מתכוונים למכור קרקע למגורים ? שימו לב לחסכון מס השבח הצפוי לכם

מתכוונים למכור קרקע למגורים ? שימו לב לחסכון מס השבח הצפוי לכם

מאת: שניר שער, עו"ד רו"ח

כידוע, מי שמחזיק בקרקע שיש עליה תכנית בניה למגורים (כלומר, שיש זכויות בניה למגורים) ושנרכשה לפני 7.11.01 (בין אם הוא קנה אותה או קיבל בירושה או במתנה) ישלם בעת מכירתה מס שבח גבוה שיכול להגיע לשיעור מס של 38%. 
הטעם לכך הוא שהחלק הרווח עד 7.11.01 חייב עד 47%, חלק הרווח מ 8.11.01 עד 31.12.11 חייב ב 20% וחלק הרווח מיום 1.1.12 חייב ב 25%, כך שהממוצע המשוקלל יכול להגיע ל 38% מס שבח. 

בכדי לעודד מכירת קרקעות שיש עליהן תכנית מאושרת לבניה למגורים יש בחוק ההסדרים (שאמור לעבור בחקיקה בכנסת בשבוע הבא) הוראת שעה שמיטיבה עם בעלי קרקעות כאמור הקובע ששיעור מס השבח של חלק הרווח עד 7.11.01 (שכיום חייב ב 47%) יהיה 25% בלבד. 

יש מספר תנאים שצריכים להתקיים בכדי להיות זכאי להקלת מס השבח הנ"ל. 
אחד מהם הוא שהמכירה היא של קרקע שקיימת לגביה תוכנית בנייה, המתירה בנייה של לפחות 8 דירות מגורים על הקרקע וזאת על מנת לתמרץ קרקעות עם פוטנציאל בנייה גבוה. תנאי נוסף הוא שבתוך 8 שנים תסתיים בנייתן על הקרקע של כל הדירות המיועדות לשמש למגורים המותרות לבנייה לפי תוכנית הבנייה שחלה על המקרקעין , זאת בכדי לתמרץ את רוכש הקרקע להוציא לפועל את בניית הדירות במהירות, כאשר ככל שהרוכש יסיים את בניית דירות המגורים בתקופה קצרה, יהיה זכאי המוכר לשיעור המס המופחת על חלק גדול יותר מהשבח הריאלי עד 7.11.01. 

כך, במידה וישלים את הבנייה בתום 4 שנים יהיה זכאי ל-100% מההטבה, ובהמשך לכך יחולו מדרגות יורדות לגבי הזכאות להטבה, כאשר מידי שנה יורד אחוז הזכאות להטבה, עד לתום 8 השנים.
שימת הלב, כי מאחר שההקלה ניתנת למוכר, התמריץ לרוכש יופעל באמצעות חוזה המכר, שיתייחס לתוצאות אי־עמידתו בתנאי סיום הבנייה. כך, ניתן להכניס סעיף בהסכם המכר לפיו אם הקונה לא ישלים את הבניה במועד שנקבע בין הצדדים, אז הקונה ישא בתשלום הנזק (כולו או חלקו) שנגרם למוכר כתוצאה מכך שהוא לא קיבל את מלוא הקלת מס השבח. 

לכן, כל מי שעתיד לחתום בימים אלו על הסכם מכר של  קרקע לבניה ושיש עליה תכנית לבניה למגורים של לפחות 8 יחידות למגורים, טוב יעשה אם ישהה את חתימת ההסכם עד לחקיקת חוק ההסדרים (שבוע הבא), שכן להקלה זו יש מעמות כספית גבוה מאוד לעניין השבח. והערה לסיום, הדברים נכונים גם במתווה של עסקת קומבינציה.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.