החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1380 - חלופת האגודה

החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1380 - חלופת האגודה
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ  *    

   

1. 1.במתווה של "חלופת האגודה", הקיבוץ יחתום מול הרשות על הסכם חכירה ביחס לשטח חלקת המגורים.

1. 2.הקיבוץ יחתום על הסכם "חכירת משנה" מול החבר במסגרתו יעניק לחבר זכויות חוזיות בחלק המבונה בלבד כאשר הקיבוץ יוותר כבעל זכויות הקניין במגרש.

1. 3.המטרה של חלופה זו הינה, להותיר בידי האגודה את מלוא הכוחות ואת היכולת לקבוע את זהות החברים שיהיו בעלי זכויות בבתי המגורים וכן לשמור על הקשר בין הזכות בבית המגורים לחברות באגודה.

1. 4.בחלופת האגודה הקיבוץ רוכש את מלוא זכויות החכירה למגורים בחלקת המגורים (קיימות ועתידיות), בכפוף למגבלת יחידות הדיור לפי תמ"א 35.

• א.הסדרת המתווה לשימושים לא מוסדרים.

• ב.אישור של 66% מחברי האגודה.

1. 1.רכישת הזכויות לפי חלופת האגודה - "דמי רכישה": האגודה תרכוש את הזכויות בחלקת המגורים (זכויות קיימות ועתידיות) בשלב אחד או בשני שלבים:

1. 2.לא תהיה דחייה של תשלומים עבור חבר ותיק (חבר אגודה ביום 27.3.2007), הקיבוץ יידרש לשלם את מלוא דמי הרכישה עבור חברים ותיקים וחדשים.
   
כיצד ייקבע ערך הקרקע בחלקת המגורים?
2. 1.   ערך הקרקע בחלקת המגורים ייקבע באמצעות שומה עדכנית על ידי השמאי הממשלתי ביחס לכל מגרש בחלקת המגורים בקיבוץ.

1. 2.שיעורי התשלום יהיו בהתאם לקבוע בהחלטה 1366 (33%) כאשר תינתן הנחה של 12% משיעורי התשלום.

1. 3.על שיעורי התשלום תחול הנחת אזורי עדיפות לאומית.

1. 4.הנחת אזור עדיפות לאומית לא תחול עבור "דמי כניסה" בסך של 3.75% עבור כל המגרשים בחלקת המגורים עד לקיבולת זכויות בניה של 160 מ"ר.
   
אילו זכויות מקבל הקיבוץ לאחר יישום חלופת האגודה?
2. 1.לאחר תשלום "דמי הרכישה" הקיבוץ לא יידרש לשלם לרמ"י עבור בנייה נוספת ולא
   יידרש לחתימת רמ"י עבור בניית יחידות דיור בקיבוץ או עבור הסדרים בין החברים לקיבוץ.

1. 2.הקיבוץ יעביר לרמ"י תשריט חלוקה של המגרשים המבוקשים בשלב ראשון (במקרה של רכישה בשני שלבים) ורמ"י תעביר הודעה על אי התנגדות לחתימה על היתרי בניה.

1. 3.הקיבוץ נותר בעל הזכויות הבלעדי בקרקע של חלקת המגורים ולחבר אין זיקה לקרקע אלא לבית המגורים בלבד ובהתאם להוראות ההסכם שייחתם בין החבר לקיבוץ.

1. 4.צמצום היכולת של החברים לסחור במגרשים.

1. 5.האגודה יכולה להטיל הגבלות על עבירות הזכות (מכירה, השכרה, הורשה, שיעבוד).

1. 6.האגודה תשלוט על זהות החברים ותקבל זכות קדימה ו/או זכות סירוב לרכישת הזכויות.

1. 7.יוקטן החיכוך מול רשות מקרקעי ישראל אשר תוצא משטח המחנה בתשלום אחד או בשני תשלומים.

אילו זכויות מקבל החבר לאחר יישום חלופת האגודה?

1. 1.החבר יקבל זכויות של "חכירת משנה" ביחס לחלק המבונה ללא הקרקע.

1. 2.לחבר לא יהיו כלל זכויות בקרקע - מדובר בזכות חוזית ולא בזכות קניינית.

1. 3.כל חבר יוכל לקבל זכויות ביחידת מגורים אחת בלבד.

1. 4.החבר ישלם את התשלום שיידרש עבור דמי הרכישה ששולמו על ידי הקיבוץ לרמ"י.

1. 5.האגודה תגבה מהחבר את הסכום ששולם לרשות ותוכל לצרף הפרשי הצמדה וריבית בלבד.

1. 6.תשלומים נוספים לאגודה בעת קבלה לחברות ישולמו בהתאם לתקנון האגודה ובאישור רשם האגודות.

1. 7.מימון עלויות הבניה תתבצע באמצעות הלוואה מסחרית ולא באמצעות משכנתא.

מעבר מחלופת האגודה להחלטה 1366:מעבר מ"חלופת אגודה" לשיוך לפי החלטה 1366 תשית על האגודה תשלום בגין ההפרש בין גובה התשלום ששולם בחלופת האגודה לבין התשלום בגין החלטה 1366.נוסח ההסכם בין החבר לקיבוץ:
2. 1.נוסח ההסכם והגבלת "עבירות הזכות" (הורשה, מכירה, השכרה, שיעבוד) נדרש אישור משרד המשפטים ורשם האגודות.

1. 2.במועד זה עדיין לא אושר נוסח ההסכם בין האגודה לחבר.

1. 3.ההחלטה נמצא בשלב של "פיילוט" במספר קיבוצים.

1. 4.נכון להיום, לא פורסמו הוראות ביצוע להחלטה.
   

הכותב מתמחה בהליכי שיוך דירות בקיבוצים www.lieblaw.co.il

*    29.3.15

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.