כניסת עו"ד    רישום עו"ד

אשף המשפט אשף המשפט
"כל הנושאים בלחיצה אחת"
המתן בבקשה

תמריצים במסגרת תמ"א 38


עורכי דין - מידע משפטי: דיני מקרקעין - דיני מקרקעין - עיבוי בינוי - תמ"א 38 - תכנון ובניה - בית משותף - מיסוי מקרקעין - חיזוק מבנה - תמריצים - תוספת זכויות בניה - התחדשות עירונית - קוי בניה

שלח שאלתך לכותב המאמר
שלח שאלה בנושא לעורך דין
יש בתמונה שמונה עיגולים
תמריצים במסגרת תמ"א 38
מאת: עו"ד אביב טסה

תמ"א 38 הנה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. תכנית זו עוסקת בהיבטים תכנוניים וסטטוטוריים של חיזוק מבנים קיימים בלבד שהיתר הוצא לבנייתם קודם ה-01.01.1980.
התוכנית קובעת הנחיות תכנוניות לחיזוק מבנים קיימים במטרה לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה ובמקביל מגדירה תמריצים כלכליים כגון: הוספת יחידות דיור והרחבת יחידות דיור קיימות, במטרה לעודד תושבים לבצע את החיזוק של המבנה בכוחות עצמם.

הוראות תמ"א 38 קובעות את המסגרת הסטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בניה מכוחה, ועל כן מציעה תמריצים שיעודדו את החיזוק ויאפשרו אותו מבחינה כלכלית, כמובן תוך שמירה על איזון בין הצורך לחיזוקו ומימונו ובין שיקולים עירוניים רחבים אחרים.

היוזמה לחזק מבנה בפני רעידות אדמה וההתארגנות הדרושה לכך מצויה בידי בעלי המבנה. התכנית מציעה
תמריצים לעידוד ביצוע החיזוק במבנים אך אינה יכולה לכפות אותו, אלה בקבלת מסה קריטית של מחזיקי זכויות, בעד המהלך.

אילו תמריצים מציעה תמ"א 38 לעידוד חיזוק המבנים?

  • תוספת זכויות בנייה: התמריץ הכי מהותי הינו מתן זכויות בנייה נוספות למבני מגורים קיימים ולמבנים שאינם מיועדים למגורים. למבני מגורים מציעה התמ"א 38 שני סוגים של תוספות: תוספת יחידות דיור למבנה ו\או הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה. לעומת זאת, למבנים שאינם מיועדים למגורים מציעה תמ"א 38 תוספת בשטח בניה של קומה טיפוסית.
  • חריגה מקווי בניה ומגובה: זכויות הבניה בתמ"א גוברות על התב"ע לאחר חיזוק המבנה, התמ"א 38 מאפשרת חריגה מקווי בניה ומגובה המותרים על פי התכנית הערונית המאושרת החלה על המבנה. יצוין, כי מידת החריגה תקבע בהתאם לנדרש על פי שיטת החיזוק והחומרים שיאושרו בהיתר לחיזוק.
  • היטל השבחה: תמריץ חשוב לא פחות נקבע לעניין חובת תשלום היטל השבחה. בחוק התכנון והבנייה (עידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (הוראת שעה), התשס"ח-2007 נקבע כי שיעור מופחת של היטל השבחה בעת מתן היתר לפי סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה, בתנאים כפי שמפורט בחוק.  כמו כן נקבע, כי שר הפנים רשאי באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת לקבוע יישובים או אזורים, לפי אמות מידה שיקבע, שבהם לא תחול כלל חובת תשלום היטל השבחה (למשל אזורים בעלי סיכון סיסמי גבוה, אזורי פריפריה וכו'). הוראות חוק זה הינן חלק מהוראת שעה אשר תעמוד בתוקף במשך 3 שנים מיום 29.11.2007 ומטרתה לעודד חיזוק המבנים בהקדם. (ראה בהרחבה מאמר – "תשלום היטל השבחה במסגרת תמ"א 38")
  • תשלום היטל השבחה על בקשה להיתר לחיזוק: על מנת לעודד חיזוק בהקדם, נקבע בתקנות התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה לעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה)(הוראת שעה), התשס"ח-2008, כי לא תחול חובת תשלום היטל השבחה על כל בקשה להיתר לחיזוק מבנה מפני רעידות אדמה אשר תוגש בתוך שנה מתחילתן של התקנות, למעט בתחום מחוז ת"א.  
  • פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה ומס רכישה: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 62 – הוראת שעה), התשס"ח-2008, מעניק פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תמ"א 38, פטור ממס שבח ומס רכישה במכירת זכות במקרקעין שהיא רכוש משותף במבנה שלגביו ניתנו זכויות בנייה לפי תמ"א 38 בתנאים כפי שמפורט בחוק.
  • הרוב הדרש בבית משותף לתמ"א 38: חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 לפיו נקבעו הוראות מקלות לעניין הרוב הדרוש בבית משותף לקבלת החלטה על ביצוע עבודות חיזוק ברכוש המשותף ועבודות אחרות הנלוות להן שיש בהן כדי להשביח את הרכוש המשותף, בתנאים כפי שמפורט בחוק. הרוב הדרוש היום לביצוע וקידום התוכנית הנו 66% בלבד. יש לציין כי שינוי זה היווה מנוע צמיחה מהותי, בצמיחת פיתרון תמ"א 38 בשוק הבניה הכללי וזאת בעקבות הורדת כח המיקוח והסחטנות של בעלי הזכויות המתנגדים למהלך.
למרות כל התמריצים המפורטים ברשימה זאת, עדיין יש קשיים רבים ביישום תוכנית תמ"א 38 שהמחוקק טרם פתר ובכללם, עניין אחוז ותהליך ההסכמות, קושי בהערכת עלויות, קושי בגיוס מימון בנקאי והעמדת בטוחות, קושי במיסוי שאינו ברור דיו והסדרת סוגיית המע"מ, התערבות אינטרסים זרים לבניין, הליך הוצאת היתר בנייה.
הדר
ך הנכונה והמהירה להוציא מהכוח אל הפועל את תוכנית תמ"א 38 הינה הקמת רשות התחדשות עירונית, אשר תהיה אחראית הן על תמ"א 38 והן על תוכנית מכוח פינוי בינוי ועיבוי בינוי.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
עורכי דין
  • מידע משפטי - מאמרים טיפים וחדשות
  • תנאי שימוש
  • הצהרת נגישות
  • יצירת קשר
  • אינסטגרם      אינסטגרם
    © כל הזכויות שמורות מערכת מידע משפטי - law-info
    אל ראש הדף