זהירות - מוקש ברכישת דירה חדשה
עורכי דין - מידע משפטי: דיני מקרקעין - דיני מקרקעין - רכישת דירה חדשה - עסקאות מורכבות במקרקעין - חוזה ביצוע - קבלן - אדריכל - חוזה מכר - בטוחות - ערבות
שלח שאלה בנושא לעורך דין
זהירות - מוקש ברכישת דירה חדשה
מאת" עו"ד ד"ר רן מובשוביץ
מאת" עו"ד ד"ר רן מובשוביץ
רגע לפני החתימה על ההסכם לרכישת דירה, עצרו לבדוק מי מוכר לכם אותה למעשה. כדאי לדעת: בישראל של 2006 ייתכן ותגלו שלדירה שרכשתם אין בכלל מוכר, אלא רק קונה. המשמעויות, כפי שבוודאי אתם מנחשים, הן חמורות ושליליות.
איך זה קורה?
מדי פעם מתפרסמות מודעות בעיתונים המציעות עיסקה מפתה. אדריכל יתכנן עבורכם את הדירה (מפרט הפנים), יפקח על בנייתה ויעמוד בקשר עם הקבלן המבצע.
מערכת החוזים במקרה כזה סבוכה. ראשית, תחתמו עם האדריכל על חוזה לתכנון הדירה. לכך תוסיפו הסכם נוסף עימו, שבו הוא מתחייב כלפיכם לפקח על בניית הבית כולו והדירה שלכם בפרט, לדאוג שהעבודה תתבצע במהירות ובאיכות גבוהה. לעיתים, יתחייב האדריכל לדאוג גם להוצאת טופס 4 (הנדרש לצורך איכלוס הדירה) ולשאר פעולות אדמינסטרטיביות. לבסוף, תחתמו על הסכם עם קבלן מבצע, בדרך כלל יהא זה קבלן שהאדריכל עצמו הביא או המליץ עליו במילים חמות.
במקרה שבו אתם שוכרים את כל אחד מבעלי המקצוע בנפרד, מתקיימת רק הזמנת עבודה קבלנית. אין למעשה מוכר ולא חל חוק המכר. כלומר, לא רכשתם מאיש את דירתכם.
המשמעות - אין גורם אחראי אחד. הסכנה – האחריות תחולק בין המבצעים רק בסיומו של הליך משפטי מתיש. מכיוון שהקבלן בונה לפי תוכניות, הוא יוכל לטעון, לדוגמא, כי הליקויים והפגמים שנתגלו הן תוצאה של תכנון לקוי ולא של בניה לקויה. ומי משלם את מחיר ההוכחה? הקונים כמובן.
המשמעות - אין גורם אחראי אחד. הסכנה – האחריות תחולק בין המבצעים רק בסיומו של הליך משפטי מתיש. מכיוון שהקבלן בונה לפי תוכניות, הוא יוכל לטעון, לדוגמא, כי הליקויים והפגמים שנתגלו הן תוצאה של תכנון לקוי ולא של בניה לקויה. ומי משלם את מחיר ההוכחה? הקונים כמובן.
בטוחות לכספי הקונים
כל פרויקט בניה בישראל זוכה היום לליווי בנקאי והבטוחה הפופולרית הינה ערבות בנקאית בתנאי חוק המכר (ערבות חוק מכר). ערבות שכזו, לדוגמא, אינה מגנה על הקונים מפני מצב בו מתאחרת העברת החזקה לקונה. היא כן מגנה מפני מצב בו הקונה לא יוכל לקבל חזקה או בעלות בדירה, מחמת עיקול או צו פירוק שניתן כנגד הקבלן או בעל הקרקע.
בתבנית פעולה אחרת שכיחה למדי, לא ניתנת כלל ערבות בנקאית. כתחליף, מוסיפים הצדדים סעיף בחוזה הקובע כי הקונים ישלמו לפי התקדמות הבנייה. שימו לב שבטוחה זו כלל אינה מבטיחה את כספי הקונים ששולמו. אם יוטל עיקול על הקרקע, אין לקונים כלל בטוחה, גם לכספים ששולמו.
מקרה שאירע
במקרה שאירע בישראל, חתמו קונים על הסכם בו מינו אדריכל לפקח על בנייית דירת החלומות שלהם בבית משותף. בהסכם נוסף מינו קבלן (שהומלץ על ידי האדריכל), שיבצע עבורם את הבנייה. במהלך הבנייה נעלם הקבלן מן האתר והבית נותר כשלד לא ראוי למגורים. הקונים פנו בטענות אל האדריכל ודרשו ממנו לסיים את הבנייה. האדריכל מצידו, חיפש קבלן אחר שיסיים עבורו את הבנייה. לבסוף, הסתיימה בניית הבית באיחור של 8 חודשים כאשר, לטענת הקונים, קיימים בו ליקויים רבים.
הקונים פנו לערכאה משפטית בטענה כי האדריכל שדרש, דרך אגב, את מחיר הדירה במלואו, הוא מוכר הדירה ולכן אחראי לאיחור במסירת הדירה (שעלה להם בממון רב), כמו גם לליקויים שנתגלו. בפסק הדין שניתן נקבע כי האדריכל אינו מוכר הדירה וכי הקונים הם במעמד יזמים.
איך תגנו על עצמכם ?
- רצוי ומומלץ לדאוג כי בניסוח הסכמים עם מספר קבלנים יוגדרו בצורה מפורשת תחומי האחריות של כל אחד ממבצעי הפעולות, כמו גם הבטוחה שניתנת בנפרד בכל חוזה.
- הבטוחה המינימלית הנדרשת היא ערבות בנקאית לפי חוק המכר, והמומלצת היא ערבות בנקאית אוטונומית (המבטיחה תשלום על ידי הבנק בקרות תנאים מוגדרים, כגון איחור ממושך במסירת דירה). ערבות שכזו תבטיח שבעת צרה תקבלו את כספכם חזרה ותחסוך הסתבכות מיותרת.
- אל תתייחסו להערת אזהרה כאל הגנה אולטימטיבית. הערת אזהרה היא מחסום בפני רישום זכות עדיפה על שלכם. היא מקנה הגנה טכנית בלבד ותו לא. הניסיון מלמד, שאף אם רשומה לרוכש הערת אזהרה, יהיה עליו לפנות לבית המשפט ולבקש סעד. בינתיים, הוא נותר ללא כספי הרכישה וללא הדירה שעליה שילם במיטב כספו.
- כלל מנחה: דאגו למספר רב ככל האפשר של בטוחות ואל תוותרו על אחת לטובת האחרת. ברור שערבות בנקאית בתוספת הערת אזהרה וחוזה ערוך היטב עדיפים על הערת אזהרה בלבד.
- לבסוף, שיכרו עורך דין שמבין עניין בתחום המקרקעין והחוזים. תכופות אנו נתקלים ברוכשים שערכו לבדם הסכמים על סכומי עתק בלא הבנה ממשית של המשמעויות המשפטיות.
הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
מקרקעין, דיני מושבים וקיבוצים, גישור, בוררויות ועוד...
משרד וותיק מאד, מקצועי, אדיב ומנוסה
משרד וותיק מאד, מקצועי, אדיב ומנוסה
התחדשות עירונית, פינוי בינוי, תמ"א 38, יזמות מקרקעין, תביעות נגד קבלנים, ליטיגציה
צוואות, ירושה על פי דין, ניהול עיזבון, ליטיגציה אזרחית מורכבת, משפט מנהלי וכו'.. ליווי אישי, וחשיבה משפטית יצירתית
משרד מוביל בעל מוניטין רב בתחומים: מקרקעין, מגזר חקלאי, מיסים, מושבים, קיבוצים ועוד
חוות דעת דין אמריקאי בבתי המשפט בארץ.
המשרד הוקם ב 1995. בעל וותק ומוניטין רב במתן חוות דעת בתחום הדין האמריקאי.
משרד מקצועי, מסור ומנוסה העוסק בתחומים: אגודות שיתופיות, ירושות, מקרקעין, נזיקין, דיני עבודה, ועוד...
נוסד ב - 2002. משרד איכותי ומקצועי, בעל ניסיון רב בתחומים:
הפקעות מקרקעין, מסחרי, מגזר חקלאי, נדל"ן.
הפקעות מקרקעין, מסחרי, מגזר חקלאי, נדל"ן.
גירושין, דיני משפחה, משפט פלילי.
מעל 30 שנות ניסיון בתחומי דיני המשפחה והמשפט הפלילי.
טיפים וחדשות
מידע משפטי מאמרים