כניסת עו"ד    רישום עו"ד

אשף המשפט אשף המשפט
"כל הנושאים בלחיצה אחת"
המתן בבקשה

זכויות דייר מוגן שעובר (או מועבר) למוסד


עורכי דין - מידע משפטי: דיני מקרקעין - דיירות מוגנת - נטישה - דיני מקרקעין - דמי מפתח - מעבר לבית אבות


אנו ממליצים, לדייר מוגן המעוניין לעבור לבית אבות כדאי לשקול למכור את זכותו טרם המעבר,מאחר והמעבר למוסד רפואי \ בית אבות עלול להיחשב כנטישת הנכס


שלח שאלתך לכותב המאמר
שלח שאלה בנושא לעורך דין
יש בתמונה שמונה עיגולים
זכויות דייר מוגן שעובר (או מועבר) למוסד
מאת: עו"ד גבי מיכאלי ועו"ד עודד זאוברמן

מה גורלו של דייר מוגן שעבר לבית אבות או מוסד רפואי כזה או אחר, מרצונו או של פי רצון אפוטרופוס או בעל כורחו ?

מהי שכירות מוגנת?
שכירות מוגנת היא סוג מיוחד של שכירות הנובעת מחוקים ארכאיים שחוקקו בארץ עוד בשנות ה – 40 של המאה הקודמת, בתקופה של מצוקת דיור. השכירות המוגנת נותנת זכות מגורים לדייר המוגן בנכס בדמי שכירות נמוכים מאוד, למשך כל חייו, ואף מאפשרת להעביר זכות זו במקרים מסוימים.

מתי רשאי בעל הנכס לבטל את זכות הדיירות המוגנת?
עילת ביטול הדיירות המוגנת הרלוונטית למאמר זה היא "נטישת הנכס". ובאופן יותר ספציפי – נטישת הנכס בגין מעבר לבית אבות או מוסד רפואי.
מעבר לבית אבות לא תמיד יהווה "נטישת נכס"-

על פי הפסיקה הקיימת בעניין, מעבר לבית אבות אינו מהווה נטישת הנכס באופן אוטומטי, ויש לבחון כל מקרה לגופו.

כך נפסק בע"א 669/71 חברת חלקה 43 בגוש 6944 בע"מ נ' עזבון המנוחה מטילדה שוורצברד, פ"ד כו(2)205 (1972):

"אוסיף שאני רחוק מלקבל את הטענה שבכל מקרה שאדם זקן עובר לבית-אבות מן הדין לראות בכך, מיד, מעשה של נטישה. הכל תלוי בנסיבות ולא פעם קורה שתכנית כזאת מתבטלת בשל טעמים מטעמים שונים."

הפסיקה הבחינה בין מצב שבו דייר מוגן עובר להתגורר בבית אבות מתוך בחירה, שאז ניתן לראות בכך נטישה המקימה עילת פינוי, לבין מקרים בהם הדייר עבר להתגורר בבית אבות מתוך אילוץ הכרוך במצבו הגופני והבריאותי, שאזיי לא בהכרח ייחשב הדבר כנטישה.

עמד על כך בית המשפט המחוזי בירושלים בפרשת ע"א 11- 03- 26870 רבן נ' אמניאן (פורסם בנבו) (להלן: "ענין אמניאן"):

" ... מעבר ושהייה "כפויים" לא ייחשבו בדרך כלל לנטישה ... הכוונה היא לקיומן של נסיבות אובייקטיביות המאלצות את הדייר המוגן לעזוב את הדירה לבית אבות או לבית חולים ולשהות בהם ... נדמה שמסקנה זו בנוגע למעבר ושהייה "כפויים" ("מאולצים") ראויה גם מטעמים של מדיניות. ראשית, היא מונעת מצב שבו הדייר המוגן יישאר ללא קורת גג בשל מעבר לבית אבות או שהייה בבית חולים - שכפו עליו נסיבות החיים. שנית, יש בכך כדי להפיג, במידת מה, את החשש שהדייר המוגן עצמו או מי מקרוביו ימנעו מלפעול באופן המשרת את צרכיו החיוניים והרפואיים כדי שלא לאבד את זכויות הדיירות המוגנת לעתיד."


באילו מקרים מעבר לבית אבות תיחשב "נטישת הנכס"?
שיקול חשוב לעניין נטישת המושכר על ידי הדייר המוגן, הוא האם המעבר הינו כפוי או רצוני. הבחינה אינה רק סובייקטיבית אלא גם אובייקטיבית. כלומר, האם יש סיכוי סביר שהדייר המוגן ישוב לנכס או לאו.

כך נקבע בעא (ת"א) 57007-03-15 פלונית נ' חברת הירקון 278 בע"מ (פורסם בנבו):
"זאת ועוד, מלבד הכוונה הסובייקטיבית, הרי שלענין כוונת הנטישה נבחן לא רק רצונו הסובייקטיבי של הדייר אלא גם השאלה האם קיים סיכוי ממשי לאפשרות של חזרה אל המושכר".


מה חשיבות תשלום דמי מפתח לעניין הנטישה?
שיקול נוסף בעניין,הינו האם הדייר המוגן רכש את זכותו כנגד תשלום דמי מפתח, שאז ההגנה על זכויותיו תהא רחבה יותר מאשר ביחס למי שקיבל את זכות הדיירות המוגנת מכוחו של החוק.
כאשר בעל הבית רכש את הנכס כשהוא כבר תפוס על דייר מוגן, ומכאן שהמחיר ששילם עבור הנכס שיקף מלכתחילה את היותו נכס תפוס, הינו שיקול נוסף לטובת הדייר המוגן.
במידה וכל אלו מתקיימים, יתכן שלא מדובר בנטישה, וכפועל יוצא לא יאבד אותו דייר מוגן את זכות הדיירות המוגנת. הוכחה ובחינה של קריטריונים אלו נעשית בכל מקרה ומקרה לגופו.


המגמה כיום היא צמצום זכות הדיירות המוגנת-
למרות כל זאת, חשוב לזכור, כי בשנים האחרונות רווחת מגמה של פרשנות המצמצמת את מידת ההגנה המוענקת לדיירים מוגנים לפי החוק, שכן בתי המשפט כמו גם החברה, הבינו, כי עבר זמנו של מנגנון זה, שהוכיח עצמו שלא מקיים אחר המטרות לשמן הוקם.
במקביל הוכר הצורך ליתן משקל רב יותר להגנה על זכות הקניין של בעל הבית, ובמיוחד נוכח חיקוק חוקי היסוד ועיגון הזכות לקניין כזכות מעיין חוקתית.
לסיכום, כל מקרה נבחן לגופו על ידי בית המשפט. נדמה, כי עם כל הרצון לשמר את זכויות הדייר המוגן ולהשאיר לו קורת גג אליה יוכל לשוב, הנטייה היא "לשחרר" את הנכסים מהדיירות המוגנת, ולהשיבם לבעליהם.
אנו ממליצים, לדייר מוגן המעוניין לעבור לבית אבות כדאי לשקול למכור את זכותו טרם המעבר,מאחר והמעבר למוסד רפואי \ בית אבות עלול להיחשב כנטישת הנכס, וכתוצאה מכך אובדן זכויות הדיירות המוגנת.


     
הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
עורכי דין
  • מידע משפטי - מאמרים טיפים וחדשות
  • תנאי שימוש
  • הצהרת נגישות
  • יצירת קשר
  • אינסטגרם      אינסטגרם
    © כל הזכויות שמורות מערכת מידע משפטי - law-info
    אל ראש הדף