התרשלות חמורה של הטועה, תהווה שימוש בזכות בחוסר תום לב... במקרים אחרים, ייתכן כי התרשלות של הטועה תעלה כדי נטילת סיכון להתרחשות טעות, מצב המונע שימוש בזכות הביטול... התרשלות חמורה של הטועה, אף עשויה לנתק את הקשר הסיבתי בין הטעות לבין כריתת החוזה (פרידמן וכהן בעמ' 718...)

אין הרבה פסיקה העוסקת ישירות בביטול חוזה עקב שינוי חד בשערו של דולר ארה"ב.

באגב אורחא, קבע בית המשפט העליון בע"א 2918/05 שלמה רן נ' פלאי קרני כי כאשר תחזית כלכלית של צד אינה מתממשת כמצופה אין לו להלין אלא על עצמו. (שם שילם הקונה לפי שער דולר גבוה קודם למועד שהיה עליו לשלם מתוך הנחה ששער הדולר ימשיך ויעלה. במועד התשלום היה שער הדולר נמוך משמעותית משער הדולר במועד העיסקה ונמצא שהקונה הפסיד כסף רב בשל כך שבחר להקדים את תשלום התמורה. הקונה טען כי יש להשיב לו את מה ששילם קודם למועד שהיה עליו לשלם את התמורה ותביעתו נדחתה על ידי בית המשפט העליון אשר אישר את פסיקת המחוזי)

לעומת זאת, במקרים של פער בין ערכו של חיוב כספי שנקבע על ידי הצדדים בהסכם לבין ערכו ביום המימוש התערב בית המשפט ושערך את הסכום שבהסכם. כך בע"א 69/98 נהאד מחמד אסעד מחאג'נה נ' לביבה מחאג'נה נקבע על ידי כבוד השופט אדמונד לוי, כי:" כלל הוא כי בנסיבות בהם נוצר, למשל בגלל פרק הזמן שחלף, פער בין ערכו של חיוב כספי כפי שקבעוהו הצדדים, לבין ערכו ביום שבו מבקשים הם לממשו, מוסמך בית המשפט, מכוח עקרונות הדין המהותי, לשערך את הסכום המקורי ולהתאימו לערכו הריאלי ביום המימוש. ככל שמדובר בביטול חוזה, לדוגמא בגין הפרתו, נשלטת סוגיית השערוך בידי דינים המצויים מחוץ לחוזה עצמו, בהם עקרונות של השבה, עשיית עושר ולא במשפט, תום וכדומה. לעומת זאת, מקום בו מדובר בסעד המכוון לקיומו של החוזה, כבמקרה שלפנינו, יש לגשת תחילה לבחינתם הפרשנית-הפנימית של מרכיבי החוזה- לשונו ובעיקר תכליתו- כדי לעמוד על אומד דעתם של הצדדים בדבר ערכו של החוזה ביום הקיום. רק אז יש לבחון כיצד עולים הדברים בקנה אחד עם עקרונות הדין הכללי....

אכן מקום בו הפער בין ההסכמה החוזית המקורית לבין התנאים ביום ביצועו של החוזה הוא רחב, עלול מימושו בערכים נומינליים לפגוע פגיעה קשה בזכויות הצדדים . זאת בין אם משום שערך הקיום לא ישקף נאמנה את ערכה של הזכות החוזית. השערוך נועד למנוע עיוותים מעין אלה, ולסלול את הדרך להגשמתו של הרצון המשותף עליו הושתת החוזה מלכתחילה ועוד בגדריה ההחלטה אם לקיים שערוך אפשר, בהתחשב בנסיבות, ויינתן משקל למידת אחריותו של מי מהצדדים לעובדה שהחוזה לא קויים במועדו וזאת על בסיס חובת תום הלב הכללית בה חייבים שני הצדדים לחוזה.

סיכומו של דבר, לא ברור כיצד יטה בית המשפט לטענת הטעות במקרים אלו ואם ירצה להתערב בעסקה. יחד עם זאת סביר להניח שככל שהפער בין שער החליפין ביום החתימה לבין שער החליפין ביום התשלום יהיה גבוה יותר, כך יגדל הסיכוי שבית המשפט יתערב בעילה של טעות בעיסקה, על כל הכרוך בכך.

יש לקחת בחשבון, כי במקרה של ביטול עסקה בשל טעות, ישנם נושאים נוספים שבית המשפט עשוי להתייחס אליהם כגון שיפוי ופיצויים לצד הנפגע מהביטול.

האמור לעיל בכתבה זו הינו בבחינת מידע כללי וחלקי בלבד. כל המסתמך על האמור לעיל מבלי לקבל יעוץ משפטי פרטני עושה זאת על אחריותו בלבד.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.