תמ"א 38 תיקון מס 2

כידוע, מדינת ישראל ממוקמת באזור בעל סיכון גבוה להינזק מרעידות אדמה ובשל כך אושרה ביום 18.05.2005 תוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) אשר בהתאם להוראותיו נקבע כי כל מבנה אשר אינו עומד בתקן 413 יהיה זקוק לחיזוק. לשם כך הוענקו בהוראות התכנית תמריצים שונים כגון: תוספת זכויות בנייה, פטור מתשלום היטל השבחה ועוד.
ביום 19.01.2010 נוסף נספח לתוכנית המתאר הארצית הקיימת, תמ"א 38/2 אשר אושר על ידי הממשלה ביום 04.02.2010.

תמ"א 38/2 הינה אף היא תוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה אולם היא דומה במהותה לעסקת פינוי בינוי וזאת בשל אופן חיזוק הבניין.
הוראות תמ"א 38/2 קובעות כי ניתן להרוס את הבניין הישן אשר אינו עומד בתקן 413  ועל כן זקוק לחיזוק, לשם הקמת בניין חדש במקומו אשר יעמוד בתקן הנדרש.
מכאן שההבדל שבין הוראות תמ"א 38 להוראות תמ"א 38/2 ברור, תמ"א 38 מאפשר רק חיזוק הבניין ללא הריסתו לעומת תמ"א 38/2 המאפשר הריסת הבניין הישן לשם הקמת בניין חדש במקומו.

לשם מימוש הוראות תמ"א 38/2 על דיירי הבניין הזקוק לחיזוק להעביר את זכויותיהם ליזם וזאת תמורת הריסת הבניין הישן והקמת בניין חדש במקומו וקבלת דירה חדשה במקום הישנה.

מכאן המסקנה כי עסקת תמ"א 38/2 הינה במהותה עסקת Win-Win: מצד אחד, בעלי הדירות הישנות זוכים בדירה חדשה ובבניין חדש. מצד שני, היזם זוכה ברווח היזמי ממכירת הדירות הנוספות שיבנו מכוח הוראות התוכנית.
בנוסף לשני אלה זוכה נוספת הינה הרשות המקומית שאר מצידה זוכה לשיפור חזות פני העיר, הגדלת היצע הבנייה בעיר ומקור הכנסה נוסף לעיר (אגרות בנייה וארנונה) וזאת ללא כל השקעה מצדה.

היתרון בתמ"א 38/2, לדעת מהנדסים רבים, הינו כי הריסתו של בניין ישן והקמתו מחדש הינו עדיף על פני חיזוק בניין ישן ויעיל יותר. לא זו אף זו, עלות החיזוק עלולה לעיתים קרובות להיות גבוהה יותר מאשר עלות הריסתו והקמתו מחדש.
יתרה מכך, תמ"א 38/2 מאפשרת קבלת זכויות בניה לפי תמ"א 38 הרגילה גם במקרה של הריסת הבניין והקמתו מחדש, זכויות בניה הבאות לידי ביטוי: בסגירת קומה מפולשת, הוספת קומה נוספת לבניין או הוספת אגף נוסף.

לצד יתרונות אלה יש לזכור כי על מנת לממש את הוראות תמ"א 38/2 ישנו צורך בהסכמתם של 100% מבעלי הזכויות בבניין. כמו כן מימוש הוראות תמ"א 38/2 כרוכה במעבר הדיירים למשך כל הפרויקט החל משלב הריסת הבניין ועד לסיום הבניה לדירה אחרת (כשנטל תשלום השכירות מוטל כמובן על היזם).
יתרה מכך, זכויות המס המוענקות בתמ"א 38 אינן מוענקות בתמ"א 38/2. בהתאם להחלטת מיסוי מספר 5887/11 שהתקבלה ביום 22.02.2011  נקבע כי הטבות המס החלות בתמ"א 38 לא יחולו על תמ"א 38/2.
מיסוי תמ"א 38/2 יעשה כפי שעסקת קומבינציה ממוסה, קרי הדיירים יחויבו בתשלום מס שבח, היזם יחויב בתשלום מס רכישה וכן במע"מ בגין רכישת זכויות הבניה.

חסרונות אלה ובעיקר שלילת הטבות המס לתמ"א 38/2 מעמידות בספק רב את ההיתכנות הכלכלית של ביצוע עיסקת תמ"א 38/2. אם ההיתכנות הכלכלית בתמ"א 38 הינה במספר ערים מצומם במרכז הארץ, הלוא היתכנות כלכלית לתמ"א 38/2 היא רק לשכונות מסוימות באותן מספר ערים. למצער, ממשלת ישראל לא השכילה ליתן אותן הטבות מס אף בתמ"א 38/2 וליצור תנאים מתאימים נוספים לביצוע עסקאות אלו, דבר שיכול להגדיל את היצע הדירות בשוק הנדל"ן, ליצור יותר עיסקאות וכתוצאה מכך יותר פעילות עיסקית ומיסים למדינה, תוך כדי בנייה חדשה במקום בנייה ישנה, הגנה על התושבים ושיפור חזות פני הערים.

מן האמור לעיל, הרי שניתן לראות בבירור את היתרונות אל מול החסרונות של מימוש הוראות תמ"א 38/2 ועל כן חשוב להבין ולהכיר אותם בבואכם להחליט איזו הן ההוראות הינכם מעוניינים לממש האם את הוראות תמ"א 38 המאפשרת רק חיזוק יסודות הבניין בתוספת זכויות הבניה המוענקות מוכח התמ"א ותוכניות אחרות החלות באותו מגרש או שמא את הוראות תמ"א 38/2 המאפשר את הריסת הבניין והקמתו מחדש, דבר הכרוך במעבר דירה ותשלום מיסים.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.