האם שכן בבית משותף יכול לתבוע שכן בגין פיצול ו/או חלוקת דירה?

בפסק דין שניתן בתאריך 23.12.2008 בפני המפקחת על רישום מקרקעין בעכו בתיק מס' 42/08 אדם תבע את שכנו על כך שפיצל את דירתו לשלוש יחידות דיור נפרדות והשכיר אותן. לטענת התובע, הפיצול מהווה הוספת יחידות דיור לבית המשותף, ויש בכך פגיעה בערך דירתו, המפחיתה את סיכוייו למכור את דירתו והגדלת הצפיפות בבית המשותף. אכן, מדובר בפסק דין ראשון מסוגו בפני המפקחים על הבתים המשותפים המביא עימו סוגיה מעניינית והיא, האם שכן בבית משותף יכול לתבוע שכן שפיצל את דירתו להחזיר את הדירה לקדמותה.

על מנת להבין את חשיבות הסוגיה יש להבין כי בעשור האחרון אנו עדים לתופעה בה בעלי נכסים מחלקים דירות מגורים למספר יחידות דיור, בעיקר באזורי הביקוש בתל אביב, וזאת מטרה לנצל את הפוטנציאל ולהגדיל את ההכנסות שהדירה מניבה.

כעיקרון, לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, כל שינוי פנימי שאדם עושה בדירתו אינו טעון היתר בנייה מאת הועדה המקומית. החוק מגדיר מהו שינוי פנימי ויש מספר קריטריונים על מנת שהדבר לא יצריך את אישור הועדה המקומית. יחד עם זאת, במידה ואדם משנה את מספר יחידות הדיור בדירה באופן שיוצר מתקנים נפרדים בכל יחידת דיור (מטבח, שירותים ומקלחת), הרי שחלוקה זו טעונה היתר מטעם הועדה המקומית.

ההליך של קבלת היתר מהועדה המקומית אינו הליך מורכב, אך כרוך בתשלום שעלותו אינה קבועה ותלויה בהערכת שמאי. על מנת לקבל היתר יש לפנות לשירותי אדריכל להכין תכנית ולהגישה בפני הועדה המקומית. מהנדסים מטעם העיריה בוחנים את התכנית מהיבט התכנון. כלומר, האם ניתן להוציא לפועל את התוכנית בדירה במצב הקיים בפועל. יודגש, כי בחלק מהרשיות המקומיות עלולים לא לקבל אישור, בין היתר, עקב אי-עמידה בתקן מקומות חניה. כמובן, שהוצאות אלו נוספות להוצאות שתוציאו על השיפוץ.

במידה והנכם בעלי דירה שחולקה ללא היתר ומעוניינים להסדיר את הנושא, הרי שניתן לקבל היתר רטרואקטיבי, וזאת לפי ההליך שפורט לעיל. יחד עם זאת, עצם העובדה שהדירה כבר חולקה אינה מבטיחה כי הועדה המקומית תיתן "חותמת הכשר" לדירה. כלומר, הועדה המקומית תיתן היתר רק אם ניתן לחלק את הדירה והחלוקה תואמת את מדיניות הועדה המקומית והתוכניות החלות באזור.

לרשויות המקומיות יש קושי רב לאכוף חוק זה וברוב המקרים הדבר מגיע לאוזניהן בעקבות הלשנות, לרוב מצד שכנים, שכן חלוקת הדירה מחייבת הסכמת יתר בעלי הדירות בבית המשותף. ברגע שנודע לועדה המקומית על חלוקת דירה ללא היתר, הועדה המקומית מגישה כתב אישום פלילי כנגד בעל הדירה בעילה של "בנייה בלתי חוקית". במסגרת התביעה הנתבע יהיה חשוף לקנסות גבוהים וגם יידרש להחזיר את מצב דירת המגורים למצבה לפני החלוקה. ויותר מזה, בעת מכירת הדירה הרשות המקומית עלולה לדרוש היטל השבחה בגין חלוקת הדירה, וזאת כתנאי למתן אישור עירייה לצורך העברת הזכויות בדירה בלשכת רישום מקרקעין. כלומר, הוצאות כספיות נוספות ומיותרות.

פסק הדין מעלה את השאלה האם בנוסף להגשת כתב אישום על ידי הועדה המקומית תיתכן חזית נוספת והיא מצד שכנים בבית משותף. יובהר, כי הטענות אשר הועלו על ידי התובע בפסק הדין הינן מתחום דיני הנזיקין ועבירות על חוק התכנון והבניה.

מפקח על רישום מקרקעין אינו מוסמך לדון בעילות מתחום דיני הנזיקין ועבירות על חוק התכנון והבניה, ואכן המפקחת לא קיימה דיון בטענות אלו. יחד עם זאת, המפקחת קבעה כי מוסמך מפקח לדון בטענה לפגיעה שגרם אותו שינוי פנימי במבנה הדירה, לדירתו של התובע, וזאת לאור לשון סעיף 2(ב) לתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, המורה כדלקמן:

"בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת או מסכנים או עשויים לסכן את קיומה, או משנים או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה הסכמת בעל הדירה האחרת".
 
למרות שהתובע לא הגיש חוות דעת שמאית מטעמו להוכחת ירידת הערך הנטענת, המפקחת קבעה כי אין בכך כדי להכשיל את תביעתו, שכן הלכה פסוקה היא, הנסמכת על ניסיון החיים והשכל הישר, כי הוספת יחידות דיור מורידה את ערך הדירות בבית, קל וחומר במקרה כמו זה בו הופך הבית מבעל 4 דירות לבעל 6 דירות. לגופו של עניין המפקחת קבעה, כי משהוכח כי דירת הנתבע פוצלה בפועל לשלוש דירות נפרדות והתובע לא נתן הסכמתו, ואף אם טרם הפיצול התובע הציג מצג לפיו הוא מסכים לפיצול דירת הנתבע, הרי שבסופו של דבר לא נחתם הסכם בין הצדדים, לכן מתחייבת המסקנה כי הפיצול נעשה שלא כדין.   

ראוי לציין כי בנושא דירות חלוקה בתי המשפט מבחינים בין חלוקה ליחידות דיור נפרדות (חלוקה אסורה ללא היתר) לבין חלוקת הדירה לאגפים (שינוי פנימי מותר שאינו מצריך היתר). כלומר, לאחר יישום המבחנים שנקבעו בפסיקה, אם בית המשפט מגיע למסקנה כי מדובר בחלוקה לאגפים ולא ליחידות דיור, הרי שהחלוקה מותרת ודין התביעה בגין ביצוע עבודות בניה ללא היתר - להידחות.

לגופו של עניין, המפקחת קבעה כי על הנתבע להרוס את שתי הדלתות הפנימיות שהתקין בדירתו ואת קירות הגבס המפצלים את הדירה ליחידות דיור נפרדות.

פסק דין זה שניתן בשקט בעיר עכו בעל משמעות חסרת תקדים עבור כל בעל דירה בבית משותף בו פוצלה דירה והוא מעוניין באופן ישיר לתבוע את אותו דייר לבטל את פיצול הדירה.

יודגש, כי ההליך בפני המפקח הינו הליך מהיר יותר ופשוט יותר.

נושא חלוקת דירות הינו נושא מורכב ואינו פשוט ודורש הבנה והתמצאות בחוק ובהוראות השונות הרלבנטיות לנושא, ואין להתייחס אליו בקלות דעת ולבצע פעולות כאלה או אחרת ללא ייעוץ וליווי מתאים ע"י עו"ד העוסק בתחום. יעוץ וליווי מתאים יכול לחסוך לכם כסף רב שלא הייתם אמורים לשלם, שלא לומר עוגמת נפש רבה אותה ניתן היה למנוע מראש באמצעות תכנון זהיר וקפדני.

הכותב  הינו עו"ד העוסק בתחום המקרקעין.

האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.