מס השבח עולה ב- 2016

מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי - מיסים מגזר חקלאי - מיסוי מקרקעין - מס יסף - מכירת נחלה - תכנון מס

נעיר,כי גם אם נותרו נושאים "פתוחים" בין הצדדים ניתן להכניס בהסכם "תנאים מתלים" ועדיין ההסכם הינו בתוקף ויום החתימה על ההסכם נחשב "כיום המכירה" לצורך דיני המס.

שלח שאלה בנושא לעורך דין

מס השבח עולה ב- 2016
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער

בעלי נחלות ויורשים שעומדים לבצע עסקה של מכר נחלה או הסדר בין יורשים במסגרת חלוקת הנחלה, שימו לב כי יש לבצע את העסקאות עד סוף שנת 2015 בכדי להימנע מחבויות מס שבח שיעלו בינואר 2016.

במסגרת מכירת נחלה מוטלים על מוכרי הנחלה חבויות מס בסך ממוצע של כ- 40% - 45%. החל מחודש ספטמבר 2014 לאחר שהתקבל פסק דין בלוך בבית המשפט העליון עלו חבויות המס במכירת נחלות לאור שומות של היטל השבחה שהועדות החלו להשית על בעלי זכויות "בר רשות".

כעת, אנו מביאים לשימת לב של מוכרי נחלות ויורשים, שיום הרכישה של הנחלה שהגיע לידם או לידי המוריש הינו עד שנת 1953, ונמצאים בימים אילו במשא ומתן מתקדם למכירת נחלה, טוב יעשו אם יקדימו את מועד חתימת הסכם המכירה עוד לשנת 2015 ולא ידחו אותו לתחילת שנת המס 2016, ובכך יביאו לחסכון מס של עשרות אלפי שקלים. הטעם לכך הינו ששיעור מס השבח בנתונים הנ"ל עולה ב 2%.

להלן דוגמא להבהרת העניין. נחלה (שיום הרכישה שלה הינו 1945) נמכרת ב 5,000,000 ₪, כאשר מתוך סך התמורה, החלק המיוחס לבית המגורים ופטור ממס שבח הינו 3,000,000 ₪ ואילו מרכיב החלק החקלאי וזכויות הבניה הינו 2,000,000 ₪. נניח, לצורך הדיון והפשטות,כי אין הוצאות בניכוי מהשבח. במצב דברים זה, אילו העסקה תיחתם עד 31.12.15 מס השבח הצפוי הינו 380,000 ₪, בעוד שאם העסקה תיחתם ב 1.1.16 מס השבח הצפוי הינו 420,000 ₪. כלומר, עיננו הרואות כי בשל יום אחד הבדל במועד החתימה מס השבח גדל ב 40,000 ₪!

הסיבה לכך הינה שכבר לפני מספר שנים עבר תיקון בחוק מיסוי מקרקעין אשר ביטל בהדרגה את שיעור המס ההיסטורי שעמד בעבר על סך של 12% והגדיל אותו בהדרגה (בחלק מהשנים הגדיל
ב- 1% ובחלק מהשנים הגדיל ב 2%) עד להתייצבות על שיעור מס של 25%. לכן, אילו המכירה תתבצע עוד בשנת 2015 שיעור מס השבח הינו 19% בעוד שאם המכירה תתבצע בשנת 2016 שיעור מס השבח יהא 21%.

נזכיר את סוגיית "מס היסף" שהינו תוספת מס בשיעור של 2% לכל מי שהכנסתו החייבת במס עולה על כ 811,000₪ בשנה, ויחול גם על רווח ממכירת נחלה.

נניח לדוגמא של בעל נחלה יש הכנסה חייבת במס מעסק (בשל היותו עצמאי) בסך 300,000 ₪ ויש לו הכנסה נוספת מריביות ומדיבידנד בסך 100,000 ₪. עוד נניח, כי הנחלה נמכרת בשנת 2015והרווח החייב במס ממכירת הנחלההינו 600,000 ₪.

במצב זה מצרפים את הרווחים מכלל המקורות של בעל הנחלה ונמצא שהרווח עולה על 811,000 ₪ ולכן רשויות המס יבקשו להשית על בעל הנחלה "מס יסף" בדמות 2% נוספים.

נציין, כי פריסה של הרווח הריאלי ממכירת הנחלה עשויה להביא למצב שבו לא תהיה תחולה למס היסף, אולם לא ניתן לבצע פריסה של הרווח ממכירת הנחלה מקום בו שיעור מס השבח הינו היסטורי (כאשר הזכויות התקבלו לפני מרץ 1961). לפיכך, טוב יעשו בעלי נחלות הנמצאים בימים אלו במשא ומתן מתקדם מול רוכש אם יחתמו על הסכם המכר עוד בשנת המס 2015.
נעיר,כי גם אם נותרו נושאים "פתוחים" בין הצדדים ניתן להכניס בהסכם "תנאים מתלים" ועדיין ההסכם הינו בתוקף ויום החתימה על ההסכם נחשב "כיום המכירה" לצורך דיני המס.

עוד נבקש להזכיר, כי החלטה 1399 שביטלה את התחולה של אחים בהגדרת "קרוב", קבעה כי בעת חלוקת זכויות בין יורשים בתמורה או שלא בתמורה או במקרה של העברת זכויות בין אחים או מכירה בין אחים יחול חיוב ב"דמי רכישה". מצב זה עשוי לגרום לבכיה לדורות ביחס למעבר הבין דורי של נחלות כשיורשים יאלצו למכור את הנחלות במקום להגיע להסדר ביניהם ולהותיר את הנחלה במשפחה שכן הם לא יוכלו לעמוד בחבויות המס. אנו תקווה כי הפניות לרמ"י בעניין זה יועילו והגדרת קרוב אכן תתוקן במסגרת הדיון הקרוב במועצה. בינתיים וכל עוד לא החלו ברמ"י ליישם את החלטה 1399 לא ייגבו דמי רכישה במסגרת חלוקה בין יורשים אלא שבשלב זה ימשיך לחול הפטור מדמי הסכמה שחל לפי החלטה 534 וגם במקרה זה יש להזדרז לבצע את החלוקה בין היורשים.

הכתובים מתמחים באגודות שיתופיות, במיסוי ובמינהל www.lieblaw.co.il

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.