יחידה שניה במשקי עזר ומגרשים מקצועיים

יש לקבל אישור של הועדה המחוזית לתכנית.

אישור המועצה הארצית לתכנון ובניה:
בישיבה מיום 5.6.18 החליטה המועצה הארצית לתכנון ובניה לאמץ את ההמלצה של הולנת"ע לפי הנוסח שלעיל. הוחלט כי מסמכי התכנית יועברו להערות של הועדות המחוזיות למשך 60 יום ולאחר מכן ככל שלא יהיו הפתעות מיוחדות, המועצה תאשר את ההחלטה ותעביר אותה לחתימת הממשלה.

כיצד בעל משק עזר/מגרש מקצועי יבנה את היחידה השניה?
בכדי לבצע בנייה של יחידה שניה במגרש מגורים שאינו מוגדר כנחלה והיה קיים בתב"ע בשנת 1992 ולא פוצל מאז, יש לאשר תב"ע שתחול על המושב ותקבע כי במגרשים אלה ניתן לבנות שתי יחידות נפרדות. במושבים בהם קיימת יתרה בתמ"א 35 לאחר שנספרה היחידה השלישית בכל נחלה, ניתן לבחון אפשרות לאישור של יחידה שלישית במשקי עזר (מדובר במספר מצומצם מאוד של מושבים).
מועצות אזוריות ומושבים עובדים מזה זמן על תב"ע ליחידה שלישית בנחלות לאחר תיקון 1ב לתמ"א 35 מחודש יוני 2016. התהליך הוא ארוך וכרוך בהסדרה של שימושים שמתקיימים בשטח המשבצת של המושב וכן בנחלות.

תב"ע מועצתית - נעדכן בעניין זה, כי כאשר התב"ע מבוצעת על ידי המועצה האזורית ולא על ידי המושב, ניתנת הקלה מצד הועדה המחוזית שהסכימה לכך שבשלב אישור התב"ע לא יתבצע "טיפול" בשימושים החורגים בנחלות, אלא רק בשלב שבו בעל הנחלה יבקש לנצל את הזכויות בהתאם לתב"ע, כלומר הוצאת היתר בניה לבית שלישי, פיצול מגרש וכו'.

לפיכך, במושבים יש להיערך בנושא התב"ע ולבחון את האפשרות לשלב את היחידה השניה במשקי עזר/מגרשים מקצועיים. במושבים ובמועצות שהחלו בתהליך, בהתאם לשלב שבו נמצאת התב"ע, יש לבחון את האפשרות לשלב את היחידה השניהבתב"ע שהוגשה או בתב"ע חדשה, בכדי לא לעקב את התהליך של אישור בית שלישי בנחלות. בנושא זה נעדכן כי הוגשו תכניות רבות במושבים וכן במועצות לאישור בית שלישי נפרד בחלקת המגורים בנחלות מה שיצר עומס על המערכת ולכן כדאי לבחון כל מקרה לגופו ביחס לכדאיות "למשוך" את התב"ע ולעדכן אותה ביחס למשקי העזר.
לאור הניסיון הרב שרכשנו בעבודה בתהליכים אלו אנו ממליצים לא למשוך תב"ע שנמצאת בתהליך עבודה בכדי לעדכן את היחידה השניה במשקי העזר, אלא לבצע תב"ע נוספת, בהתאם לתנאים שייקבעו על ידי הועדות המחוזיות. לאור קשיים רבים בתהליך מול הועדה המחוזית, כדאי להתקדם לאישור בית שלישי בנחלות ובמקביל או לאחר מכן לעדכן את התב"ע ליחידה שניה במשקי עזר. נזכיר כי ניתן יהיה להגיש תב"ע ליחידה שניה במשקי עזר רק לאחר שהממשלה תחתום על ההחלטה והצפי הוא מספר חודשים (ככל ולא יהיו הפתעות מצד הועדות המחוזיות).

הסדרה של חריגות ושימושים חורגים:
בין לבין, עדשהממשלה תחתום על התיקון לתמ"א 35 ועד שתאושר התב"עליחידה שניה (תהליך שאורך מספר שנים), יש לבצע הסדרה של כל השימושים החורגים וחריגות הבניה במשקי העזר ובמגרשים המקצועיים בכדי שניתן יהיה לבנות את היחידה השניה.

תיקון 116 לחוק התכנון והבניה:
נעדכן כי לאור תיקון 116 לחוק התכנון והבניה שהתקבל באוקטובר 2017 יש להתארגן מחדש בכל הקשור להסדרה של שימושים חורגים וחריגות בניה בשטחי המשבצת של המושב, הנחלות, משקי העזר והמגרשים המקצועיים.
התיקון קבע כי על הועדות המקומיות לבצע סקר שימושים חורגים וחריגות בניה בנכסים
עד לחודש אפריל 2019.

הסקר מבוצע על ידי הועדות מקומיות ובמקרים בהם יימצא כי הוועדות לא מבצעות על המוטל עליהן, הסקר יתבצע על ידי היחידה הארצית לאכיפת דיני התכנון והבניה שפועלת במשרד האוצר.
בשטח יש כבר עדויות על פקחים עם מדים של היחידה הארצית לאכיפה שמסתובבים במושבים ועורכים סקר נכסים, מדביקים צווים והתראות על הדלתות ומזמנים את בעלי הנחלות והמשקים לחקירות. היחידה הארצית שולחת את דו"ח החקירה לרמ"י ומשם הדרך קצרה מאוד לביקור פקח מרמ"י ולתשלום דמי שימוש עבור 7 שנים בגין שטח השימוש בשימוש חורג.

במאמר הבא נביא תרשים זרימה לתהליך עבודה מול רמ"י והועדות, בתהליך היוון הזכויות ובנייה של יחידה שניה ושלישית במשקי עזר ומגרשים מקצועיים ופיצול מגרשים בכדי לבצע הכנה של משק העזר עד לאישור התב"ע.    

(הבהרה - החלטה 1521 לא חלה על מגרשים מקצועיים אלא רק על משקי עזר. התיקון לתמ"א 35 שמקנה אפשרות לבנייה של יחידה שניה שלא נספרת בתמ"א 35 חל על מגרשי מגורים ולא רק על משקי עזר שעומדים בשלושת התנאים שלעיל).

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.