רוכשים נחלה ומתכננים להרוס את בית המגורים הישן ולבנות חדש תחתיו ? היזהרו ממלכודת מס הרכישה !

אנו נתקלים שוב ושוב במלכודות מס במסגרת עסקאות מכר ורכישה של נחלות, כאשר היצירתיות של רשויות המס רק הולכת ומתרחבת ומגיעה למקומות עליהם בעלי הנחלות ככל לא חשבו.    
ברשימה זו נבקש להתמקד במלכודת מס רכישה בגין מרכיב בית המגורים בנחלה, אליה יכול ליפול כל רוכש של נחלה ואף מי שמבקש לרכוש את חלקיהם של אחיו בנחלה אשר התקבלה בירושה ומשולמים בגינה תשלומי איזון בין היורשים.

נתחיל בסיפור שהגיע לשולחננו ולאחר מכן נסביר את התקלות בעסקה ואת המסקנות המתבקשות.

ראובן רכש נחלה במרכז הארץ בשווי של 7,000,000 ₪, הנחלה כללה בית מגורים ישן בשטח של 120 מ"ר. בעת רכישת הנחלה לא היו רשומות דירות מגורים נוספות על שמו של ראובן ולמעשה הנחלה היתה הנכס היחיד עבורו. במסגרת זו, ראובן היה זכאי לשלם מס רכישה בהתאם למדרגות הקבועות בחוק מיסוי מקרקעין בגין "דירה יחידה". הואיל ושווי בית המגורים במסגרת "השומה העצמית" נקבע לסך של 4,000,000 ₪ מתוך סך התמורה, ראובן התכוון לשלם מס רכישה בסך של כ- 120,000 ₪, בגין מרכיב בית המגורים.מיד לאחר החתימה על הסכם המכר, אצה לראובן הדרך והוא הגיש לוועדה המקומית לתכנון ובניה בקשה להיתר בניה, במסגרתה סימן את הבית להריסה וביקש לבנות בית מגורים חדש בשטח של 300 מ"ר בנחלה.    

בחלוף מספר חודשים, לפתע קיבל ראובן דרישה מרשויות המס, בה נכתב, כי לאחר ביקור בנחלה ולאחר שהתקבלו מסמכים מהועדה המקומית עולה, כי בית המגורים בנחלה הינו להריסה ועל כן, נשללה מראובן הזכות לקבל את מדרגות מס הרכישה בגין דירה יחידה והוא נדרש לשלם מס רכישה בגין הנחלה ללא בית מגורים. כלומר הסך של 4,000,000 ₪ שהיה אמור להיות משולם לפי מדרגות של "דירה יחידה" שולם לפי "קרקע" וחויב בסך של 6%, ועל כן, גובה המס עמד על סך של240,000₪.
    
ראובן הנדהם לא ידע את נפשו מרוב הלם, כאשר לפתע נפלה על ראשו דרישה לתשלום מס רכישה הגבוהה בסך של למעלה ממאה אלף שקלים מהסכום שהוא התכוון לשלם. בסופו של יום הנושא הוסדר, אך חשוב לציין בפני הקוראים מה היתה "התקלה" של ראובן בהתנהלות וכיצד יש לפעול בעתיד במקרים מסוג זה.    

ראשית נסביר, כי בגין רכישת מרכיב "בית המגורים" הקיים בנחלה זכאי הרוכש לתשלום מס רכישה לפי "דירת מגורים יחידה", אשר מגלמת הטבת מס משמעותית ביחס לחלופה של רכישת "קרקע".     
לדוגמא, נניח כי נחלה נרכשת בסך של 4,000,000 ₪ ושווי בית המגורים בנחלה הינו 2,000,000 ₪. לפי חישוב של "דירת מגורים יחידה" מס הרכישה הינו 22,367 ₪, בעוד שבחישוב לפי "קרקע" מס הרכישה הינו 120,000 ₪. במקרים רבים, נרכשות נחלות הכוללות בתים ישנים המשמשים למגורים אך מבחינת הקונה הם מיועדים להריסה והקונה מעוניין להגיש בהקדם בקשה להיתר לבנית בית חדש וגדול בנחלה ולעתים אף יותר מבית אחד. מצב זה, עשוי להכניס את הרוכש למלכודת מס, כפי שראינו במקרה של ראובן לעיל, אם הבקשה להיתר תוגש לוועדה לתכנון ובניה בשלב מוקדם מדי.ונסביר במה דברים אמורים,בכדי להיות זכאי לתשלום מס רכישה לפי "דירת מגורים" נפסק כבר על ידי בית המשפט העליון, כי המבחן לייעוד הדירה למגורים חייב לכלול שני אלמנטים מצטברים: האחד, אלמנט אובייקטיבי ,לאמור, שתהא זו "דירה" שיש בה פוטנציאל למגורים (שיש בה מקלחת, מטבחון, שירותים, חדרי שינה וכדומה). השני, והוא עשוי להוות מלכודת המס, אלמנט סובייקטיבי הטמון בכוונת הרוכש לייעד את "הדירה" לשמש למגורים. במקרה שבו רוכש הנחלה מייעד להריסה את בית המגורים הקיים ומבקש לבנות בית חדש תחתיו, מתקיים המבחן האובייקטיבי שהרי קיים בדירה פוטנציאל למגורים (ניתן להתגורר בדירה). אולם, המבחן הסובייקטיבי (הכוונה להשתמש בדירה למגורים) איננו מתקיים, שהרי הרוכש מייעד את הדירה להריסה ולא לשימוש למגורים!    

ככל שהרוכש ימהר להגיש בקשה להיתר בנייה להריסת הבית הקיים ולבניית הבית החדש הרי שהדבר יעיד כאלף עדים על כוונתו שלא לייעד את רכישת בית המגורים לצורכי מגורים.

מבחינה פרקטית, רשויות מיסוי מקרקעין יבדקו את העסקה המדווחת להם מספר חודשים לאחר הדיווח (על פי החוק עומדת לרשותם תקופה של 8 חודשים מיום הדיווח) ולצורך הטיפול המיסוי בתיק הם בהחלט עשויים לפנות ולקבל מרשויות התכנוןאת המידע או אף לבקש את המידע מעו"ד המטפל בעסקה ואז לשלול מהרוכש את הזכאות לתשלום מס רכישה לפי דירת מגורים יחידה ולהשית עליו תשלום מס רכישה לפי קרקע, שעשוי להגיע לסכומים גבוהים מאוד בהתאם לדוגמא שלעיל. אשר על כן, טוב יעשה הרוכש אם ישכיל ויתכנן צעדיו בחוכמה כדי להימנע ממלכודת מס רכישה זו.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.