החלטה 1184 - האם המינהל ביטל את תשלום דמי ההיתר בגין תוספות בניה למגורים?

החלטה 1184 - האם המינהל ביטל את תשלום דמי ההיתר בגין תוספות בניה למגורים?
מאת: עו"ד גד שטילמן

החלטה 1184 של מינהל מקרקעי ישראל, ביטלה את תשלום "דמי ההיתר" בגין תוספת בניה למגורים של בית מגורים קיים עד לשטח כולל של 240 מ"ר. הביטול אינו גורף ותלוי בתנאים הקבועים בהחלטה.

עד קבלת ההחלטה הנ"ל, כל חוכר בעל זכויות חכירה ממינהל מקרקעי ישראל היה מוגבל בהרחבת בית מגוריו עד לשטח המכסימאלי אותו רכש ממינהל מקרקעי ישראל והרשום בחוזה החכירה שלו. לעניין זה יובהר כי המינהל שיווק בעבר מגרשים לבניה תוך מתן זכות לרוכשים לקבוע את גודל הבית אותו הם מבקשים לבנות, ככל שזכויות הבנייה שנרכשו היו בשטח גדול יותר תשלום דמי ההיוון ששילם החוכר היה גדל בהתאמה. מי שביקש בדיעבד להגדיל את בית מגוריו, מעבר לשטח הבנוי שבגינו שולמו "דמי היוון", נאלץ להוסיף ולשלם "דמי היתר" בשווי שנקבע על ידי מינהל מקרקעי ישראל. התשלום הנוסף הביא לידי ביטוי את שווי ערך הקרקע בגין "תוספת הבניה" המבוקשת.

החלטה 1184 קבעה פטור מתשלום "דמי היתר" בגין "תוספת בניה" והיא מטיבה באופן משמעותי ביותר עם בעלי בתים שרכשו זכויות לבניית בית מגורים קטן והיום יכולים להגדילו ללא תמורה. הפטור כפוף למספר תנאים שהינם, בין היתר, קיומו של "מבנה"  ו- "חוזה חכירה" בר תוקף.

נוכח קיומם של התנאים האמורים, מי ששילם למינהל מקרקעי ישראל תשלום "דמי היוון" וטרם בנה את ביתו, אינו יכול להיכנס ל- "ד' אמותיה" של החלטה 1184 ולזכות בפטור המבוקש. תוצאה זו מעלה תמיהות, שכן, המינהל מאפשר מתן ארכות לבניית בית המגורים ב"חוזה הפיתוח" כשהתקופה המינימאלית הינה 36 חודשים. לא ברור מדוע המינהל בחר להעדיף את מי שהזדרז ובנה את ביתו ביחס למי שהתעכב בבנייה מסיבות אישיות; מה גם, שאין מגבלה בהחלטה 1184 לקבלת הפטור מ"דמי היתר", אם הבנייה תתבצע בשני שלבים כשבשלב הראשון יבנה בית המגורים על פי השטח שנקבע בחוזה החכירה המקורי. כך למשל, מי שמחזיק "חוזה פיתוח" לבניית בית מגורים בשטח של 160 מ"ר וטרם בנה את ביתו, יכול לבנות בית מגורים בשטח הנ"ל, ועם השלמת הבניה לקבל "חוזה חכירה" ולהגיש מיד בקשה להיתר חדשה, נוספת, להגדלת ביתו בפטור (לפי ההחלטה הנ"ל) מעבר ל-160 מ"ר. תמוהה  מדוע בחר המינהל לאלץ את החוכר לפצל את בקשותיו להיתר בנייה על מנת להשיג את הפטור ולא מאפשר לחוכר להגיע לאותה תוצאה בבקשה להיתר אחת.  

לדעתנו, ההחלטה כשלעצמה חיובית ויש לברך עליה. ההחלטה מקטינה את "החיכוך" שבין המינהל לחוכרים ופוטרת מחוכרים את הצורך להיזקק לאישור המינהל בבקשות להיתר בנייה חדשות המוגשות על ידם.

נוסיף ונציין כי בכל הקשור ל"מגזר החקלאי" הועלה ספק ב"מסדרונות המינהל" בדבר מתן הפטור על פי ההחלטה. הספק הועלה מאחר וסעיף 3 להחלטה, הקובע את מתן הפטור, לא מתייחס במפורש ל"מגזר החקלאי". לנו נראה כי פרשנות המוציאה את "המגזר החקלאי" מתחולת הפטור שגויה. המגרשים ב"הרחבות" שבמושבים שהוקצו פי החלטות 612, 737, ו-959 ובתי מגורים שהוונו לפי החלטה 914 הוכנסו להגדרת המילים "שטח מבונה" עליו חלה החלטה  1184. מכאן שמועצת מינהל מקרקעי ישראל התכוונה להחיל את החלטתה גם על מגרשים אלה. כלל ידוע בפרשנות דברי חקיקה ש"אין המחוקק משחית מילותיו לריק". אילו הייתה כוונה למועצת מינהל מקרקעי ישראל שלא להחיל את ההחלטה על "המגזר החקלאי" לא היו המגרשים במגזר החקלאי נכנסים כלל לסעיף ה"הגדרות". לדעתנו יש לצקת תוכן ולפרש את הוראות הפטור באופן שההחלטה תחול על המגזר החקלאי בהתאמה ל"הגדרות" שבהחלטה.

אם בסופו של יום ההחלטה לא תחול על המגזר החקלאי, יהווה הדבר הפלייה פסולה של ממש ביחס לבעלי המגרשים במגזר העירוני.

להשלמת התמונה יצויין כי הפטור על פי ההחלטה חל גם על מגרשים שהוקצו למטרות "תעסוקה" (תעשייה, משרדים, מסחר ומלונאות) וכן חל על בניית יחידת מגורים נוספת המותרת בתוכנית מתאר תקפה.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.